PIT po sprzedaży mieszkania. Paragony na matkę ulgi nie dadzą

Wydatki na nakłady np. remonty, które dają koszty przy opodatkowanej PIT sprzedaży mieszkania muszą być udokumentowane fakturą VAT i to wystawioną na właściciela. Orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Publikacja: 10.06.2024 15:15

PIT po sprzedaży mieszkania. Paragony na matkę ulgi nie dadzą

Foto: Adobe Stock

Każdy, kto sprzedaje dom czy mieszkanie przed pływem 5 lat od końca roku nabycia lub wybudowania musi liczyć się z koniecznością rozliczania z fiskusem. Mniej PIT pozwolą zapłacić m.in. udokumentowane wydatki na nakłady np. remonty zwiększające wartość lokum poczynione przed sprzedażą. Muszą to być jednak faktury VAT i to wystawione na podatnika. Przypomniał o tym właśnie Naczelny Sąd Administracyjny (NSA). 

Czytaj więcej

Sprzedałeś w 2023 r. mieszkanie albo dom? Złóż zeznanie PIT-39

Nakłady jako koszty przy sprzedaży nieruchomości

Sprawa, która może być przestrogą dla innych podatników, dotyczyła sprzedaży niespełna 50 metrowego mieszkania z miejscem postojowym. Mężczyzna kupił je pod koniec 2011 r. a ponieważ na sprzedaż zdecydował się już w 2014 r. musiał rozliczyć się z fiskusem. Schody zaczęły się, gdy podatnik złożył spóźnione zeznanie PIT-39 wymagane przy tego rodzaju transakcji. 

Fiskus z urzędu wszczął postępowanie w sprawie określenia mu zobowiązania w PIT za 2014 r. Po stronie kosztowej uwzględnił cenę nabycia nieruchomości, opłaty — sądową i notarialną - a także wydatki na nakłady zwiększające jej wartość wynikające z faktury VAT z grudnia 2012 r. wystawionej za usługę budowlaną na nazwisko podatnika. Kością niezgody stały się zaś wydatki wyrzucone przez skarbówkę z kosztów m.in. na wynajem kontenera, zadatek oraz dopłatę na sprzęt budowlany, na zakup mebli itp. Powodem było to, że nie były udokumentowane fakturami VAT, a umowami o dzieło, potwierdzeniami i przelewami zleconym przez ojca podatnika. Pozostała część wydatków choć potwierdzona fakturami VAT, to wystawionymi na matkę podatnika.  

Kalkulacje fiskusa, które oznaczały konieczność zapłaty wyższego podatku podatnika nie satysfakcjonowały podatnika. W skardze do sądu administracyjnego zarzucał urzędnikom naruszające konstytucję profiskalne podejście do kwestii dokumentowania kosztów przy opodatkowanej sprzedaży nieruchomości. W ocenie skarżącego pomimo poczynienia wydatków pozbawiono go części kosztów.  

Skarżący nie zgadzał się, że wysokość nakładów można obliczyć jedynie na podstawie faktur wystawionych bezpośrednio na podatnika. Z art. 22 ust. 6e ustawy o PIT nie wynika bowiem, że kosztów nie ma, gdy faktury VAT są wystawione na rzecz innych osób, które działają jednocześnie w imieniu i na rzecz właściciela nieruchomości.

Czytaj więcej

Fiskus nie zawsze uzyska podatek od sprzedaży domu. Wystarczy poczekać 5 lat

NSA: tylko faktury VAT dają koszty 

Ta argumentacja Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie nie przekonała. W jego ocenie art. 22e ust. 6e w powiązaniu z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT nie pozostawia żadnych wątpliwości, że wysokość nakładów, które zwiększyły wartość spornej nieruchomości ma być ustalana w oparciu o faktury VAT. W konsekwencji, nie jest możliwe ich ustalanie w oparciu o inne dowody jak przedstawione przez skarżącego umowy, potwierdzenia, czy przelewy.

