Trzeba oddać gminie 2 proc. wartości mieszkania

Podatek ten wynosi 2 proc. od wartości przedmiotu sprzedaży. Zasila budżet gminy, na której terenie znajduje się nieruchomość, lokal spółdzielczy albo działka oddana w użytkowanie wieczyste, choć załatwianie spraw z nim związanych należy do urzędu skarbowego.

Co ważne, od 1 stycznia 2007 r. podatek od czynności cywilnoprawnych (dalej PCC) ciąży wyłącznie na nabywcy – kupującym. Tylko od niego fiskus może żądać takiej zapłaty, tylko do nabywcy może zwrócić się o podwyższenie wartości kupionej nieruchomości czy prawa spółdzielczego, jeśli uzna, że została ona zaniżona.

[srodtytul]Kiedy nie płacimy [/srodtytul]

Podatek od czynności cywilnoprawnych nie obciąża nas, jeśli sprzedający w wyniku tej transakcji musi zapłacić VAT. Tak więc PCC od sprzedaży jest wyłączony, jeśli kupujemy nowe mieszkanie od dewelopera albo od spółdzielni mieszkaniowej, bo płacimy za nie cenę z VAT. Podatek ten należy się jednak, jeśli kupujemy takie samo lokum z drugiej ręki – od poprzedniego właściciela, bez związku z jego działalnością gospodarczą, a przy nabyciu od spółdzielni praw, lokum, domu itd., jeśli były używane (bo wówczas sprzedaż ta jest zwolniona z VAT).

PCC w ogóle nie obejmuje m.in. umowy sprzedaży w sprawach podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami.

[ramka][b]Przykład[/b]

[i]Nie zapłacimy PCC wówczas, jeśli na podstawie ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami kupujemy od gminy mieszkanie dotychczas od niej wynajmowane. To samo dotyczy sprzedaży gruntów na podstawie przepisów o autostradach płatnych oraz w związku z przygotowaniem i realizacją inwestycji w zakresie dróg krajowych.[/i][/ramka]

Nie podlegają PCC umowy sprzedaży lub zamiany nieruchomości albo prawa użytkowania wieczystego na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska, zawierane ze względu na ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie przepisów o ochronie środowiska. To samo dotyczy sprzedaży rzeczy w postępowaniu egzekucyjnym (przez komornika) i upadłościowym. Nie ma podatku od sprzedaży mieszkań należących do Wojskowej Agencji Mieszkaniowej.

[srodtytul]Względy dla rolników [/srodtytul]

Wiele umów sprzedaży i innych umów dotyczących nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego i praw spółdzielczych jest zwolnionych z PCC.

Wśród nich spore praktyczne znaczenie ma zwolnienie dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi.

Z tego zwolnienia wyraźnie wyłączono budynki mieszkalne znajdujące się na terenie miast. Od ich wartości notariusz musi pobierać stosowny PCC, liczony od wartości rynkowej. Przy stosowaniu tego zwolnienia należy się kierować rozumieniem gospodarstwa rolnego przyjętym w ustawie z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (tekst jednolity: DzU z 2006 r. nr 136, poz. 969 ze zm.). Nie wystarczy więc dla zwolnienia sam fakt, że sprzedawana nieruchomość ma charakter rolny.

Dodać można, że przychody uzyskane ze sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego zwolnione są w całości z podatku dochodowego od sprzedaży (10--procentowego i 19-procentowego).

[srodtytul]Zamiast wywłaszczonego i przy zamianach[/srodtytul]

Zwolnienie z PCC obejmuje sprzedaż nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowych spółdzielczych praw do mieszkań i domów, jeżeli nabywcą jest były właściciel (wieczysty użytkownik) pozbawiony nieruchomości na cele wywłaszczenia albo cele publiczne, np. na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska.

Zwolnienie to jest „limitowane”. Obowiązuje tylko do wysokości kwoty otrzymanego odszkodowania (uzyskanej ceny) i pod warunkiem że nabycie (kupno) nastąpiło w ciągu 5 lat od daty otrzymania odszkodowania (zapłaty).

Zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych dotyczy także sprzedaży będącej elementem zamian mieszkaniowych, coraz zresztą rzadszych, obejmujących mieszkania czy domy o odmiennym statusie prawnym.

Nie ma też obciążenia PCC w przypadku zamian mieszkaniowych między osobami zaliczanymi wedle ustawy o podatku od spadków i darowizn do I grupy podatkowej. Należą do niej: małżonek, dzieci, wnuki, prawnuki (tzw. zstępni) oraz rodzice, dziadkowie, pradziadkowie (wstępni), pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie.

[srodtytul]Wyręczy nas notariusz [/srodtytul]

Obowiązek zapłaty PCC powstaje już w momencie zawarcia umowy czy dokonania innej czynności nią obciążonej. Jeśli jednak umowa dotyczy nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego lub praw spółdzielczych, w rozliczeniu się z niego wyręczy nas notariusz.

My natomiast, jeśli w tej transakcji przypada nam rola kupującego, ponosimy finansowy ciężar tej daniny. Bez jej wpłacenia notariusz umowy nie spisze.

Podstawą, od której wylicza się 2--procentowy PCC, jest przy sprzedaży i zmianie wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Jednakże notariusz nie ma prawa kwestionować i podwyższać wartości nieruchomości czy mieszkania spółdzielczego podanej przez strony transakcji. W konsekwencji również PCC oblicza według ceny ustalonej przez swoich klientów. Zawsze natomiast musi poinformować nas o możliwości skorygowania wartości przez urząd skarbowy i związanym z tym obowiązkiem uiszczenia należności wraz z odsetkami za zwłokę.

Poza tym tylko notariusz odpowiada za prawidłowość rozliczeń z tej daniny, jeśli jej nie pobrał albo źle ją obliczył. Inaczej rzecz się przedstawia, jeśli przyczyną tego było wprowadzenie notariusza w błąd przez strony (np. nie pobrał on podatku, bo nabywca twierdził, że kupiona nieruchomość wejdzie w skład jego gospodarstwa rolnego, a więc transakcja nie jest obciążona tą daniną).

[srodtytul]Urząd może kwestionować [/srodtytul]

Niejednokrotnie urzędy skarbowe kwestionują wartość podaną notariuszowi, a więc i wysokość zapłaconego PCC. Wedle przepisów o PCC wartość rynkową określa się dla celów tego podatku na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku (danymi dobrami – np. mieszkaniami, działkami budowlanymi itp.) z uwzględnieniem ich położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju (np. własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu), z dnia dokonania sprzedaży czy zmiany, ale bez pomniejszania ich o długi i ciężary (np. hipoteki).

W wypadku zaniżenia lub zawyżenia wartości nieruchomości czy prawa majątkowego urząd skarbowy ma prawo wezwać nas do skorygowania ceny, jeśli według jego oceny wartość określona przez nas nie odpowiada wartości rynkowej. Urząd musi wyznaczyć na tę korektę termin nie krótszy niż 14 dni i jednocześnie podać wartość rynkową według własnej wstępnej oceny.

Jeśli nie zastosujemy się do takiego wezwania albo podamy wartość niższą od rynkowej, urząd ustali wartość po powołaniu biegłego albo przedłożonej przez nas wycenie rzeczoznawcy. Gdy ustalona przez biegłego wartość przekroczy o 33 proc. wartość podaną notariuszowi, nas obciążą koszty tej ekspertyzy.

Ponieważ w przepisach o PCC wyraźnie zapisano, że podstawę obliczenia podatku stanowi wartość rynkowa, nie jest argumentem to, że notariusz pobrał ją od takiej ceny, jaką rzeczywiście zapłaciliśmy.

Obowiązek zapłaty PCC przedawnia się po upływie 5 lat, licząc od końca roku, w którym upłynął termin jego płatności. Oznacza to, że ktoś, kto np. kupił mieszkanie w styczniu 2003 r., może być wzywany do korekty wartości do końca 2008 r.

[ramka][b]Ile wynosi podatek[/b]

Stawka podatku od umów sprzedaży:

- nieruchomości,