Im większy dom, tym wyższy VAT od jego remontu

Takie będą konsekwencje przyjętej przez Sejm nowelizacji ustawy o VAT wprowadzającej definicję budownictwa społecznego.

- Po 1 stycznia przyszłego roku 7-proc. VAT opodatkowane będą wszystkie remonty budynków i lokali mieszkaniowych. Z preferencji tej nie w pełni skorzystają jedynie właściciele domów o powierzchni powyżej 300 mkw. i mieszkań większych niż 150 mkw. -mówi Andrzej Nikończyk, doradca podatkowy w kancelarii Ożóg i Wspólnicy.

- Analiza przepisów wskazuje, że w takich sytuacjach należałoby stosować dwie stawki VAT. Podstawy opodatkowania będą ustalone w proporcji uwzględniającej limit i całkowitą powierzchnię użytkową budynku. Jeśli np. dom ma powierzchnię 400 mkw., to trzy czwarte ceny remontu będzie opodatkowane 7-proc. VAT, a pozostała część stawką 22-proc. To oczywiście będzie bardzo komplikować wystawianie faktur - tłumaczy Tomasz Olkiewicz, partner w kancelarii MDDP. Jego zdaniem wykonawcy remontów będą musieli za każdym razem żądać dokumentu potwierdzającego powierzchnię użytkową budynku. Nawet gdy chodzi tylko o pomalowanie jednego z pokoi.

Andrzej Nikończyk podaje inny, równie obrazowy przykład.

- Zmiana przepisów doprowadzi do tego, że wymiana w budynku o powierzchni 500 mkw. jednego okna będzie obciążona dwoma stawkami VAT: 60 proc. preferencyjną, a 40 proc. według stawki podstawowej - mówi doradca podatkowy. Także według niego od 1 stycznia przyszłego roku każdy właściciel domu przed wystawieniem faktury będzie musiał przedstawić usługodawcy dokument, w którym określona jest powierzchnia użytkowa budynku.

- Gdy nie będzie nim dysponował, to wykonawca remontu będzie miał poważny problem. Z jednej strony ciąży na nim przecież odpowiedzialność z tytułu ewentualnego zaniżenia podatku na fakturze. Z drugiej zaś właściciel nieruchomości będzie dążył do uzyskania faktury z możliwie niską kwotą VAT. Można się więc spodziewać sporów. Tym bardziej że powierzchnia użytkowa także nie została przez nowelizację zdefiniowana - dodaje Filip Kopacz, doradca podatkowy w biurze wrocławskim PricewaterhouseCoopers.

Zdaniem Andrzeja Nikończyka w tej sytuacji należy przyjąć reguły przewidziane dla podatku od nieruchomości. Podkreśla on jednak, że nie jest to oczywiste, ponieważ prawo budowlane stosuje inne metody obliczeń.

Najciekawsze jest jednak to, że zamieszania tego można było uniknąć, a przynajmniej odsunąć ten problem na kilka lat. Wystarczyło dodać do ustawy o VAT odpowiedni przepis przejściowy.

- Szkoda, że polski ustawodawca zrezygnował z wprowadzenia 7-proc. stawki VAT na remonty niespełniające definicji budownictwa społecznego. Tym bardziej że propozycja pojawiła się podczas prac nad projektem - mówi Filip Kopacz.

Wyjaśnia, że prawo europejskie pozwala na przyjęcie takiego rozwiązania i stosowanie go do końca 2010 r. Niestety, jest to tylko upoważnienie dla państw członkowskich. Oznacza to, że wątpliwe jest, czy podatnicy mogą się powoływać w tej sprawie bezpośrednio na dyrektywę i decyzję Rady UE. Być może jednak do końca roku polski parlament jeszcze się zdecyduje na przyjęcie odpowiedniego rozwiązania.

Jeśli tak się nie stanie, firmy budowlane będą miały spore problemy. Po pierwsze, obliczanie podstawy opodatkowania i podatku nie będzie łatwe. Po drugie, nie wiadomo, jak nowe przepisy będą interpretowały urzędy skarbowe. Dotychczas bowiem się nie zdarzało, że część wartości tej samej usługi była opodatkowana stawką preferencyjną, a część podstawową.

Od dawna jednym z problemów deweloperów jest ustalenie prawidłowej stawki VAT na miejsca garażowe sprzedawane wraz z mieszkaniami.

- Od przyszłego roku powinno być nieco mniej wątpliwości. Jeśli miejsce takie przynależy do mieszkania i nie jest odrębnym lokalem użytkowym, to nie powinno już być żadnych wątpliwości, że należy zastosować 7-proc. stawkę VAT -mówi Tomasz Olkiewicz.

Nie zawsze jednak nowe przepisy będą korzystne.

Andrzej Nikończyk wskazuje, że w wypadku zakupu garażu nie jako odrębnego lokalu, tylko części składowej lokalu jego powierzchnia będzie wliczana do limitu, który dla mieszkań wynosi 150 mkw. Podobnie będzie z powierzchnią piwnic, strychów czy komórek lokatorskich. Jeśli więc nabywca kupi mieszkanie o powierzchni 150 mkw. i pomieszczenia przynależne o wielkości 20 mkw., to od części zapłaconej ceny odprowadzi 22-proc. VAT. Co więcej, wyższy podatek będzie naliczony nie od wartości tych pomieszczeń, tylko będzie stanowił proporcjonalny udział w całej podstawie opodatkowania. Kwota ta może być więc wyższa niż cena takiego pomieszczenia.

masz pytanie do autora, e-mail: k.pilat@rzeczpospolita.pl

Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się: