Osiedle luksusowych willi wśród zabudowy zagrodowej to nie jest dobry pomysł. Do takiego wniosku doszedł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, który rozpatrywał skargę właścicieli gospodarstwa rolnego w bliskim sąsiedztwie planowanej inwestycji.
Dom a rola
Deweloper wystąpił do wójta o wydanie warunków zabudowy dla sześciu domów jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. A ten je wydał. Nie spodobało się to sąsiadom i zaskarżyli warunki do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku. Tłumaczyli, że są to tereny typowo rolnicze. Prowadzą gospodarstwo rolne. Mają też duży sad. W związku z tym stosują opryski, które wykonują również nocą, używając urządzeń generujących hałas, a przy zbieraniu plonów przez dwa–trzy tygodnie stosują środki odstraszające ptactwo. Ich działalność będzie przeszkadzać sąsiadom. Ponadto planowana zabudowa nijak się ma do okolicznej zabudowy zagrodowej.
SKO uchyliło warunki zabudowy, a wójt ponownie je wydał. Doszedł bowiem do wniosku, że nie może tego odmówić. Inwestor spełnia bowiem wszystkie warunki, jakie narzucają przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Mieszczuchy powinni liczyć się z opryskami
Za drugim razem SKO utrzymało w mocy decyzję wójta.
Według niego z przeprowadzonej analizy architektoniczno-urbanistycznej wynika, że planowana inwestycja spełnia wymóg „dobrego sąsiedztwa", gdyż stanowi kontynuację istniejącej na tym terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Nie jest też sprzeczna z przestrzenią już ukształtowaną poprzez funkcję rolniczo-siedliskową. Zabudowa zagrodowa oraz mieszkaniowa jednorodzinna już współistnieją. W konsekwencji przyszli mieszkańcy planowanego osiedla mieszkaniowego muszą się liczyć z uciążliwościami wynikającymi z funkcjonowania w bliskiej okolicy gospodarstw rolnych oraz mieć na uwadze, że mogą one rozwijać się i rozbudowywać.
Właściciele gospodarstwa rolnego wnieśli skargę do gdańskiego WSA i wygrali.
Sąd doszedł do wniosku, że jedną z przesłanek pozytywnego ustalenia warunków zabudowy jest spełnienie zasady tzw. dobrego sąsiedztwa. Wynika z niej, że aby ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji, musi istnieć przynajmniej jedna zabudowana działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej stanowiąca swoisty wzór dla określenia parametrów nowej zabudowy.
Działka sąsiednia powinna być przy tym zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dla nowej zabudowy: kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.
W opinii WSA planowane osiedle mieszkaniowe nie kontynuuje funkcji dominującej na tym terenie, który wszystko ma charakter rolniczy. WSA nie kwestionuje przy tym sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego. Według niego prawidłowo uwzględniono szerokość frontu działki wynoszącą 91 m. Dobrze ustalono też linię zabudowy od strony drogi publicznej powiatowej w nieprzekraczalnej odległości 15 m od granicy z działką.
Pozostałe ustalenia w zakresie warunków zabudowy dla tej inwestycji oraz treść analizy są, zdaniem sądu, niewłaściwe, dlatego nie mogą zostać zaaprobowane.
Wojewódzki Sąd Administracyjny dopatrzył się zbyt dużej dowolności w ustaleniach wskaźnika intensywności zabudowy. Oznacza to bowiem znaczne, prawie trzykrotne zwiększenie wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do już istniejącego na analizowanym terenie.
Za intensywnie
WSA uznał, że planowana zabudowa o dopuszczonej intensywności doprowadzi do naruszenia ładu przestrzennego na obszarze analizowanym. Osiedle mieszkaniowe może naruszyć wymagania funkcjonalne i społeczno-gospodarcze oraz zaburzyć dotychczasowe uporządkowane relacje. Jednocześnie sąd akceptuje co do zasady stanowisko, że na obszarze analizowanym dopuszczalna jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, gdyż stanowi ona kontynuację istniejącej już funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zagrodowej, ale nie w takim stopniu intensyfikacji.
Sygnatura akt: II SA/Gd 269/1
