To naganne postępowanie. Od dewelopera, tak jak od każdego innego profesjonalnego podmiotu, wymaga się uczciwości. „Pacta sunt servanda" – umów należy dotrzymywać, nawet jeśli ceny poszły w górę. Nie wolno się zasłaniać prawami rynku. Projekt rozwiązuje ten problem. Zawiera przepisy o umowach rezerwacyjnych. Obecnie nie są one objęte ustawą deweloperską i stosuje się do nich ogólne przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z proponowanymi rozwiązaniami umowa rezerwacyjna to umowa dobrowolna, na podstawie której deweloper wyłącza na określony czas zarezerwowany lokal ze swojej oferty. Deweloper, który zdecyduje się na oferowanie tego typu umowy, będzie musiał zawrzeć ją na piśmie. Taka umowa powinna określać, co oczywiste, jej strony, ale też wskazywać lokal wybrany przez nabywcę, jego cenę oraz okres, na jaki zostaje wyłączony z oferty. Opłata rezerwacyjna może wynieść maksymalnie 1 proc. ceny lokalu. Jeżeli deweloper nie dotrzyma umowy i np. zawrze umowę dotyczącą zarezerwowanego lokalu z inną osobą, to będzie zobowiązany do zwrotu rezerwującemu opłaty w podwójnej wysokości, tj. kwoty wpłaconej tytułem rezerwacji klienta powiększonej o identyczną kwotę wypłacaną przez dewelopera. To sankcja za działanie nie fair. Deweloperzy skarżą się, że 1 proc. to za mało, ale pamiętajmy, że ta opłata nie jest niczym zabezpieczona. Przedsiębiorca nie wpłaca jej na rachunek powierniczy, bo nie ma takiego obowiązku. Nie możemy pozwolić, by kupujący wpłacał 20–50 tys., bo tyle potrafi wynieść opłata, a potem ją tracił. Wprowadzenie górnej granicy opłaty rezerwacyjnej na poziomie 1 proc. minimalizuje to ryzyko.
Projekt zakłada, że kupujący będzie mógł odstąpić od umowy, gdy lokal zawiera istotną wadę. To kontrowersyjne. Jest podobno ryzyko, że kupujący będą nadużywać tego uprawnienia.
Czy wadą istotną jest pomalowanie ściany na niebiesko, choć powinna być biała? Albo mała rysa na szybie? Oczywiście, że nie. Wada istotna występuje, gdy przykładowo drzwi są zamurowane, gdy zamiast trzech pokoi są dwa albo sufit spada na głowę. Należy jednak podkreślić, że nawet w przypadku takiej wady nabywca może skorzystać z prawa odstąpienia od umowy tylko po przejściu całej procedury i tylko jeśli uznana wada istotna nie zostanie przez dewelopera usunięta. Oznacza to konieczność przejścia całej procedury reklamacyjnej, w ramach której nabywca musi wadę zgłosić, deweloper sprawdza, ocenia oraz w określonym czasie usuwa wadę. Dopiero po przejściu całego procesu, gdy okazuje się, że deweloper w ogóle nie reaguje albo nie usuwa wady lub nie chce jej usunąć, nabywca może odstąpić od umowy. A zatem będzie to rozwiązanie o charakterze ostatecznym i wyjątkowym. Trzeba przypomnieć, że zgodnie z obecną praktyką nabywca, aby móc dokonać odbioru przedmiotu umowy, musi wpłacić na rzecz nabywcy całą cenę. Stosowana obecnie procedura reklamacyjna nie daje zaś nabywcy realnego wpływu na tempo i jakość usuwania przez dewelopera zgłoszonych do protokołu odbioru wad lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego. W takiej sytuacji nabywca nie ma obecnie prawa odmówić odbioru lokalu, nawet jeśli charakter wad uniemożliwia korzystanie z niego. W praktyce oznacza to również obowiązek ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem lokalu, pomimo niemożności jego użytkowania. Celem wprowadzenia proponowanego rozwiązania jest zapewnienie nabywcy realnego narzędzia ułatwiającego realizację przysługujących mu uprawnień.
Z naszego wieloletniego doświadczenia wynika, że kupujący sporadycznie odstępują od umowy. Dla nich to ostateczność. Najczęściej w okresie oczekiwania na oddanie mieszkania nie tylko wiążą się z nim mentalnie, ale również podejmują decyzje co do swoich planów życiowych. Często są związani kredytem hipotecznym. A od kredytu nie da się tak łatwo uwolnić, gdyż z chwilą wypowiedzenia staje się wymagalny, co oznacza konieczność jego spłacenia.
Rachunek powierniczy to jedno z zabezpieczeń wpłat kupujących mieszkania, jakie jeszcze inne wzmocnienia tej ochrony przewiduje ustawa?
