PIT: umowa dożywocia jak sprzedaż nieruchomości

Prowadzę niewielkie biuro rachunkowe. Jedna z klientek przyszła z następującym problemem: w 1982 r. wraz z mężem kupiła nieruchomość (działkę ze znajdującym się tam budynkiem mieszkalnym i gospodarczym). W 2014 r. zmarł mąż klientki i w wyniku spadkobrania stała się ona jedyną właścicielką nieruchomości. Z uwagi na podeszły wiek (88 lat) i potrzebę stałej opieki przeniosła własność nieruchomości w drodze umowy o dożywocie na siostrzenicę i jej męża. Czy w związku z tym klientka powinna zapłacić PIT z tytułu zbycia nieruchomości? Jeżeli tak, to od jakiej wartości? – pyta czytelnik.

Stosownie do art. 908 § 1 kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), to powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, zapewniać mu wyżywienie, ubrania, mieszkanie, światło i opał, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Charakterystyczną cechą dożywocia jest ekwiwalentność świadczeń stron tej umowy, przy czym w doktrynie uznaje się, że jest to ekwiwalentność rozumiana w sensie subiektywnym, a nie obiektywnym. To oznacza, że świadczenia stron względem siebie nie muszą mieć tego samego wymiaru ekonomicznego, ustalanego według kryteriów obiektywnych. Umowy o dożywocie zaliczane są do odpłatnych czynności prawnych, które charakteryzują się tym, że każda ze stron uzyskuje jakąś korzyść majątkową (niekoniecznie pieniężną).

Umowa o dożywocie polegająca na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, ma charakter umowy wzajemnej. W konsekwencji jest czynnością prawną o charakterze odpłatnym, tj. w jej wyniku dochodzi do odpłatnego zbycia nieruchomości.

Jakie źródło

Ustawa o PIT specyfikuje źródła przychodów. W katalogu źródeł przychodów w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a wymienione zostało odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Opodatkowania dochodu z tytułu zbycia nieruchomości w drodze umowy o dożywocie była przedmiotem rozbieżności orzeczniczych. Wobec zaistniałej rozbieżności w stanowiskach sądów administracyjnych NSA w uchwale z 17 listopada 2014 r. (II FPS 4/14) stwierdził, że w przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy. Aktualne orzecznictwo sądowe podziela stanowisko zawarte w tej uchwale (np. wyrok NSA z 12 maja 2015 r., II FSK 1349/13).

Bez zobowiązania wobec fiskusa

Odnosząc się do przedstawionego stanu faktycznego należy zatem stwierdzić, że przeniesienie własności nabytego w drodze spadku w 2014 r. udziału w nieruchomości, na podstawie umowy dożywocia, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, należy traktować jako odpłatne zbycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT. Ze względu na brak przesłanek umożliwiających określenie przychodu z tego źródła, na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 ustawy o PIT, nie wystąpi jednak obowiązek podatkowy w PIT z tego tytułu. Zobowiązanie w PIT nie wystąpi również z tytułu przeniesienia, na podstawie umowy dożywocia, części udziału w nieruchomości nabytego w 1982 r., gdyż upłynęło pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Zaprezentowane stanowisko podzielają organy podatkowe (por. interpretację ministra finansów z 24 września 2015 r., DD9.8222.2.98.2015.BRT).

—Marcin Szymankiewicz, doradca podatkowy

PIT płaci się od ceny z aktu notarialnego

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy o PIT). Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (zob. art. 19 ust. 3 ustawy o PIT).

Podatki PIT Własność Nieruchomości

Pozostało 87% artykułu