Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów planuje wzmocnić ochronę kupujących mieszkania od deweloperów. Pod koniec stycznia prace nad projektem nabrały tempa.
Tak. Projekt został przyjęty przez Komitet Stały Rady Ministrów. Wkrótce trafi na posiedzenie Rady Ministrów.
Dużo emocji wywoływała propozycja powołania do życia Gwarancyjnego Funduszu Deweloperskiego. Zostaje w projekcie?
Nie widzę powodu, by rezygnować z tej instytucji. Fundusz nie wziął się znikąd. Idea jego powołania to efekt wielu lat analiz, dyskusji, również z branżą deweloperską. Zdarzają się nieuczciwi deweloperzy lub tacy, którzy wpadają w kłopoty finansowe w wyniku wielu czynników koniunkturalnych lub dochodzi do ich upadłości. W takim wypadku fundusz zapewni bezpieczeństwo kupującemu mieszkanie od dewelopera, zapewni bezpieczeństwo jego pieniędzy.
Te zmiany nie podobają się deweloperom. Tłumaczą, że skoro nie dochodzi do upadłości na masową skalę, to po co tworzyć fundusz i kumulować na nim środki?
Wychodzimy z założenia, że nie ma znaczenia, czy w przyszłości dojdzie do jednej upadłości czy do kilku. Każda taka sytuacja jest tragedią dla ludzi. Tracą setki tysięcy złotych, często oszczędności swego życia. Fundusz będzie chronił klientów deweloperów także w wypadku upadłości banku, w którym deweloper prowadził rachunek powierniczy. W ub.r. miała już miejsce tego rodzaju upadłość. Dlatego chcemy uniknąć niespodzianek na przyszłość. Nabywcy mieszkań nie mają wpływu na to, z jakim bankiem deweloper zawrze umowę o prowadzenie rachunku powierniczego. Jest to obarczone dużym ryzykiem. Istnieje oczywiście Bankowy Fundusz Gwarancyjny, ale zapewnia bezpieczeństwo środków do 100 tys. euro. Wartość mieszkania bywa znacznie wyższa. Kwota powyżej 100 tys. euro trafia obecnie do ogólnej masy upadłości banku, co oznacza, że jej odzyskanie w praktyce jest mało prawdopodobne. Projekt ustawy przewiduje mechanizmy, które pozwolą nabywcom czuć się bezpiecznie również w takiej sytuacji. Zadziała tu DFG, z którego zostanie wypłacona nabywcom kwota powyżej 100 tys. euro właśnie po to, aby pieniądze przekazane deweloperowi jako wpłata na zakup mieszkania nie zostały przez kupujących utracone.
Czytaj także: Deweloperski Fundusz Gwarancyjny - kupujący mieszkania zapłacą więcej przez pomysł UOKiK
W jakiej wysokości będą składki na fundusz?
Deweloper będzie miał obowiązek opłacenia składki na DFG od każdej wpłaty nabywcy dokonanej na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Zakłada się, że wysokość składek na DFG będzie wynosić dla rachunku otwartego maksymalnie 3 proc., a dla rachunku zamkniętego 0,6 proc.
Wcześniej stawki były wyższe. Skąd ta zmiana?
To efekt wielu analiz, rozmów, w tym z deweloperami.
3 proc. to dużo. Myśli pan, że powołanie do życia funduszu doprowadzi do wzrostu cen mieszkań, które już teraz są bardzo wysokie? Deweloperzy mogą bowiem przerzucać składkę na swoich klientów.
Podwyżka cen to tylko straszak stosowany przez deweloperów. Chcą w ten sposób wywrzeć na nas presję. Projekt mówi o maksymalnych składkach. Rzeczywiste składki będą ustalane w rozporządzeniu przez ministra właściwego do spraw budownictwa w porozumieniu z ministrem finansów oraz po zasięgnięciu opinii UFG i prezesa UOKiK. Nie zakładamy, by były to wartości maksymalne.
Choć ustawa deweloperska obowiązuje wiele lat, wciąż są inwestorzy, którzy budują z pominięciem zabezpieczenia, czyli rachunku powierniczego. Przez to kupującego nie chroni istniejąca ustawa. Czy projekt uszczelnia przepisy w tym zakresie?
To prawda, jest taka praktyka. Przyglądamy się tym sytuacjom i w razie konieczności stosownie działamy. Chodzi o deweloperów, którzy budują bez jakichkolwiek zabezpieczeń wpłat nabywców, są wśród nich nawet duże firmy. Szacujemy, że tego typu inwestycji jest obecnie około 11–13 proc. Badamy każdą taką sytuację, czy faktycznie deweloper może jeszcze budować z pominięciem wymaganych ustawą zabezpieczeń czy już nie.
