W gminie złożono wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Dotyczy on tylko części działki. Na pozostałej części (nieobjętej wnioskiem) występują grunty klasy III. Powstał problem, czy możliwe jest ustalenie warunków zabudowy tylko dla części działki, w omawianym przypadku – dla tej, która nie jest objęta klasą III gruntów rolnych. Pomimo wątpliwości wyrażanych w orzecznictwie zdaniem autora możliwe jest ustalenie warunków zabudowy dla części działki. Zgodnie z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest po łącznym spełnieniu kilku warunków. Wśród nich jest m.in. wymóg zachowania zasad kontynuacji funkcji i bliskiego sąsiedztwa (czyli w otoczeniu planowanej inwestycji musi już być zlokalizowana inna, podobna pod względem przeznaczenia i parametrów technicznych inwestycja). Teren nie może też wymagać zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne.
Jeżeli taki wymóg istnieje – m.in. przy najwyższych i najbardziej wartościowych klasach gruntów rolnych – to nie ma możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy dla tego terenu i konieczne byłoby wtedy dla skutecznej zmiany przeznaczenia uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Zdarza się, że działka (stanowiąca przedmiot ustalenia warunków zabudowy) jest duża i pod różnymi względami zróżnicowana. Zróżnicowanie to może polegać zarówno na tym, że jej część jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a część nie (a właściciel chciałby zabudować część nieobjętą planem miejscowym) albo na tym, że na działce położone są grunty rolne różnych klas – zarówno takich, dla których możliwe jest ustalenie warunków zabudowy, jak też takich (klas I–III), dla których zgodnie z przedstawionymi powyżej informacjami, zmiana przeznaczenia terenu możliwa jest wyłącznie na podstawie planu miejscowego.
W obu przypadkach powstaje problem: czy jeżeli właściciel działki będzie chciał ustalenia warunków zabudowy dla części działki – to takie rozwiązanie będzie dopuszczalne? W niektórych samorządowych kolegiach odwoławczych można spotkać opinię, zgodnie, z którą warunki zabudowy można ustalić jedynie dla całej działki. Z tego powodu – gdy ktoś wnioskuje o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla części działki – zwłaszcza gdy pozostała część (jak w podanych powyżej przykładach) nie spełnia przesłanek z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – przyjmuje się, że nie można wydać pozytywnej decyzji.
Takie rozumowanie należy uznać za błędne. Zarówno w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak też w dotyczącym decyzji o warunkach zabudowy rozporządzeniu ministra infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu – gdy brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie przesądzono o tym, że decyzje o warunkach zabudowy (podobnie jak decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego) dotyczyć mogą wyłącznie całych działek. Ponadto, zarówno w ustawie, jak i w rozporządzeniu, wielokrotnie obok terminu „działka" (czy „nieruchomość") w kontekście ustalania warunków zabudowy jest również stosowany wyraz „teren". Nie sposób uznać, że jest to przypadkowe. Ustawodawca wprowadził w ten sposób różne pojęcia. Jeżeli przepisy obok ustalenia warunków zabudowy dla działki dopuszczają ustalenie warunków zabudowy dla terenu – to przyjąć należy, że za taki teren można uznać część działki. Oczywiście, musi ona zostać wyodrębniona zgodnie z wymogami urbanistycznymi, w taki sposób, aby ustalenie warunków zabudowy było w ogóle możliwe. Sam fakt jednak, że jakiś teren nie stanowi całej działki, nie może stanowić argumentu na rzecz odmowy ustalenia warunków zabudowy ani na rzecz umorzenia postępowania.
