Zgodnie z Polskim Ładem od 1 stycznia 2023 r. nie można już definitywnie amortyzować mieszkań i domów. Czyli rozliczać w bieżących kosztach wydatków na ich nabycie. Fiskus zgadza się jednak na odliczanie innych wydatków związanych z nieruchomością, w tym odsetek od kredytu zaciągniętego na jej zakup.

Jeśli lokal mieszkalny jest wykorzystywany w działalności gospodarczej, odsetki są kosztem uzyskania przychodu – potwierdza Krajowa Informacja Skarbowa.

Skarbówka miała wątpliwości

Sprawa wcale nie była oczywista, bo jeszcze kilka miesięcy temu fiskus miał w tej sprawie poważne wątpliwości (pisaliśmy o nich w „Rzeczpospolitej” z 18 października ub.r.). Skarbówka podkreślała, że intencją Polskiego Ładu było wykluczenie z podatkowych kosztów wydatków związanych z nabyciem mieszkania. A odsetki od kredytu takim wydatkiem niewątpliwie są. Jednocześnie fiskus przyznawał, że przepisy zabraniają tylko amortyzacji. Nie ma zakazu na odsetki. Racje były po obu stronach, dlatego konsultanci KIS kazali przedsiębiorcom czekać na wypracowanie ostatecznego stanowiska.

– Dobrze, że to ostateczne stanowisko jest korzystne dla biznesu i fiskus nie zamierza przyjmować rozszerzającej wykładni zakazu amortyzacji – mówi Wojciech Jasiński, doradca podatkowy w ATA Finance. Dodaje, że odsetki od kredytów mocno ostatnio wzrosły, rozliczanie ich w kosztach PIT częściowo rekompensuje te obciążenia.

Pozytywne stanowisko fiskusa dotyczy zarówno przedsiębiorców, którzy prowadzą firmę w mieszkaniu, jak i je wynajmują. Ale część odsetek i tak może się zmarnować.

– Z ustawy o PIT wynika, że odsetki naliczone do dnia oddania do używania środka trwałego powiększają jego wartość początkową. Są więc zaliczane do podatkowych kosztów poprzez odpisy amortyzacyjne. A przecież amortyzacja jest już zakazana – mówi Mateusz Rogulski, associate w zespole podatkowym kancelarii Greenberg Traurig Nowakowska-Zimoch Wysokiński.

Zwraca na to uwagę także KIS. Podkreśla, że przedsiębiorca może rozliczyć odsetki zapłacone po oddaniu lokalu do używania.

Kiedy następuje ten moment? – To powinien przesądzić przedsiębiorca, chodzi o dzień, w którym zaczął wykorzystywać lokal w działalności. Oczywiście mieszkanie musi być wtedy zdatne do użytku i kompletne. Czyli nadawać się do prowadzenia w nim firmy. Nie może to być lokal niewykończony – tłumaczy Mateusz Rogulski.

Czytaj więcej

Mikroapartamenty poza zakazem amortyzacji nieruchomości

– Jeśli mieszkanie jest już wykorzystywane w biznesie, odsetki można zaliczać do kosztów. W momencie zapłaty bądź kapitalizacji (czyli w dniu dopisania ich do zobowiązania głównego) – wyjaśnia Wojciech Jasiński.

Przypomnijmy, że zakaz amortyzacji mieszkań i domów wynika z art. 22c pkt 2 ustawy o PIT. Powoduje, że koszty ich nabycia można ewentualnie odzyskać dopiero przy sprzedaży nieruchomości (szerzej pisaliśmy o tym w „Rzeczpospolitej” z 7 listopada 2022 r.).

Wyposażenie i remont

Co z pozostałymi wydatkami na wykorzystywane w firmie mieszkanie? Takimi jak czynsz bądź opłaty za prąd? Polski Ład nic tu nie zmienił, można je nadal rozliczać w kosztach – potwierdza skarbówka. Oczywiście tylko w części przypadającej na powierzchnię faktycznie wykorzystywaną na biznes.

Do kosztów PIT można też zaliczyć zakupy wyposażenia prowadzonej w domu firmy. Przykładowo komputer, drukarkę, materiały biurowe (papier, długopisy), meble (biurko, krzesło, regał). Rozliczymy też remonty, np. wymalowanie ścian w pokoju przeznaczonym na biuro. Pamiętajmy jednak, że jeśli przeprowadzone w lokalu prace powodują jego ulepszenie i przekraczają 10 tys. zł, wydatki trzeba doliczyć do wartości nieruchomości i amortyzować. Ponieważ amortyzacja mieszkań i domów jest w 2023 r. zakazana, koszty ulepszenia mogą przepaść.

Prywatny wynajem bez odliczeń

Żadnych wydatków, ani odsetek od kredytu, ani zakupów wyposażenia czy remontów lokali, nie odliczą osoby zarabiające na wynajmie prywatnym (czyli takim, który nie jest biznesem). Od 2023 r. obowiązkowy dla nich jest ryczałt, na którym podatek płaci się od czystego przychodu, bez odejmowania kosztów. Jedyne możliwości obniżenia daniny to ulgi, np. na dobroczynne darowizny albo odliczenie straty z poprzednich lat (z okresu, kiedy rozliczali się na zasadach ogólnych).

Oblicz biznesową powierzchnię

Odsetki od kredytu na mieszkanie są podatkowym kosztem tylko w części przypadającej na firmową powierzchnię. Przedsiębiorca musi ją oszacować i określić, jaki procent wydatków może być rozliczony w PIT. Tak zrobił radca prawny, który ma kancelarię w mieszkaniu. Na prowadzenie działalności przeznaczył 25 proc. lokalu. Jest to pokój, w którym przechowuje dokumentację i spotyka się z klientami oraz toaleta (także przeznaczona dla klientów). Prawnik co miesiąc spłaca odsetki od kredytu hipotecznego. Fiskus potwierdził, że można je zaliczać w 25 proc. do podatkowych kosztów.

Podobnie było w sprawie przedsiębiorcy zajmującego się doradztwem finansowym przy pozyskiwaniu unijnych dotacji. Prowadzi działalność w mieszkaniu. Wykorzystuje pokój, który zajmuje 24,35 proc. powierzchni całej nieruchomości. A także kuchnię, korytarz, toaletę (5,65 proc.). Początkowo fiskus uznał, że przedsiębiorca może rozliczać w kosztach tylko odsetki w części przypadającej na pokój. Potem zgodził się, że sprawy firmowe można też załatwiać w innych pomieszczeniach.