Będą nowe ulgi przy sprzedaży mieszkań

Ulga meldunkowa obowiązuje od początku 2007 r. Prawo do niej mają osoby, które były zameldowane w sprzedawanym lokalu lub budynku co najmniej 12 miesięcy. Wówczas dochód ze sprzedaży jest wolny od podatku PIT.

Już niebawem czeka nas jednak zmiana przepisów. Ministerstwo Finansów przygotowało projekt nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zakładający m.in. likwidację ulgi meldunkowej. Rząd chce znieść obowiązek meldunkowy, więc – jak wyjaśnia resort – zwolnienie na podstawie zameldowania i tak straci rację bytu. W zamian ministerstwo proponuje inne rozwiązanie, nie do końca nowe. Osoba sprzedająca dom lub mieszkanie nie zapłaci podatku dochodowego, jeśli w ciągu dwóch lat przeznaczy pieniądze ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.

W projekcie przewidziano wiele takich celów. Mówi się m.in. o zakupie domu lub mieszkania, ich części lub udziału w nieruchomości. Dotyczy to też nabycia gruntu, udziału w gruncie lub prawa użytkowania wieczystego. Można by też nabyć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub domu jednorodzinnego albo udział w takim prawie. Środki ze sprzedaży można by też przeznaczyć na rozbudowę, przebudowę lub remont innego lokalu, a także spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na wymienione w projekcie cele mieszkaniowe.

Ale uwaga – nie musi to być nieruchomość położona w Polsce. Ministerstwo określiło wyraźnie, że dotyczy to także państw Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii. Na przewidzianych w projekcie zasadach można więc będzie kupić mieszkanie np. we Francji lub Hiszpanii, by nie płacić podatku. Uwaga! To, czy skorzystamy z projektowanej czy ze starej ulgi, zależy od tego, kiedy kupiliśmy sprzedawany lokal. Liczy się data podpisania aktu notarialnego lub data oddania do użytku. Ministerstwo przewidziało bowiem zachowanie tzw. praw nabytych dla osób, które kupiły mieszkanie lub wybudowały dom między 1 stycznia 2007 r. a 31 grudnia 2008 r. Jeśli więc ktoś zamierza sprzedać w 2009 r. lokal kupiony w 2007 r., korzystać będzie z ulgi meldunkowej. Nowe przepisy będą się odnosić do nieruchomości kupionych po 1 stycznia 2009 r.

Zmiana przewidziana w projekcie nowelizacji ustawy o PIT skomplikuje system ulg, a podatnicy i bez tego gubią się w przepisach. Obecnie przy sprzedaży nieruchomości należy brać pod uwagę dwa stany prawne. Od 2009 r. dojdzie trzeci... Decydująca będzie data nabycia lokalu. Najłatwiej przedstawić to na przykładach.

1. Pan Jan kupił mieszkanie w 2005 r., chce je sprzedać w 2009 r. W jego przypadku należy zastosować zasady obowiązujące do 31 grudnia 2006 r. Pan Jan zapłaci więc 10 proc. podatku od przychodu. Oznacza to, że nie odliczy kosztów nabycia lokalu. Do końca 2006 r. obowiązywało zwolnienie podobne do tego, jakie ministerstwo chce wprowadzić z początkiem 2009 r. Jeśli więc w ciągu dwóch lat pan Jan przeznaczy zysk ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, będzie zwolniony z podatku.

2. Pan Piotr kupił lokal w 2007 r., a chce sprzedać w 2009 r. Zapłaci więc 19 proc. podatku od dochodu, czyli odliczy koszty nabycia lokalu. Jeśli był w nim zameldowany co najmniej rok, nie zapłaci w ogóle podatku.

3. Pani Zofia kupi mieszanie w 2009 r. i w tymże roku je sprzeda. Zapłaci 19 proc. podatku od dochodu. Jeśli nie chce płacić podatku, musi w ciągu dwóch lat przeznaczyć zysk na własne cele mieszkaniowe.

Zwolnienie proponowane przez Ministerstwo Finansów to powrót do starych zasad. Będzie przysługiwało pod warunkiem przeznaczenia zysku ze sprzedaży nieruchomości na określony cel. Dobrze, że obejmie to również zakup nieruchomości w innych krajach UE, nie tylko w Polsce. Jednak ulga meldunkowa jest korzystniejsza dla podatników. W wyniku ostatnich interpretacji resortu okazało się, że wystarczyło być zameldowanym w mieszkaniu we wcześniejszym okresie. Nie musiał to być okres bezpośrednio przed sprzedażą. Oznacza to, że dana osoba mogła skorzystać z tej ulgi nawet wówczas, gdy sprzedawała jednocześnie pięć mieszkań.

Ministerstwo planuje kolejną w ciągu kilku lat zmianę zasad opodatkowania nieruchomości, co jeszcze skomplikuje ten system. Wzrasta ryzyko pomyłki podatników, którzy zbywając identyczne nieruchomości, będą musieli rozliczać je na zupełnie różne sposoby, w zależności od daty nabycia. Zapewne celem zniesienia ulgi meldunkowej była chęć wyeliminowania fikcji prawnej.

Wielu podatników dokonywało zapisów meldunkowych niezgodnych z miejscem zamieszkania po to tylko, żeby zoptymalizować obciążenia podatkowe. Powrót do starych zasad też jednak nie jest dobrym rozwiązaniem, bo i one niewolne były od wad i pułapek.