Sąsiad z góry zalał mi świeżo odnowione mieszkanie, kiedy byłem w pracy. Straty są duże – ok. 20 tys. zł. Sąsiad mnie zwodził, a w końcu powiedział, że nie ma pieniędzy, a poza tym jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej. Może zaniedbałem sprawę; teraz firma ubezpieczeniowa kwestionuje większość faktów. Jak powinienem się był zachować, co zrobić? Jeśli nawet mi to nie pomoże, to może będzie ostrzeżeniem dla innych – pyta czytelnik.
Sprawy dotyczące uszkodzeń lokali na skutek zalań, pożarów itp. nie należą do oczywistych i podczas ich oceny wskazana jest ostrożność.Przede wszystkim należy się skoncentrować na ustaleniu zakresu uszkodzeń powstałych w lokalu dotkniętym naruszeniem. Pomocne w tym wypadku będzie wykonanie zdjęć obrazujących wszelkie straty, źródła wycieków itp. Można także zlecić wykonanie ekspertyzy rzeczoznawcy, który oceni i wskaże źródło wycieku oraz ustali z dużym prawdopodobieństwem podmiot odpowiedzialny za zaistniałą szkodę. Dodatkowo w określeniu szkody będą pomocne wszelkie rachunki za zniszczone przedmioty, a także kosztorys określający koszty remontu lokalu.
Podstawy dochodzenia roszczeń z tytułu czynów niedozwolonych są różne, gdyż uzależnione jest to od osoby sprawcy. W omawianym wypadku sąsiad nie kwestionuje faktu, że na skutek jego działania lub zaniechania lokal uległ zalaniu. W sprawie będzie miał zastosowanie ogólny przepis art. 415 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym sprawca ponosi odpowiedzialność na zasadzie winy. Winę tę poszkodowany, zgodnie z art. 6 k.c., musi udowodnić. Błędne jest stosowanie do zalań lokali art. 433 k.c., bo dotyczy on innych działań sprawcy (odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia, por. wyroki Sądu Najwyższego sygn. I CR 295/80 oraz I CKN 1156/99).
Przez lokale (między ścianami) niejednokrotnie przechodzą rozmaite instalacje (woda, gaz, energia elektryczna) niebędące własnością właściciela lokalu, ale przedsiębiorstwa przesyłowego. Są one eksploatowane, nadzorowane i utrzymywane (a powinny być w należytym stanie) nie przez samych zajmujących lokale, lecz przez te wyspecjalizowane przedsiębiorstwa. Mogą zaś doprowadzić do awarii, której skutkiem jest zalanie lokalu lub lokali. Wówczas to nie posiadacz lokalu, ale przedsiębiorstwo przesyłowe będzie odpowiedzialne za zalanie (czy np. zapalenie). Co więcej, najczęściej będzie ono odpowiadać na zasadzie ryzyka, co oznacza, że nie trzeba mu wykazywać winy (niedbalstwa, zaniedbania).
Obecnie powstają wspólnoty mieszkaniowe, które często korzystają z usług zawodowych zarządców nieruchomości. Trudności może nastręczać ustalenie, kto konkretnie dopuścił się niedbalstwa, nie kontrolując stanu technicznego instalacji hydraulicznej znajdującej się w lokalach, i przez to doprowadził do awarii. Sugeruję, aby i w takim wypadku zlecić specjaliście wykonanie stosownej ekspertyzy, która wskaże odpowiedzialnego, oceni rozmiar uszkodzeń oraz przedłoży chociażby wstępny kosztorys wraz z zakresem niezbędnych prac naprawczych. Taka ekspertyza może być później wykorzystana w sądzie jako dowód.
