Dom kupiony przez męża za wspólne pieniądze należy także do żony

Inaczej może być, tylko wtedy jeśli panuje między nimi rozdzielność majątkowa albo dana nieruchomość, czy prawo spółdzielcze zostały kupione za pieniądze z majątku osobistego (odrębnego).

Mąż czytelniczki kupił w 1991 r. segment jednorodzinny w budowie na swoje tylko nazwisko, ale za wspólne oszczędności z okresu małżeństwa. Po wykończeniu dom był wynajmowany. Małżeństwo jest od roku w separacji. Mąż chce teraz sprzedać ten dom i nie zamierza dzielić się z żoną pieniędzmi. Czytelniczka pyta, czy nie ma żadnych praw do tej nieruchomości i czy może w jakiś sposób zapobiec sprzedaży.

Reguła zapisana w art. 31 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego jest taka, że przedmioty majątkowe nabyte (przede wszystkim kupione) w trakcie małżeństwa przez oboje małżonków lub przez każdego z nich z osobna tworzą ich majątek wspólny (dorobkowy). Jeżeli więc istniała między nimi wspólność majątkowa małżeńska (a ta powstaje automatycznie, chyba że przed ślubem podpisali intercyzę) to również segment kupiony tylko na imię męża należy do majątku wspólnego.

Ale uwaga. Inaczej by było, gdyby dom został kupiony za pieniądze z majątku osobistego, tj. darowane, odziedziczone albo pochodzące ze sprzedaży kupionych za nie dóbr czy też uzyskane przed ślubem. W takim wypadku, nie trzeba dzielić się pieniędzmi ze sprzedaży domu z małżonkiem, bo również one należą do majątku osobistego.

Gdy za pieniądze dorobkowe została kupiona na jedno nazwisko nieruchomość, drugi małżonek, niewpisany do księgi wieczystej, może wystąpić do sądu rejonowego, w którym księga jest prowadzona, z wnioskiem o uzgodnienie treści tej księgi z rzeczywistym stanem prawnym, czyli o wpisanie także jego jako właściciela.

Taką możliwość przewiduje art. 10 ustawy z 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Wedle tego przepisu w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo dotknięte jest wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Prawo do skorzystania z tej drogi przez małżonka pominiętego potwierdził Sąd Najwyższy. Jeśli małżonek przy kupnie złożył przed notariuszem oświadczenie, że nieruchomość nabywa ze środków pochodzących z jego majątku odrębnego, konieczne jest obalenie domniemania przewidzianego w art. 3 w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Przepis ten zawiera następujące postanowienia: „Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje”.

Ciężar wykazania, że nieruchomość została kupiona ze środków należących do majątku dorobkowego, a więc w konsekwencji – że stan rzeczywisty jest inny, niż ujawniony w księdze, spoczywa na małżonku, który chce zmiany wpisu. W takim wypadku wystarczy jednak wykazanie, że nieruchomość została kupiona w trakcie małżeństwa. Sąd oddali wniosek małżonka niewpisanego tylko wówczas, gdy figurujący w księdze przekona go, że np. ze względu na sfinansowanie zakupu pieniędzmi z darowizny nieruchomość jest jego majątkiem osobistym.

Taka sprawa może się jednak przeciągnąć. Aby więc zapobiec sprzedaży nieruchomości przed jej zakończeniem, można zwrócić się do sądu o wydanie tymczasowego zarządzenia nakazującego wpisanie do księgi ostrzeżenia, iż taka sprawa została wszczęta. Nabywcy w takim wypadku nie chroni tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Na sprzedaż należących do majątku wspólnego nieruchomości, a także prawa użytkowania wieczystego czy spółdzielczego prawa do lokalu niezbędna jest zgoda drugiego małżonka.

Transakcja sprzedaży dokonana bez takiej zgody jest bezskuteczna, chyba że drugi małżonek później ją potwierdzi (art. 37 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Jeśli jednak w księdze wieczystej figuruje tylko jeden z małżonków i nie ma w niej wspomnianego ostrzeżenia, to może on nieruchomość sprzedać. Umowa taka jest ważna także bez zgody drugiego małżonka, bo wtedy nowego właściciela chroni wskazana rękojmia.

Nie oznacza to oczywiście, że drugi małżonek nie ma żadnych praw do pieniędzy z takiej transakcji. Skoro bowiem nieruchomość objęta była wspólnością, to i pieniądze z jej sprzedaży należą do majątku dorobkowego. Jednakże odzyskanie przez drugiego małżonka swojej części to już zupełnie odrębna kwestia.

W myśl art. 37 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego zgody drugiego małżonka wymaga:

- sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, obciążenie ich hipoteką, prawem używania, a także oddanie ich w najem, dzierżawę, do bezpłatnego używania,

- sprzedaż, darowizna, obciążenie, kupno i wydzierżawienie przedsiębiorstwa albo gospodarstwa rolnego,

- sprzedaż, darowizna, obciążenie hipoteką lub kupno spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania, domu, lokalu użytkowego,

- darowizna nieruchomości i ruchomości z majątku wspólnego (np. samochodu należącego do majątku wspólnego), z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.