Przepisy ograniczające handel ziemią rolną biją w zasady wolego rynku

Mija rok od wejścia w życie przepisów ograniczających handel ziemią rolną. Z danych Agencji Nieruchomości Rolnych wynika, że obrót nadal nie jest duży, choć w porównaniu z pierwszym półroczem zwiększył się o połowę. Od 30 kwietnia 2016 r. do 31 marca 2017 r. do ANR wpłynęło 11 106 wniosków o przeniesienie własności nieruchomości rolnych. ANR rozpatrzyła z tego już 6751 wniosków. W 6658 przypadków zgodziła się na sprzedaż ziemi o łącznej powierzchni 19 735 ha (92 proc. wszystkich decyzji). Tylko w 93 wypadkach powiedziała"nie" (1 proc. decyzji). A wszystko dlatego, że od 30 kwietnia 2016 r. nie wolno już swobodnie obracać prywatnymi nieruchomościami rolnymi o powierzchni przekraczającej 3 tys. mkw. Obecnie ziemię mogą nabyć tylko rolnicy indywidualni. Inne osoby, by kupić grunt, muszą mieć zgodę Agencji Nieruchomości Rolnych.

ANR przysługuje też prawo pierwokupu każdej nieruchomości rolnej. Otrzymała także prawo kontroli spółek posiadających grunty rolne, w tym pierwokupu ich akcji i udziałów (z wyjątkiem spółek giełdowych).

Lubelszczyzna górą

Największy obrót jest na Lubelszczyźnie - do ANR w Lublinie wpłynęło 1419 wniosków. Na Mazowszu odnotowano 1013 wnioski, a w, Rzeszowie – 1007.

Najczęściej o wydanie zgody występują osoby fizyczne. ANR wydała im w sumie 6506 zgód na łączną powierzchnię 18 376 ha. Średnio na każdą decyzję pozytywną przypadało 3 ha. W tym samym czasie osoby prawne uzyskały ich 152 (na w sumie 1359 ha). Średnio na jedną pozytywną przypadało 9 ha.

Poza tym ANR od 30 kwietnia 2016 r. do 31 marca 2017 r. trzy razy skorzystała z prawa pierwokupu. Była to nieruchomość o powierzchni 247 ha w województwie lubelskim oraz dwie w lubuskim. Chodziło o 27 ha.

Ponadto ANR złożyła dwa oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu akcji Krajowej Spółki Cukrowej S. A. w Toruniu.

- To bardzo zły prognostyk dla rynku, że ANR skorzystała z prawa pierwokupu 5 proc. akcji spółki cukrowej – uważa Krzysztof Łyszyk, radca prawny i Partner w Kancelarii Kurzyński Kosiński Łyszyk i Wierzbicki. – Duże firmy mają często w swoim portfelu nieruchomości rolne, choć ich główna działalność nie ma nic z rolnictwem wspólnego. Na przykładzie spółki cukrowej widać, że nie przeszkadza to ANR w nabyciu akcji takich spółek w ramach przysługującego jej prawa pierwokupu, Nie wiadomo też do końca jakimi przesłankmi kieruje się ANR podejmując tego typu decyzję, a to wprowadza niepewność na rynek spółek – tłumaczy.

W wypadku braku zgody ANR na nabycie nieruchomości, można się odwołać do ministra, a w wypadku spółek stronom transakcji nie przysługuje żadna możliwość zweryfikowania czy ANR słusznie skorzystało z prawa pierwokupu czy nie.

Liberalne podejście

Zadaniem ekspertów z danych ANR jak na dłoni widać, że Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi osiągnęło zamierzony efekt, czyli ziemia rolna mieli nabywać przede wszystkim rolnicy.

– Dziś nieruchomości rolne kupują głównie rolnicy z Podkarpacia i Lubelszczyzny, gdzie jest dużo gospodarstw – uważa Maciej Obrębski, adwokat z Kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie Prawni.

Okazuje się też, że ANR liberalnie podchodzi do przesłanki od spełnienia której zależy uzyskanie zgody agencji na nabycie nieruchomości rolnej przez osobę lub podmiot nie będący rolnikiem indywidualnym. Chodzi o to, by nabywca nieruchomości rolnej spełnił rękojmię prowadzenia gospodarstwa rolnego.

– Pojęcie jest tak nie ostre, że można je różnie interpretować, również na niekorzyść nabywców ziemi. Dobrze więc się stało, że ANR wystarczy, jak nabywca dostarczy pozytywną opinię Ośrodka Doradztwa Rolniczego – wyjaśnia mecenas Obrębski.

Odmiennego zdania jest dr Przemysław Litwiniuk ze Szkoły Głównej Gospodarstwa Wiejskiego w Warszawie.

– Niestety przesłanki wydania zgody na nabycie nieruchomości rolnych są nieostre i tak naprawdę decyzje ANR wynikają z czystej uznaniowości urzędników Agencji - mówi dr. Litwiniuk. – Wydaje się, że ANR poszła po linii najmniejszego oporu i wydaje zgodę wszystkim, kto dostarczy pozytywną opinię Ośrodka Doradztwa Rolniczego. Tymczasem ODR-u formułują je bez podstawy prawnej. Podejrzewam, że odmowy dostają tylko spółki i spółdzielnie – uważa dr. Litwiniuk.

Eksperci zauważają również, że przepisy dotyczące obrotu ziemią mają negatywny wpływ na rozwój gospodarczy.

– Chodzi o nieruchomości położone na terenie miast oraz nie objęte miejscowymi planami. Dziś obrót nimi jest zamrożony, bo kupić mogę je jedynie rolnicy indywidualny. Brakuje więc gruntów pod inwestycje — twierdzi mecenas Krzysztof Łyszyk.

Przepisy dotyczące obrotu wywołują też inne wątpliwości prawne. Do Sądu Najwyższego trafiły dwa pytani prawne sądów. Problemy wywołuje prowadzenie egzekucji z nieruchomości rolnych oraz przekazywanie ziemi przez rolników swoim bliskim.