Warunki zabudowy: zakład produkcyjny pasuje do warsztatów i usług

Prezydent miasta wydał spółce z o.o. warunki zabudowy dla budynku produkcyjnego z zapleczem technicznym i socjalno-biurowym. Zanim to jednak zrobił, przeprowadził analizę architektoniczno-urbanistyczną na terenie wytyczonym na podstawie § 3 rozporządzenia ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania.

Analiza ta wykazała, że w pobliżu zakładu są podobne obiekty, warunki zabudowy może więc spokojnie wydać.

Nie te parametry

Decyzja nie spodobała się jednak właścicielowi innej nieruchomości. Według niego wielkość projektowanego obiektu, tj. 4000 mkw., przekroczy dwuipółkrotnie powierzchnię zabudowy największego z istniejących na analizowanym obszarze budynku o podobnej funkcji.

Nie można też przyjąć, że kontynuacją istniejącej zabudowy na analizowanym terenie będzie zakład produkujący leki. Jego zdaniem wzrośnie też intensywność ruchu samochodów ciężarowych i dostawczych. Takie inwestycje należałoby sytuować na obszarze peryferyjnym miast, dodawał skarżący.

Złożył więc skargę do samorządowego kolegium odwoławczego, ale to przyznało rację prezydentowi i utrzymało w mocy jego decyzję.

Analiza zgodna ?ze sztuką

SKO uznało, że do wykonania analizy przyjęto właściwy obszar. Spełnione zostały też pozostałe przesłanki dotyczące parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

SKO przyznało jednak, że wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki w obszarze analizowanym wynosi średnio 18 proc., podczas gdy wskaźnik powierzchni zabudowy po realizacji wnioskowanej inwestycji będzie stanowić ok. 40 proc. powierzchni działki.

Jednak – podkreśliło – przepisy dopuszczają wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu.

W tym konkretnym przypadku z uwagi na zróżnicowanie wielkości działek na terenie obszaru analizowanego średni wskaźnik nie jest wartością reprezentatywną. W badanym terenie występują też nieruchomości o wskaźniku zabudowy ponad 40 proc.

Dlatego prezydent miasta miał prawo ustalić wskaźnik zabudowy dla inwestycji w sposób inny, a mianowicie na poziomie najwyższych wskaźników występujących w badanym terenie – dodało kolegium.

Sprawa na wokandzie

Właściciel nieruchomości konsekwentnie twierdził, że prezydent nie miał prawa wydać spornych warunków. Wniósł więc skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu. Sąd doszedł jednak do wniosku, że nie ma on racji, i skargę oddalił.

WSA uznał, że zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo, w granicach określonych tą ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy.  Oczywiście pod warunkiem jednak, że nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

Oznacza to, że prawo właściciela do dysponowania działką i jej zabudowy nie jest nieograniczone, a prawo właściciela do inwestowania nie może pozostawać w konflikcie z innymi zasadami rządzącymi zagospodarowaniem terenu i chronionym prawem interesem publicznym oraz interesem innych podmiotów.

W tej konkretnej sprawie prezydent miasta w sposób prawidłowy przeprowadził analizę urbanistyczną konieczną do ustalenia wymagań dla projektowanej zabudowy i zagospodarowania terenu. W bezpośrednim sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem występuje zabudowa o funkcji mieszkaniowej, jednorodzinnej wolno stojącej, bliźniaczej, zagrodowej, a także o funkcji usługowej, warsztatowej, przemysłowej.

Obszar analizowany nie powinien być jednak zawężany jedynie do działek bezpośrednio sąsiadujących z działką inwestora. Istniały zatem dostateczne podstawy usprawiedliwienia rozszerzenia tego obszaru na dalej położone nieruchomości.

Odstępstwo ?od wskaźnika

Zdaniem sądu zasadniczy spór dotyczy parametru wskaźnika intensywności zabudowy. Sąd uznał, że rację ma jednak prezydent miasta, a nie skarżący. Sąd podkreślił, że różnica pomiędzy wskaźnikiem intensywności zabudowy inwestycji planowanej a parametru wskaźnika występującego w obszarze analizowanym daje się pogodzić z zasadą dobrego sąsiedztwa i wynikającą z niej zasadą kontynuacji istniejącej zabudowy.

Planowana zabudowa mieści się bowiem w granicach istniejącego sposobu zagospodarowania terenu i sposobu użytkowania istniejących obiektów. Kontynuuje funkcję, parametry, cechy oraz wskaźniki zabudowy i zagospodarowania terenu. Działka, na której jest planowana inwestycja, ma dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie wystarczające do planowanego zamierzenia budowlanego. Ponadto nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.