Fiskus nie zawsze uzyska podatek od sprzedaży domu. Wystarczy poczekać 5 lat

Sprzedawca mieszkania lub domu musi podzielić się dochodem z fiskusem. Podatku nie będzie, jeśli zaczeka z transakcją.

Publikacja: 07.12.2023 03:00

Fiskus nie zawsze uzyska podatek od sprzedaży domu. Wystarczy poczekać 5 lat

Foto: Adobe Stock

Na rynku mieszkaniowym ciągle gorąco, ceny idą w górę i jak pisaliśmy w „Rzeczpospolitej” z 30 listopada, po niektóre lokale ustawiają się nawet kolejki. Czasami jednak warto zaczekać ze sprzedażą, nie tylko ze względu na rosnące ceny. Otóż jeśli wstrzymamy wizytę u notariusza i ostateczną umowę podpiszemy nie w grudniu, a w styczniu, możemy uniknąć rozliczenia z fiskusem.

Przypomnijmy, że zgodnie z ustawą o PIT sprzedawca mieszkania/domu musi wyliczyć dochód z transakcji i zapłacić od niego 19-proc. podatek. Chyba że pozbywa się nieruchomości po pięciu latach. Jak liczyć ten termin? Od końca roku, w którym nabyliśmy nieruchomość (a nie od daty podpisania umowy notarialnej).

Załóżmy, że pan Kowalski kupił mieszkanie w czerwcu 2018 r. Pięcioletni okres liczy się od początku 2019 r. Oznacza to, że jeśli mieszkanie sprzeda w 2023 r., będzie musiał opodatkować dochód.

Co może zrobić pan Kowalski? Wstrzymać się z transakcją i ostateczną umowę podpisać w styczniu, a nie w grudniu. Wtedy nie trzeba będzie rozliczać się z fiskusem.

Zaliczka dozwolona

Oczywiście przeniesienie wizyty u notariusza na przyszły rok nie wyklucza przyjęcia części pieniędzy od kupującego. Jeśli chcemy mieć pewność, że się nie rozmyśli, możemy jeszcze w grudniu podpisać z nim umowę przedwstępną. Taka umowa nie wywołuje skutków podatkowych. Nie dochodzi bowiem jeszcze do przeniesienia własności. Skutków podatkowych nie powoduje też zainkasowanie zaliczki bądź zadatku. Są to tylko wpłaty na poczet ceny nieruchomości.

Czytaj więcej

Marek Isański: Dlaczego sprzedaż mieszkania po 5 latach od nabycia nie podlega opodatkowaniu?

Potwierdzają to interpretacje fiskusa. Na przykład w sprawie kobiety, która dostała 310 tys. zł zaliczki na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży działki. Skarbówka przyznała, że zawarcie umowy przedwstępnej nie wywołuje konsekwencji w PIT. Nie mamy bowiem do czynienia z przeniesieniem własności nieruchomości lub praw, a jedynie z zobowiązaniem do dokonania takiej czynności w określonym terminie. Nie zmienia tego wcześniejsza zapłata całości czy części ceny. Otrzymanie zaliczki jest neutralne, nie doszło bowiem jeszcze do sprzedaży nieruchomości (interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, nr 0114-KDIP3-2.4011.537. 2020.2.JK3).

Odliczamy koszty

Co zrobić, jeśli mieszkanie/dom sprzedaliśmy przed upływem pięciu lat? Trzeba rozliczyć się z fiskusem. Przychód ze sprzedaży nieruchomości wykazujemy w formularzu PIT-39. Możemy go obniżyć o koszty jej zakupu. To przede wszystkim cena nabycia, ale także inne wydatki związane z transakcją, jak wynagrodzenie notariusza czy PCC. Do kosztów zaliczamy też nakłady zwiększające wartość nieruchomości w czasie posiadania. Mogą to być np. wydatki na remont mieszkania.

Podatek liczymy od dochodu (czyli przychodu pomniejszonego o koszty). Oczywiście nie musi go płacić ten, komu wyszła strata.

Czytaj więcej

Pierwsze mieszkanie tańsze o 2 proc. Skarbówka nie weźmie PCC

Korzystniejsze zasady rozliczenia mają sprzedający mieszkanie/dom otrzymane w spadku. Pięcioletni termin liczy się bowiem od końca roku, w którym nieruchomość nabył spadkodawca.

>Przykład:

Pan Nowak cztery lata temu odziedziczył 15-letnie mieszkanie po ojcu. Sprzeda je w grudniu 2023 r. Nie musi płacić podatku, mimo że nie minęło pięć lat od dziedziczenia lokalu. Liczy się bowiem moment nabycia mieszkania przez ojca. Pięcioletni termin dawno już więc minął.

Zwolnienie z podatku
Wydaj pieniądze, będzie ulga

Co zrobić, jeśli sprzedaliśmy dom lub mieszkanie przed upływem pięcioletniego terminu i z transakcji wychodzi nam dochód? Jest szansa na uniknięcie podatku – można skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej. Przysługuje tym, którzy pieniądze ze sprzedaży nieruchomości przeznaczą na cele mieszkaniowe. Przede wszystkim zakup mieszkania bądź domu. Zwolnieniem z PIT premiowane są też inne wydatki, np. na:

- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
- nabycie gruntu pod budowę domu,
- budowę, przebudowę, rozbudowę, nadbudowę oraz remont mieszkania albo domu,
- spłatę kredytu mieszkaniowego (zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu) oraz odsetek,
- adaptację na cele mieszkalne budynku niemieszkalnego.

Na taką inwestycję mamy trzy lata liczone od końca roku, w którym doszło do sprzedaży.

Na rynku mieszkaniowym ciągle gorąco, ceny idą w górę i jak pisaliśmy w „Rzeczpospolitej” z 30 listopada, po niektóre lokale ustawiają się nawet kolejki. Czasami jednak warto zaczekać ze sprzedażą, nie tylko ze względu na rosnące ceny. Otóż jeśli wstrzymamy wizytę u notariusza i ostateczną umowę podpiszemy nie w grudniu, a w styczniu, możemy uniknąć rozliczenia z fiskusem.

Przypomnijmy, że zgodnie z ustawą o PIT sprzedawca mieszkania/domu musi wyliczyć dochód z transakcji i zapłacić od niego 19-proc. podatek. Chyba że pozbywa się nieruchomości po pięciu latach. Jak liczyć ten termin? Od końca roku, w którym nabyliśmy nieruchomość (a nie od daty podpisania umowy notarialnej).

Pozostało 86% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Prawo karne
Muzyk grupy Kult zatrzymany. W tle sfingowana śmierć w USA i wielkie pieniądze
Praca, Emerytury i renty
Od dziś wyższe emerytury i renty. Oto nowe kwoty brutto i na rękę [tabela]
Prawo dla Ciebie
Choroba Ziobry przeszkodą w stawieniu się przed komisją. Adwokat wyjaśnia
Edukacja i wychowanie
Sprawa Collegium Humanum. Eksperci mówią, co z lewymi dyplomami MBA
Materiał Promocyjny
PR&Media Days 2024 - trendy i wyzwania
Praca, Emerytury i renty
Renta alkoholowa w górę. Kto może na nią liczyć i ile dostanie od 1 marca
Prawo rodzinne
Sąd Najwyższy o patchworkowej rodzinie: pieniądze na dziecko bez zgody żony