Zgodnie z Polskim Ładem w 2023 r. nie można już amortyzować mieszkań i domów. Nie da się więc rozliczyć poprzez odpisy wydatków na ich nabycie. Czy zakaz dotyczy też tzw. mikroapartamentów, czyli lokali do 25 mkw.?

– Zgodnie z § 94 rozporządzenia ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny podlegać budynki i ich usytuowanie, mieszkanie musi mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 mkw. Z tego wniosek, że mikroapartament nie jest mieszkaniem. I może być amortyzowany – mówi Mateusz Rogulski, associate w zespole podatkowym kancelarii Greenberg Traurig Nowakowska-Zimoch Wysokiński.

To, że lokalu poniżej 25 mkw. nie można uznać formalnie za mieszkalny potwierdza Przemysław Dziąg, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich. Przypomina, że zgodnie z ustawą o własności lokali zaświadczenia o ich samodzielności (czyli o tym, że mogą stanowić odrębną nieruchomość) wydaje starosta. Wskazuje w nim, że lokal jest mieszkalny albo ma inne przeznaczenie, jeśli spełnia wskazane warunki.

– Starosta nie wyda zaświadczenia, że lokal jest mieszkalny, jeśli nie będzie spełniać warunku powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 25 mkw., co wynika wprost z § 94 wspomnianego rozporządzenia – podkreśla Przemysław Dziąg.

Czytaj więcej

Koniec amortyzacji mieszkań, koszty tylko przy sprzedaży

– Ma to znaczenie dla przedsiębiorców, którzy wykorzystują mikroapartamenty w biznesie np. jako biuro albo je wynajmują. Skoro nie są to mieszkania, wydatki na ich nabycie można rozliczać w kosztach przez odpisy amortyzacyjne – mówi Rogulski.

Krajowa Informacja Skarbowa potwierdza, że jeśli nieruchomość jest niemieszkalna, to można ją nadal amortyzować. „Podstawowa stawka amortyzacji dla budynków i lokali niemieszkalnych wynosi 2,5 proc. rocznie” – wskazuje KIS. Zaznacza, że przedsiębiorca sam musi dokonać klasyfikacji danego środka trwałego. „W razie trudności w ustaleniu właściwego grupowania składnika majątku podatnik może zwrócić się z wnioskiem o wskazanie symbolu (grupy) środka trwałego oraz wydanie opinii do urzędu statystycznego” – informuje.

Przypomnijmy, że zakaz amortyzacji mieszkań i domów wynika z art. 22c pkt 2 ustawy o PIT oraz art. 16c pkt 2a ustawy o CIT. Wyjątkiem były te, które nabyliśmy/wytworzyliśmy przed 1 stycznia 2022 r. Można je było amortyzować jeszcze w zeszłym roku. W 2023 r. zakaz jest już definitywny. Koszty można natomiast odzyskać przy sprzedaży nieruchomości (szerzej o tym pisaliśmy w „Rzeczpospolitej” z 7 listopada 2022 r.).

Mateusz Rogulski dodaje, że uznanie mikroapartamentu za lokal niemieszkalny ma też konsekwencje w innych podatkach. Może spowodować, że przy zakupie nie skorzystamy z obniżonej 8-proc. staw- ki VAT.

– Są też wątpliwości, czy wynajem mikroapartamentu jest objęty zwolnieniem z VAT przewidzianym dla nieruchomości o charakterze mieszkalnym – podkreśla Rogulski.

Choć fiskus niedawno się na takie zwolnienie zgodził (interpretacja nr: 0114-KDIP1-1.4012.187.2022.1.IZ).