Przesłanki poszerzania obszaru analizowanego przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy

W innej tezie (z 22 sierpnia 2017 r., II OSK 2967/15, Legalis) ten sam sąd wskazał, że o wielkości obszaru wyznaczonego do analizy i „rozciągnięcia" tego obszaru w określonym kierunku mogą decydować m.in. takie względy jak istnienie zabudowy, różnorodność zabudowy oddzielenie działek przyjętych do analizy drogą publiczną. Można tutaj dodać, że uzasadnieniem poszerzania obszaru analizowanego nie może być jednak ograniczona zabudowa otoczenia (i konieczność uwzględnienia terenu dalej położonego, zabudowanego). Trzeba bowiem przyjąć, że zabudowa sama w sobie nie jest kluczową wartością, zawsze przynależną inwestorowi. Jeżeli nie da się jej zrealizować na danym obszarze, nie jest uzasadnione naginanie regulacji, aby taką zabudowę wymusić.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 lutego 2009 r. (II SA/Po 704/08, Legalis) zaznaczył, że określając granice obszaru analizowanego organ winien przede wszystkim wziąć pod uwagę specyfikę okolicy i dopiero wówczas rozważyć, czy celowe jest powiększenie granic obszaru analizowanego. Co przy tym istotne, organ winien w uzasadnieniu decyzji wyjaśnić stronom motywy, jakimi kierował się przy wyznaczaniu granic obszaru analizowanego. I tak na przykład, skoro działka położona jest w otoczeniu wielkiego kompleksu rolnego, a dodatkowo studium gminy traktuje ten obszar jako rolniczą przestrzeń produkcyjną brak jest jakichkolwiek podstaw do przyjęcia, że odległe na 300 i 500 metrów zabudowane działki mają charakter sąsiednich, bez względu na fakt, że dostępne są z tej samej drogi publicznej.

Wpływu na rozmiar obszaru analizowanego nie mogą mieć kwestie własnościowe działek sąsiednich, czyli to że działka przylegająca do działki skarżących należy do tego samego właściciela, do którego należy oddalona o 300 metrów zabudowana działka wskazywana przez skarżących do porównania. Ustawodawca nie uzależnił w żaden sposób przebiegu granic obszaru analizowanego od tego, kto jest właścicielem działek znajdujących się w bezpośrednim i dalszym sąsiedztwie działki objętej inwestycją. Zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie (wyrok z 28 lutego 2007 r., II SA/Ol 44/07, Legalis) w obszarze analizowanym musi znajdować się nie tylko część działki zabudowanej, ale także sama zabudowa znajdująca się na tej działce, chociażby z tego powodu, że gdyby ta zabudowa znajdowała się poza obszarem analizowanym, jego wyznaczenie mijałoby się z celem, bowiem niemożliwym byłoby ustalenie parametrów dla planowanej inwestycji.

dr hab. Maciej J. Nowak, radca prawny