Notariusz powinien informować wyczerpująco

Takie wnioski płyną z wyroku Sądu Najwyższego z 23 stycznia (sygn. V CSK 373/07). Dotyczy on sprawy o odszkodowanie wniesionej przez Katarzynę S. przeciwko notariuszowi Irenie S. K. oraz PZU, w którym ma ona polisę OC.

Katarzyna S. w lutym 2000 r. sprzedała nieruchomość spółce z o.o. za 850 tys. zł. Zgodnie z tą umową spółka wpłaciła jej jednorazowo tylko część należności – 250 tys. zł, a resztę miała zapłacić w 17 ratach. Pieniądze przestały wpływać na konto Katarzyny S. we wrześniu 2000 r., po piątej racie. Ze względu na sytuację finansową spółki stało się jasne, że nie wywiąże się ona z umowy. Strony zgodnie udały się do notariusza z zamiarem rozwiązania umowy sprzedaży, tak by własność nieruchomości wróciła do Katarzyny S.

Irena S. K. 1 marca 2001 r. spisała akt notarialny, w którym spółka w zamian za przejęcie jej długu z tytułu kredytu bankowego zabezpieczonego hipoteką na tej nieruchomości zwolniła ją z obowiązku zwrotu przekazanej jej części ceny. Strony złożyły zgodny wniosek o dokonanie tzw. powrotnego wpisu, czyli wpisania z powrotem Katarzyny S. jako właścicielki nieruchomości.

W momencie spisywania tej umowy w sądzie znajdował się już wniosek o ogłoszenie upadłości spółki, a 13 kwietnia 2001 r. sąd ogłosił jej upadłość. Sąd wieczystoksięgowy wpisał Katarzynę S. z powrotem do księgi wieczystej, ale wskutek apelacji syndyka sąd II instancji uznał, że wpis ten jest niedopuszczalny, bo w umowie z 1 marca 2001 r. zabrakło oświadczenia woli spółki o powrotnym przeniesieniu własności na Katarzynę T.

Akt notarialny rozwiązania umowy sprzedaży ma, zgodnie z orzecznictwem SN, tylko skutek obligacyjny – zobowiązuje aktualnego właściciela do przeniesienia własności z powrotem na poprzednika. W takim wypadku poprzedni właściciel ma wobec swego kontrahenta roszczenie o złożenie oświadczenia o przeniesieniu własności. Dopiero złożenie tego oświadczenia wywiera skutek rzeczowy: poprzednik staje się na powrót właścicielem.

Jednakże w związku z ogłoszeniem upadłości spółki w świetle prawa upadłościowego to roszczenie stało się niedopuszczalne i przekształciło się w zobowiązanie pieniężne upadłej spółki. Słowem, Katarzynie S. należały się od niej już tylko pieniądze: różnica między ceną nieruchomości a kwotą, którą otrzymała od spółki na poczet tej ceny, czyli 600 tys. zł plus odsetki, które do czasu spłaty wszystkich rat miały pokrywać inflację. Katarzyna S. zgłosiła tę należność do masy upadłości. Jest jednak jasne, że pieniędzy tych nie otrzyma.

Była właścicielka wystąpiła więc do sądu o odszkodowanie za szkody wyrządzone jej przez notariusza. Domagała się jednocześnie: od PZU – 645 tys. zł, bo taka była kwota ubezpieczenia Ireny S. K., a od niej – 697 tys., na którą to kwotę składały się także koszty aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej.

Sąd I instancji oddalił roszczenia byłej właścicielki. Uznał, że Irena S. K. jako notariusz zasadniczo odpowiada za szkodę wyrządzoną wskutek niepoinformowania o wszystkich konsekwencjach oświadczeń woli, ale w tym wypadku nie zostały spełnione zasadnicze przesłanki odpowiedzialności. Brak mianowicie związku przyczynowego między jej zawinionym działaniem a szkodą poniesioną przez Katarzynę S. Ponadto nie wykazała ona – w ocenie sądu – wysokości swojej szkody.

Sąd II instancji uwzględnił żądanie Katarzyny S. tylko do wysokości 17 tys. zł. Uznał, że co do pozostałej kwoty jej roszczenie podlega oddaleniu jako przedwczesne, bo postępowanie upadłościowe, w którym Katarzyna S. też go dochodziła, jeszcze się nie zakończyło. Nie wpłynęło na stanowisko sądu oświadczenie syndyka, że ze względu na wielkość pozostałego majątku spółki i to, że wierzytelność Katarzyny S. należy do VI kategorii zaspokajania, nie ma ona szansy na uzyskanie tej kwoty. Także w ocenie sądu II instancji nie ma związku przyczynowego między szkodą a zaniechaniem wyjaśnienia przez notariusza, że dla skutku rzeczowego potrzebne jest dodatkowe oświadczenie.

SN wskutek skargi kasacyjnej Katarzyny S. uchylił zaskarżony wyrok i oddał sprawę do ponownego rozpatrzenia. – W ocenie SN – mówił sędzia Krzysztof Strzelczyk – fakt, że potem ogłoszono upadłość, niweczącą prawo domagania się przeniesienia własności nieruchomości, nie zrywa związku przyczynowego między błędem notariusza a szkodą. Związek przyczynowy bowiem może mieć złożoną konstrukcję.

SN odniósł się m.in. do argumentu, że gdyby nawet notariusz sporządziła umowę prawidłowo, zgodnie z wolą stron, to Katarzyna S. i tak by nieruchomość straciła, bo czynności prawne dokonane nieodpłatnie przez upadłego są w stosunku do masy upadłości bezskuteczne. – Nie jest taką czynnością przeniesienie własności w zamian za przejęcie długu – stwierdził sędzia.