Przekształcenie we własność to nie nabycie

W wypadku nieruchomości i praw z nimi związanych moment nabycia ma istotne znaczenie dla obowiązków podatkowych. To, kiedy zostało nabyte czy wybudowane lokum i ile czasu od tego upłynęło, przesądza o tym, czy w razie jego zbycia będzie trzeba zapłacić podatek dochodowy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. DzU z 2010 r. nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem tych wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Źródła dochodów

Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie: nieruchomości lub ich części oraz udziału, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli następuje to przed upływem pięciu lat od nabycia lub wybudowania (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT).

Liczy się pięć lat

Zasada ta dotyczy nieruchomości prywatnych, tj. gdy odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Przy tym pięcioletni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.

Ustawodawca posługuje się pojęciem nabycia. Oczywiście najpopularniejszą formą nabycia jest zakup. W wypadku takich transakcji nie ma trudności z ustaleniem daty nabycia.

Jednakże w wypadku innych form nabycia (zamiana, przekształcenie formy własności czy zniesienie współwłasności) podatnicy miewają kłopoty z ustaleniem, kiedy ono nastąpiło, co będzie miało znaczenie dla ewentualnego opodatkowania. Na obowiązek podatkowy nie wpływa bowiem to, jak długo faktycznie podatnik władał nieruchomością, ale to, ile czasu upłynęło od jego ostatniego formalnego nabycia.

Wątpliwości te dotyczą m.in. przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w pełną własność. W praktyce pojawia się bowiem pytanie, czy pięcioletni termin należy liczyć od zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy od przekształcenia go w pełną własność. Obie operacje dotyczą tej samej nieruchomości, ale zazwyczaj upływa między nimi pewien czas.

Zaraz po przekształceniu można sprzedać lokal bez płacenia podatku

W tym wypadku stanowisko fiskusa jest korzystne dla podatników. Zgodnie z nim w sytuacji, w której nastąpiło nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, a następnie przeniesienie pełnej jego własności na rzecz podatnika, za datę nabycia lokalu (nieruchomości), od której liczy się bieg pięcioletniego terminu, należy uznać datę nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 14 października 2011 r., nr PTPB2/415-450/11-2/ASZ).

Pełnia praw właścicielskich

Ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu powoduje, że osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo, uzyskuje pełnię uprawnień właścicielskich do mieszkania oraz prawo do udziału w związanej z tym lokalem nieruchomości wspólnej. Wobec tego  samo przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność oznacza tylko zmianę formy prawnej tego mieszkania i nie stanowi nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Datą nabycia takiego mieszkania (przynależnego mu gruntu), jest chwila pierwotnego nabycia, tj. nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Jeżeli przed przekształceniem podatnik posiadał mieszkanie dłużej niż pięć lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, to zaraz po przekształceniu w pełną własność może je sprzedać bez konieczności płacenia podatku.

Zasady przekształcania we własność

Zgodnie z ustawą z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. DzU z 2003 r. nr 119, poz. 1116) na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

-  spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami,

-  spłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych. Osoba, która ma prawo do miejsca postojowego w garażu, może też złożyć wniosek o przeniesienie na nią ułamkowego udziału we współwłasności garażu.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki a.tarka@rp.pl

Czytaj też:

Przeczytaj nasz poradnik:

Jak zaoszczędzić na podatkach od nieruchomości