WSA zaaprobował też „wyrzucenie” z kosztów wydatku udokumentowanego fakturą VAT wystawioną na matkę skarżącego. Jak tłumaczył sąd wydatek, aby mógł być uwzględniony jako nakład na nieruchomość powinien być wykazany fakturą VAT wystawioną na nazwisko podatnika, który uzyskał przychód ze zbycia nieruchomości. 

Ostatecznie do podobnych wniosków doszedł też NSA. Uznał, że ustawodawca miał prawo zmodyfikować ogólną definicję kosztów z ustawy o PIT i odrębnie uregulować wymogi dokumentacyjne m.in. dla spornych wydatków związanych z opodatkowaną sprzedażą nieruchomości. 

W tym przypadku warunkiem koniecznym jest posiadanie faktury VAT i to wystawionej na podatnika — właściciela nieruchomości. Faktura wystawiona na inną osobę nie identyfikuje skarżącego i nie ma znaczenia, że sporne wydatki mogły dotyczyć sprzedawanej nieruchomości. Do uznania wydatku jako nakładu zwiększającego koszty w ocenie NSA niezbędna jest bowiem faktura VAT, która musi zgadzać się od strony przedmiotowej i podmiotowej.

W spornym przypadku nie ma możliwości dowodzenia poniesienia wydatku jakimiś innymi dokumentami np. paragonami czy przelewami. Wyrok jest prawomocny.

Sygnatura akt: II FSK 1136/21

Opinia dla „Rzeczpospolitej”
Hubert Cichoń, radca prawny, partner zarządzający w kancelarii Enodo Advisors

Stanowisko NSA jest przekonujące, ale wydaje się, że w spornej sprawie przepisy ustawy o PIT są nadmiernie restrykcyjne. Podatnik miał bowiem dowody, że wydatki zostały poniesione. I gdyby w taki sposób swoje wydatki udokumentował przedsiębiorca, nie byłoby wątpliwości, że mógłby je ująć w kosztach. Powstaje więc wątpliwość, czy są powody, żeby tak dalece różnicować sposoby dokumentowania wydatków przez podatnika przedsiębiorcę i podatnika konsumenta?! Co więcej, takie brzmienie przepisu wyklucza możliwość ujęcia w kosztach wydatków na rzecz małych, często jednoosobowych firm z branży wykończeniowej, które nie będąc podatnikami VAT z powodu nieprzekroczenia limitu, nie wystawiają faktur VAT. Ustawodawca ogranicza ich konkurencyjność. Dlatego powinien to przemyśleć i rozważyć zmianę przepisów.

Każdy, kto sprzedaje dom czy mieszkanie przed pływem 5 lat od końca roku nabycia lub wybudowania musi liczyć się z koniecznością rozliczania z fiskusem. Mniej PIT pozwolą zapłacić m.in. udokumentowane wydatki na nakłady np. remonty zwiększające wartość lokum poczynione przed sprzedażą. Muszą to być jednak faktury VAT i to wystawione na podatnika. Przypomniał o tym właśnie Naczelny Sąd Administracyjny (NSA). 

Nakłady jako koszty przy sprzedaży nieruchomości

Pozostało 91% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Sądy i trybunały
Sędzia Sądu Najwyższego skarży Polskę do ETPC. Chodzi o decyzję Andrzeja Dudy
Zawody prawnicze
Prokuratorzy zaniepokojeni poleceniem prokuratora krajowego ws. Andrija K.
Sądy i trybunały
Chaos po wyroku TK. Bez publikacji orzeczenia ustawy jednak niezagrożone
Sądy i trybunały
Bodnar chce dymisji członka nowej KRS. "Chaos w zarządzaniu sądem"
Akcje Specjalne
Firmy chcą działać w sposób zrównoważony
Zawody prawnicze
Nieoczekiwana zmiana miejsc na podium rankingu kancelarii prawniczych
Materiał Promocyjny
Sztuczna inteligencja może być wykorzystywana w każdej branży