I mogą tak budować?
Każdą sprawę badamy indywidualnie. Większość jeszcze się toczy, ale są i takie, które zakończyliśmy i okazało się, że inwestor nie naruszył prawa, bo zaczął przedsięwzięcie deweloperskie przed wejściem w życie ustawy, czyli przed 27 kwietnia 2012 r.
W jaki sposób?
Na przykład zawarł pierwszą umowę deweloperską i cały czas kontynuuje budowę w ramach tego samego przedsięwzięcia. Oczywiście takie naciąganie prawa nam się nie podoba. Będą więc zmiany. W ciągu 30 dni od wejścia w życie noweli każdy deweloper, który dotąd nie stosował zabezpieczeń, będzie musiał zawrzeć z bankiem umowę o prowadzenie rachunku powierniczego. Co więcej, jeżeli przedsiębiorca rozpocznie przedsięwzięcie deweloperskie przed wejściem w życie nowych przepisów, może kontynuować inwestycję na starych zasadach, czyli na podstawie obecnie obowiązującej ustawy deweloperskiej, tylko przez dwa lata. Po tym okresie wszyscy deweloperzy będą musieli się dostosować do zmienionych reguł.
Chcemy też, by ustawę deweloperską stosować do gotowych mieszkań oraz tzw. lokali użytkowych, czyli np. do miejsc postojowych w podziemnym garażu czy komórek lokatorskich.
Dziś deweloper sprzedaje je na zasadach ogólnych, z pominięciem ustawy deweloperskiej. Nie są więc objęte ochroną. I dochodzi do tego, że deweloper w gotowym budynku burzy jedno piętro, bo powstało ono nielegalnie. Ale wcześniej sprzedał na tym piętrze mieszkania. I ci, którzy je kupili, zostają z niczym.
Dziś mamy rynek dewelopera, a nie kupujących. Mieszkania sprzedają się świetnie, nawet na etapie dziury w ziemi. A ceny szybują w górę. Niektórzy deweloperzy wypowiadają więc wcześniej zawarte umowy rezerwacyjne, by sprzedać mieszkania drożej. To dobra praktyka?
To naganne postępowanie. Od dewelopera, tak jak od każdego innego profesjonalnego podmiotu, wymaga się uczciwości. „Pacta sunt servanda" – umów należy dotrzymywać, nawet jeśli ceny poszły w górę. Nie wolno się zasłaniać prawami rynku. Projekt rozwiązuje ten problem. Zawiera przepisy o umowach rezerwacyjnych. Obecnie nie są one objęte ustawą deweloperską i stosuje się do nich ogólne przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z proponowanymi rozwiązaniami umowa rezerwacyjna to umowa dobrowolna, na podstawie której deweloper wyłącza na określony czas zarezerwowany lokal ze swojej oferty. Deweloper, który zdecyduje się na oferowanie tego typu umowy, będzie musiał zawrzeć ją na piśmie. Taka umowa powinna określać, co oczywiste, jej strony, ale też wskazywać lokal wybrany przez nabywcę, jego cenę oraz okres, na jaki zostaje wyłączony z oferty. Opłata rezerwacyjna może wynieść maksymalnie 1 proc. ceny lokalu. Jeżeli deweloper nie dotrzyma umowy i np. zawrze umowę dotyczącą zarezerwowanego lokalu z inną osobą, to będzie zobowiązany do zwrotu rezerwującemu opłaty w podwójnej wysokości, tj. kwoty wpłaconej tytułem rezerwacji klienta powiększonej o identyczną kwotę wypłacaną przez dewelopera. To sankcja za działanie nie fair. Deweloperzy skarżą się, że 1 proc. to za mało, ale pamiętajmy, że ta opłata nie jest niczym zabezpieczona. Przedsiębiorca nie wpłaca jej na rachunek powierniczy, bo nie ma takiego obowiązku. Nie możemy pozwolić, by kupujący wpłacał 20–50 tys., bo tyle potrafi wynieść opłata, a potem ją tracił. Wprowadzenie górnej granicy opłaty rezerwacyjnej na poziomie 1 proc. minimalizuje to ryzyko.
Projekt zakłada, że kupujący będzie mógł odstąpić od umowy, gdy lokal zawiera istotną wadę. To kontrowersyjne. Jest podobno ryzyko, że kupujący będą nadużywać tego uprawnienia.
