Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku przesądził, że powiatowy nadzór budowlany przyjrzy się bliżej skargom właścicielki jednego z mieszkań w bloku, w którym inny lokal jest wynajmowany na doby. Walczyła o to długo, ale bez większego efektu.

Nie ma recepcji, nie ma hotelu

Najem na doby w budynku wielorodzinnym potrafi być bardzo uciążliwy. Dlatego stali mieszkańcy nierzadko chcą się pozbyć takiego sąsiedztwa. Nie inaczej było w tym wypadku.

Czytaj też: Apartamenty na doby: przepisy pomogą ochronić turystów i mieszkańców

Właścicielka jednego z mieszkań w bloku zgłosiła w 2017 r. powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego, że mieszkanie w sąsiedztwie jest wynajmowane turystom na krótkie okresy. Jej zdaniem właściciel lokalu nigdy nie przeprowadził procedury zmiany sposobu użytkowania lokalu, o której mówi art. 71 prawa budowlanego. Zgodnie z tym uregulowaniem potrzebne jest zgłoszenie, jeżeli doszło do „podjęcia bądź zaniechania w obiekcie budowlanym lub w jego części działalności zmieniającej warunki” bezpieczeństwa (pożarowego, powodziowego), pracy, zdrowotne, sanitarne, ochrony środowiska lub wielkość czy układ obciążeń. Tak było w tym wypadku. Doszło do zmiany wymienionych warunków, a mimo to właściciel wynajmowanego mieszkania nigdy nie dopełnił formalności.

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego (PINB) nie dopatrzył się jednak niczego złego. Ale problem nie zniknął. Mieszkanka bloku walczyła dalej. Po dwóch latach znowu zwróciła się do PINB.

Powiatowy inspektor odmówił wszczęcia postępowania w sprawie zmiany sposobu użytkowania lokalu, ponieważ sprawa była już rozstrzygnięta. Wcześniej przeprowadził jednak kontrolę w spornym mieszkaniu. I ustalił, że stan lokalu nie zmienił się od ustaleń dokonanych w 2017 r.

Wyjaśnił także, że wynajmowanie całego mieszkania lub jego części w budynku wielorodzinnym na rzecz poszczególnych najemców nie świadczy o użytkowaniu tego lokalu i budynku niezgodnie z jego przeznaczeniem. Nie można też najmu na doby utożsamiać z działalnością hotelową czy pensjonatową. Ta ostatnia wiąże się z posiadaniem części wspólnych, takich jak np. recepcja, wyodrębnione pokoje hotelowe, węzły higieniczno-sanitarne, drogi komunikacyjne etc.

W ocenie PINB wynajmowanie mieszkań na cele mieszkalne nie stanowi więc zmiany sposobu użytkowania w rozumieniu art. 71 prawa budowlanego.

Właścicielka lokalu poskarżyła się wojewódzkiemu inspektorowi nadzoru budowanego, ale był podobnego zdania. Wówczas złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku. A ten uznał, że zasługiwała ona na uwzględnienie, aczkolwiek nie z powodów w niej wskazanych.

Nie przyłożyli się

WSA nie znalazł bowiem w aktach sprawy wniosku skarżącej. Nabrał więc wątpliwości, na jakiej podstawie PINB w ogóle prowadził sprawę.

Tymczasem bardzo istotny staje się zakres żądania wnioskodawczyni, a w szczególności to, w jakim trybie domaga się ona podjęcia czynności przez PINB – czy w trybie zwyczajnym, czy też nadzwyczajnym.

W tym pierwszym przypadku organ wszcząłby i prowadził postępowanie w sprawie już zakończonej ostatecznym i prawomocnym rozstrzygnięciem. W drugim przypadku istotne byłoby, jakie wady zarzuca wnioskodawczyni i w jakim trybie domaga się ich weryfikacji. Mogłoby to się jednocześnie wiązać z przekazaniem sprawy według właściwości organowi wyższego stopnia.

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego przeprowadził czynności, mimo że nie podjął działań mających na celu ustalenie treści rzeczywistego żądania wnioskodawczyni. W ocenie sądu brak było podstaw do autorytatywnego przyjęcia, że strona domagała się wszczęcia postępowania w trybie zwyczajnym.

Nie wynika to z treści jej pism, które znajdują się w aktach. Przeczy temu także treść zażalenia skarżącej. W konsekwencji wydane postanowienie o odmowie wszczęcia postępowania administracyjnego jest przedwczesne i jako takie narusza przepisy prawa procesowego w sposób, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Sygnatura akt: II SA/Gd 772/20

Opinia dla „Rzeczpospolitej”

Mariola Berdysz, architekt, prezes fundacji Wszechnica Budowlana