Właścicielka budynku mieszkalnego na Mokotowie wskazuje, że w wyniku ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów od 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności. Urzędy muszą wydawać potwierdzające to zaświadczenia (bez konieczności składania jakichkolwiek wniosków) w określonych terminach. Nie robią jednak tego i kobieta poskarżyła się na bezczynność organu. Wniosek pozostał bez odpowiedzi aż do września 2020 r. Wówczas mokotowianka podpisała umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, ale do transakcji bezwzględnie wymagane jest zaświadczenie. Bez niego nieruchomość jest niezbywalna. Po korespondencji z urzędem kobieta uzyskała postanowienie prezydenta m.st. Warszawy o odmowie przekształcenia z racji na zarejestrowaną tam wcześniej (przed datą przekształcenia) działalność gospodarczą.

Opłaty to dochód miasta

Kobieta złożyła zażalenie na tę decyzję do samorządowego kolegium odwoławczego, które ją uchyliło i nakazało ponowne rozpatrzenie sprawy. Według jej relacji decyzja SKO jest przez urząd jawnie ignorowana, a przy składaniu kolejnego wniosku o wydanie zaświadczenia poinformowano ją, że urząd nie czuje się w obowiązku respektować wytycznych SKO i będzie kontynuował czynności sprawdzające, które mogą dać mu podstawę do odmowy wydania zaświadczenia. Według kobiety taka praktyka jest nagminna, a jej powody są natury ekonomicznej: opłaty za użytkowanie wieczyste są jednym z głównych dochodów miasta, którego władze nie chcą utracić.

Czytaj też:

Uwłaszczenie z poślizgiem: mieszkańcy miast czekają na zaświadczenia

Monika Chrobak z Urzędu Dzielnicy Mokotów m.st. Warszawy nie zgadza się z tymi zarzutami. „Wygenerowaliśmy ponad 96 proc. wszystkich zaświadczeń o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność. Na Mokotowie liczba zaświadczeń do wydania to 75 tys. Liczba ta odnosi się do nieruchomości wielolokalowych, jak i domów jednorodzinnych. Wydanie pozostałej części zaświadczeń jest zależne od regulacji prawnych dla nieruchomości podlegających przekształceniu. Dotyczy to m.in. określenia wielkości opłaty przekształceniowej, sporządzając operaty szacunkowe, zakończenia inwestycji i zgłoszenia ich odbioru do PINB, określenia wielkości pomocy de minimis, informacji o decyzji podziałowej nieruchomości, rozstrzygnięć dekretowych etc." – podała.

Regres do rozważenia

Adwokat dr Mikołaj Budzikowski ocenia skargę kobiety jako uzasadnioną. – SKO słusznie zauważył, że organ nie jest uprawniony do kwestionowania zasadności zapisów w dokumentach urzędowych określających przeznaczenie budynków. Fakt prowadzenia w budynku mieszkalnym działalności gospodarczej ma jedynie znaczenie przy ustalaniu wysokości oraz okresu wnoszenia opłaty przekształceniowej, zgodnie z treścią art. 7 ust. 6a i nast. ustawy (np. gdy lokal w budynku jest wynajmowany na cele prowadzenia działalności gospodarczej) – wyjaśnia prawnik. – W opisanym stanie faktycznym budynek jako mieszkalny został określony w księdze wieczystej, prowadzonej dla tej nieruchomości. Tym samym, zgodnie z treścią art. 76 § 1 k.p.a, taka treść dokumentu urzędowego stanowi dowód tego, co zostało w nim stwierdzone. W mojej ocenie organ administracyjny dopuszcza się bezczynności i w związku z tym strona, po wniesieniu ponaglenia, uzyskuje prawo do złożenia w wojewódzkim sądzie administracyjnym skargi na bezczynność organu. Dodatkowo do rozważenia pozostaje odpowiedzialność odszkodowawcza jednostki samorządowej na zasadzie art. 417 k.c., w szczególności gdyby nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej kupna-sprzedaży nieruchomości i w związku z tym strona doznałaby wymiernej szkody – wskazał dr Budzikowski.

Opinia dla „Rzeczpospolitej"

Łukasz Ciskowski, adwokat, kancelaria Czupajło & Ciskowski

W opisanej sprawie, inaczej niż w przypadku sprzedaży lokali samodzielnych, brak zaświadczenia o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność stanowi przeszkodę do sprzedaży nieruchomości. Takie stanowisko w przypadku sprzedaży budynków mieszkalnych jednorodzinnych zostało potwierdzone oficjalnie przez Krajową Radę Notarialną 11 stycznia 2019 r., co ugruntowało praktykę notarialną w tym zakresie. Jeżeli zatem analiza akt administracyjnych przedstawionej sprawy potwierdziłaby bezczynność organu administracji lub przewlekłość prowadzonego postępowania, w takim przypadku obywatelowi przysługuje szereg instrumentów prawnych mających na celu zarówno doprowadzenie do załatwienia sprawy w najszybszym terminie, jak również uzyskanie rekompensaty finansowej za zaistniałą przewlekłość.