Czy wadą istotną jest pomalowanie ściany na niebiesko, choć powinna być biała? Albo mała rysa na szybie? Oczywiście, że nie. Wada istotna występuje, gdy przykładowo drzwi są zamurowane, gdy zamiast trzech pokoi są dwa albo sufit spada na głowę. Należy jednak podkreślić, że nawet w przypadku takiej wady nabywca może skorzystać z prawa odstąpienia od umowy tylko po przejściu całej procedury i tylko jeśli uznana wada istotna nie zostanie przez dewelopera usunięta. Oznacza to konieczność przejścia całej procedury reklamacyjnej, w ramach której nabywca musi wadę zgłosić, deweloper sprawdza, ocenia oraz w określonym czasie usuwa wadę. Dopiero po przejściu całego procesu, gdy okazuje się, że deweloper w ogóle nie reaguje albo nie usuwa wady lub nie chce jej usunąć, nabywca może odstąpić od umowy. A zatem będzie to rozwiązanie o charakterze ostatecznym i wyjątkowym. Trzeba przypomnieć, że zgodnie z obecną praktyką nabywca, aby móc dokonać odbioru przedmiotu umowy, musi wpłacić na rzecz nabywcy całą cenę. Stosowana obecnie procedura reklamacyjna nie daje zaś nabywcy realnego wpływu na tempo i jakość usuwania przez dewelopera zgłoszonych do protokołu odbioru wad lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego. W takiej sytuacji nabywca nie ma obecnie prawa odmówić odbioru lokalu, nawet jeśli charakter wad uniemożliwia korzystanie z niego. W praktyce oznacza to również obowiązek ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem lokalu, pomimo niemożności jego użytkowania. Celem wprowadzenia proponowanego rozwiązania jest zapewnienie nabywcy realnego narzędzia ułatwiającego realizację przysługujących mu uprawnień.
Z naszego wieloletniego doświadczenia wynika, że kupujący sporadycznie odstępują od umowy. Dla nich to ostateczność. Najczęściej w okresie oczekiwania na oddanie mieszkania nie tylko wiążą się z nim mentalnie, ale również podejmują decyzje co do swoich planów życiowych. Często są związani kredytem hipotecznym. A od kredytu nie da się tak łatwo uwolnić, gdyż z chwilą wypowiedzenia staje się wymagalny, co oznacza konieczność jego spłacenia.
Rachunek powierniczy to jedno z zabezpieczeń wpłat kupujących mieszkania, jakie jeszcze inne wzmocnienia tej ochrony przewiduje ustawa?
Proponujemy, by nabywcy dokonywali wpłat na rachunek zgodnie z postępem prac na budowie. Obecnie o harmonogramie i wysokości wpłat decyduje deweloper. Budynek może być więc jeszcze na etapie dziury w ziemi, a konsument musi zapłacić 50 proc. ceny. Projekt wprowadza również obowiązek posiadania przez dewelopera, który rozpoczyna sprzedaż, zgody wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na tzw. bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności na nabywcę.
Co to oznacza?
Deweloperzy często kredytują swoją działalność. Zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka banku na nieruchomości, na której powstaje inwestycja. W każdym przypadku, gdy deweloper prowadzi przedsięwzięcie deweloperskie ze środków pochodzących z kredytu, zgodnie z zasadą pierwszeństwa hipoteka banku będzie miała pierwszeństwo przed zabezpieczeniem rzeczowym nabywcy. Zgoda banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego ma więc kluczowe znaczenie, jeżeli bowiem bank udzieli takiej zgody, nabywca ma pierwszeństwo przed bankiem w zaspokojeniu roszczeń z nieruchomości.
W sytuacji, gdy bank nie udzielił zgody, a obecnie nie ma takiego obowiązku, nabywca jest w „kolejce" za bankiem. Istnieje zatem ryzyko utraty przez niego wszystkich środków wpłaconych na rzecz dewelopera.
W praktyce, gdy bank nie zwolni obciążenia hipotecznego, nie można przenieść własności nieruchomości na kupującego. Wielu deweloperów takie zgody banków posiada. Wielu nie znaczy, że wszyscy. Projekt to zmienia.
Kiedy ustawa wejdzie w życie?
Co do zasady projekt przewiduje 12-miesięczne vacatio legis. Chcemy, aby umożliwiło ono deweloperom dostosowanie się do zmian, a jednocześnie, aby pieniądze kupujących mieszkanie zostały jeszcze lepiej zabezpieczone przed wystąpieniem straty. Zakup mieszkania to szczególna inwestycja, dlatego konsument powinien być w sposób wyjątkowy chroniony w relacji z przedsiębiorcą.
Tomasz Chróstny, prezes UOKiK. Pracował w Kancelarii Prezesa Rady Ministrów, a następnie w Ministerstwie Przedsiębiorczości i Technologii, gdzie do 25 sierpnia 2019 r. pełnił funkcję dyrektora Departamentu Analiz Gospodarczych. Od 26 sierpnia 2019 r. do 26 stycznia 2020 r. pełnił funkcję wiceprezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów
