fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Sąd Najwyższy: zarządca budynku nie odpowiada za szkody wynikłe z niedbalstwa lokatora

Fotorzepa, Rafał Guz
Właściciel, zarządca budynku nie odpowiada za szkody wynikłe z niedbalstwa lokatora, choćby kwalifikował się on do eksmisji.

Aby pociągnąć do odpowiedzialności właściciela budynku, jego zaniedbania musiałyby dotyczyć nie konkretnego lokalu, ale np. niedrożnego komina. To sedno najnowszego wyroku Sądu Najwyższego.

Trudne sąsiedztwo

SN zajmował się sprawą Mariana B., który wynajmuje od Łodzi lokal użytkowy na szwalnię w nieco zaniedbanej części miasta. Kondygnację wyżej, na poddaszu, wynajmowała też lokal użytkowy na czas nieokreślony Małgorzata K. Od roku jednak miała wyrok eksmisyjny i odłączony prąd. Choć w lokalu nie było CO ani łazienki, kobieta zaadaptowała go do zamieszkania i okresowo w nim, jak napisał sąd, pomieszkiwała. Oświetlała lokal lampą naftową i świeczką, a gotowała, używając butli gazowej. 1 października 2010 r. o 5.32 rano wybuchł tam pożar. Choć kobieta nie przebywała wtedy w lokalu, straż pożarna podała jako wstępną przyczynę pożaru zaprószenie ognia przez lokatora. Śledztwo jednak umorzono wobec braku znamion przestępstwa. W trakcie gaszenia ognia doszło do zalania niżej położonego lokalu oraz szwalni. Jej właściciel zażądał od miasta 52 tys. zł odszkodowania. Na podstawie tych ustaleń Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa uznał, że Administracja Zasobów Komunalnych Łodzi nie miała wiedzy o zaniedbaniach najemcy poddasza, i żądanie wobec miasta oddalił.

Sąd Okręgowy w Łodzi zmieniał werdykt. W jego ocenie zebrane w sprawie dowody potwierdzają, że pracownicy administracji wiedzieli, że Małgorzata K. mieszka w lokalu. Tymczasem zgodnie z art. 61 prawa budowlanego właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany zapewnić jego bezpieczne użytkowanie, ochronę przed czynnikami zewnętrznymi wywołanymi przez człowieka czy siły natury. Zaniechanie bądź nienależyte wykonanie tych obowiązków może być zaś źródłem jego odpowiedzialności odszkodowawczej wobec poszkodowanych (osób trzecich). Dlatego żądane odszkodowanie zasądził.

Miasto nie dało jednak za wygraną i odwołało się do Sądu Najwyższego.

Prawa lokatorów

– Najemca, który płaci znaczny czynsz, ma prawo oczekiwać od właściciela, że zapewni mu należyte korzystanie z lokalu, a inni lokatorzy nie będą go zakłócać. Zaniedbanie, delikt miasta, polegało na tym m.in, że mimo wyroku eksmisyjnego, uciążliwości, wręcz zagrożenia nie eksmitowało lokatorki – argumentował przed Sądem Najwyższym pełnomocnik powoda, adwokat Andrzej Krakowiński.

SN jednak nie przekonał.

– Wszystkie te nieprawidłowości związane były z prowadzeniem lokalu, a za nie właściciel budynku nie odpowiada – powiedział sędzia SN Henryk Pietrzkowski. – By o tym mówić, zaniedbania musiałyby dotyczyć części wspólnych, np. niedrożnego komina. Eksmisja jest zaś prawem właściciela, który może z wyroku eksmisyjnego skorzystać bądź nie. Oczywiście musi stosować się do procedur, bo o żadnej samopomocy mowy być nie może, w szczególności o wymianie zamków na poddaszu, co sugerował powód. Nie możemy więc mówić o delikcie po stronie miasta, a więc i o odszkodowaniu – podkreślił sędzia Pietrzkowski.

Sygn. akt ?II CSK 107/16

Opinia dla „Rz"

Stefan Jacyno, ?adwokat, Kancelaria Wardyński i Wspólnicy

Aby móc żądać od gminy odszkodowania, trzeba wykazać, że gmina nie dopełniła ciążących na niej obowiązków oraz że szkoda powstała z tej właśnie przyczyny. Gmina istotnie nie miała obowiązku pilnować lokatorki, by nie zaprószyła ognia. Fakt, że nie została skazana za wzniecenie pożaru, nie oznacza braku odpowiedzialności cywilnej. Jest jednak oczywiste, że dochodzenie odszkodowania od niej byłoby bezcelowe. W tym przypadku można pomyśleć o innej podstawie prawnej – art. 142 kodeksu cywilnego. Właściciel szwalni poniósł szkodę przy ratowaniu budynku, czyli mienia gminy, które zostało na skutek akcji straży pożarnej przynajmniej częściowo uratowane. W takim wypadku nie musi wykazywać zawinienia gminy, lecz jedynie związek z akcją ratunkową. Nie wiadomo jednak, czy sąd zasądziłby odszkodowanie. Konkluzja jest jedna – trzeba się ubezpieczać.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA