Rozwiązanie dożywocia: kiedy sprzedaż mieszkania czy domu bez PIT

Mieszkanie za dożywocie to zbycie, a rozwiązanie dożywocia to nowe nabycie. Były dożywotnik może jednak od ręki sprzedać "odzyskane" mieszkanie bez PIT, gdy przed umową dożywocia i po jej odwołaniu był jego właścicielem w sumie co najmniej pięć lat.

Publikacja: 10.02.2024 18:40

Rozwiązanie dożywocia: kiedy sprzedaż mieszkania czy domu bez PIT

Foto: Fotorzepa, Rafał Guz rg Rafał Guz

Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) wydał przełomowe orzeczenie dotyczące podatkowych skutków sprzedaży mieszkania po odwołaniu umowy dożywocia. Wynika z niego jasno, że choć w takim przypadku dochodzi do ponownego, nowego nabycia mieszkania przez dożywotnika, nie zawsze musi on odczekać pięć lat, żeby sprzedać je bez PIT.

Sprzedaż mieszkania po rozwiązaniu dożywocia a PIT 

Umowa dożywocia, czyli przekazanie mieszkania czy domu w zamian za możliwość dożycia w nich do śmierci i opiekę staje się coraz powszechniejsza. Na to rozwiązanie decydują się zwłaszcza starsze osoby, które mają własną nieruchomość, ale brakuje im pieniędzy na bieżące utrzymanie czy potrzebują opieki. Osoby, które podejmują się takiego zadania w zamian za przejęcie domu czy mieszkania seniora nie zawsze jednak zdają sobie sprawę z tego co ich czeka. I nie rzadko — nie myśląc, jakie może mieć to podatkowe konsekwencje — po pewnym czasie wycofują się z transakcji. 

Tak stało się w przypadku seniora, którego spór z fiskusem doprowadził do precedensu. A zaczął się od wniosku o interpretację. Mężczyzna wyjaśnił, że w lutym 2009 r. nabył prawo do mieszkania. Stało się to w drodze umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Chcąc zabezpieczyć swoją egzystencję, na początku kwietnia 2015 r.  zawarł umowę dożywocia ze swoją bratanicą oraz jej mężem.

Małżonkowie w zamian za mieszkanie zobowiązali się zapewnić krewnemu dożywotnie utrzymanie, czyli tzw. wikt i opierunek, oraz pokrywać koszty bieżących opłat, opieki, pielęgnacji w chorobie i starości oraz sfinansować pogrzeb. Przede wszystkim zaś dożywotnik miał zagwarantowane prawo do mieszkania w przejętym przez rodzinę lokum do śmierci.

Podatnik wyjaśnił jednak, że trzy lata później sytuacja uległa diametralnej zmianie. W lipcu 2018 r. bratanica i jej mąż wycofali się z umowy dożywocia. Nastąpiło jej rozwiązanie na podstawie zgodnego oświadczenia stron, z uwagi na niemożność prawidłowej realizacji umowy ze strony nabywcy nieruchomości. I tak mieszkanie wróciło do byłego już dożywotnika.

Kiedy sprzedaż mieszkania bez PIT

Senior tłumaczył jednak, że musi je sprzedać. Z uwagi na podeszły wiek oraz problemy zdrowotne nie jest w stanie należycie się nim zajmować. Już w 1982 r. został uznany za inwalidę, jest też ofiarą III Rzeszy, bo w trakcie II wojny światowej był pracownikiem przymusowym. Podkreślił, że wymaga codziennej pomocy innej osoby, a utrzymuje się jedynie z emerytury oraz dodatku pielęgnacyjnego. Spieniężenie mieszkania pozwoli na opłacenie domu opieki społecznej. 

Mężczyzna zapytał fiskusa czy od odpłatnego zbycie mieszkania „odzyskanego” na skutek rozwiązania umowy o dożywocie będzie musiał zapłacić PIT. Sam przekonywał jednak, że nie, bo jego zdaniem po odwołaniu dożywocia nie doszło do nabycia przez niego nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Starszy pan podkreślił, że doszło tylko do anulowania dożywocia, które zresztą nie mogło być wykonane m.in. na skutek zachowania siostrzenicy i jej męża. 

Fiskus był głuchy na te argumenty. Nie miał wątpliwości, że umowa o dożywocie jest jedną z form zbycia nieruchomości — przeniesienia własności. Dożywotnik w zamian za przeniesienie własności nieruchomości otrzymuje określone świadczenia. Dlatego jak tłumaczyli urzędnicy zbycie nieruchomości w drodze dożywocia jest nie tylko wzajemne, ale także odpłatne.

Ponadto jak podkreślił fiskus, że w przypadku rozwiązania dożywocia przeniesienie własności nieruchomości na dożywotnika oznacza dla niego ponowne jej nabycie. Tym samym pięcioletni termin, od którego zależy to czy odpłatne zbycie mieszkania czy domu podlega PIT czy nie, należy liczyć od końca roku, w którym doszło do rozwiązania umowy o dożywocie i powtórnego przeniesienia prawa własności. Inaczej mówiąc biegnie on na nowo. W przypadku podatnika mieszkanie można będzie więc sprzedać bez podatku dopiero od 2024 r.

Termin 5 lat można zsumować

Senior nie zgodził się z taką wykładnią przepisów o PIT. Poszedł do sądu i wygrał. Najpierw niesztampowo do sprawy podszedł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku. Zwrócił uwagę na specyfikę umowy o dożywocie, w szczególności jej cel alimentacyjny. Zauważył również, że przyczyny rozwiązywania tego rodzaju umów, często obiektywnie nie są zależne od dotychczasowego dożywotnika. Może to być np. utrata możliwości realizacji zobowiązań zawartych w umowie przez opiekuna - nabywcę nieruchomości, a nawet konflikt. W takich sytuacjach w ocenie WSA rozwiązanie umowy dożywocia i konieczność sprzedaży nieruchomości to jedyne wyjście, żeby były dożywotnik zaspokoił swoje podstawowe potrzeby życiowe. Dlatego uznał, że w przypadku rozwiązania umowy o dożywocie i powrotnego przejścia własności nieruchomości na dotychczasowego dożywotnika przy obliczeniu okresu pięciu lat uwzględnić należy zarówno okres od pierwotnego nabycia do dnia zawarcia umowy o dożywocie, jak i okres nabycia nieruchomości przez dożywotnika po jej rozwiązaniu do odpłatnego zbycia.

Do tej koncepcji przekonał się też NSA. Co prawda zgodził się, że w przypadku rozwiązania umowy dożywocia dochodzi do ponownego przeniesienia własności nieruchomości. Tak wynika z prawa cywilnego. Niemniej, jak podkreślił sędzia NSA Tomasz Kolanowski, w spornym przypadku chodzi o wykładnię przepisów podatkowych. A biorąc pod uwagę autonomię prawa podatkowego oraz względy celowościowe, rację ma WSA. 

NSA również odwołał się do swojego wcześniejszego orzecznictwa dotyczącego podatkowych skutków umów dożywocia, zwłaszcza uchwały z 17 listopada 2014 r. (sygn. akt II FPS 4/14).

Czytaj więcej

PIT: umowa dożywocia jak sprzedaż nieruchomości

Wynika z niej, że w przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu. Taka operacja jest więc niejako neutralna podatkowo. 

To zdaniem sądu kasacyjnego dodatkowy argument, żeby przypadku sprzedaży nieruchomości po rozwiązaniu umowy dożywocia podejść inaczej i przy wyliczeniu pięcioletniego terminu wziąć pod uwagę okres, kiedy podatnik był właścicielem nieruchomości zarówno przed ustanowienie dożywocia, jak i po jego rozwiązaniu. NSA zaznaczył tylko, że taka wyłania nie jest dopuszczalna np. w przypadku unieważnienia umowy sprzedaży.  

Wyrok jest prawomocny. Sygnatura akt: II FSK 692/21.

Przykłady
Sprzedaż mieszkania po odwołaniu dożywocia a podatek

 Przypadek 1  - sprzedaż bez PIT

Pan A kupił mieszkanie 1 lutego 2000 r. 1 stycznia 2020 r. oddał je wnukowi w zamian za dożycowcie. Umowa została rozwiązana 1 stycznia 2022 r. Pan A będzie mógł sprzedać mieszkanie od razu po rozwiązaniu dożywocia, bo przed przejściem mieszkania na własność wnuka, był jego właścicielem przez prawie 20 lat.

Przypadek 2 — sprzedaż z PIT

Pani B dostała mieszkanie w spadku w marciu 2020 r. W styczniu 2022 r. lokum przeszło na kuzyna w zamian za dożywotnią opiekę. 1 stycznia 2023 r. umowa dożywocia została anulowana. Pani B sprzedała mieszkanie w lutym 2024 r. i będzie musiała co do zasady rozliczyć się z fiskusem.
Pierwsze nabycie mieszkania miało miejsce w marciu 2020 r. Od końca tego roku należy zacząć liczyć termin 5 lat. I po zsumowaniu okresu sprzed dożywocia oraz po jego rozwiązaniu Pani B nie była łącznie właścicielem mieszkania przez wymagany 5 letni termin.

Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) wydał przełomowe orzeczenie dotyczące podatkowych skutków sprzedaży mieszkania po odwołaniu umowy dożywocia. Wynika z niego jasno, że choć w takim przypadku dochodzi do ponownego, nowego nabycia mieszkania przez dożywotnika, nie zawsze musi on odczekać pięć lat, żeby sprzedać je bez PIT.

Sprzedaż mieszkania po rozwiązaniu dożywocia a PIT 

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Prawo karne
Muzyk grupy Kult zatrzymany. W tle sfingowana śmierć w USA i wielkie pieniądze
Praca, Emerytury i renty
Od dziś wyższe emerytury i renty. Oto nowe kwoty brutto i na rękę [tabela]
Prawo dla Ciebie
Choroba Ziobry przeszkodą w stawieniu się przed komisją. Adwokat wyjaśnia
Edukacja i wychowanie
Sprawa Collegium Humanum. Eksperci mówią, co z lewymi dyplomami MBA
Materiał Promocyjny
PR&Media Days 2024 - trendy i wyzwania
Praca, Emerytury i renty
Renta alkoholowa w górę. Kto może na nią liczyć i ile dostanie od 1 marca
Prawo rodzinne
Sąd Najwyższy o patchworkowej rodzinie: pieniądze na dziecko bez zgody żony