Ryczałt z najmu może być już w 2009 r. nieopłacalny

Tak jak w 2008 r. i latach poprzednich, możemy z dochodów najmu, dzierżawy, a także podnajmu i poddzierżawy rozliczać się w 2009 r.:

- w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych albo

- na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej, tzn. według stawek 18 proc. i 32 proc.

Tylko z dzierżawy i wynajęcia składników należących do majątku trwałego firm, np. lokalu użytkowego lub jego części, rozliczamy się jako przedsiębiorcy, tak jak z innych dochodów z jej prowadzenia, doliczając do nich dochody z wynajmu. Jeśli więc z prowadzenia firmy rozliczamy się według stawki liniowej 19-proc., takie samo będzie obciążenie dochodów z najmu. Dla fiskusa są one bowiem dochodami z działalności gospodarczej.

Wybór sposobu rozliczeń z fiskusem ma oczywiście również przedsiębiorca, który wynajmuje czy wydzierżawia dobra należące do jego majątku prywatnego, niemające związku z prowadzeniem firmy. Forma opodatkowania działalności gospodarczej nie ma tu znaczenia.

[srodtytul]Decyzja na cały rok [/srodtytul]

Wyboru dokonujemy, składając naczelnikowi urzędu skarbowego stosowne oświadczenie. Mamy na to czas do 20 stycznia. Gdy przesyłamy oświadczenie pocztą, o dochowaniu terminu decyduje data stempla pocztowego. Wybór obejmuje dochody uzyskane z najmu i dzierżawy, podnajmu i poddzierżawy w danym roku kalendarzowym. Nie można się rozmyślić i zmienić sposobu opodatkowania w trakcie roku kalendarzowego.

Nie trzeba takiego oświadczenia, jeśli zamierzamy w 2009 r. rozliczać się z tych dochodów w takiej samej formie jak w 2008 r. Oświadczenie o wyborze raz złożone jest w tym znaczeniu decyzją na stałe.

Nie unikną kontaktu z urzędem skarbowym tylko ci, którzy zdecydowali się na bardzo wygodne opodatkowanie całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków. Jeśli chcą, by tak było również w 2009 r., muszą do 20 stycznia złożyć stosowne oświadczenie podpisane przez oboje.

[srodtytul]Stawki ryczałtu bez zmian[/srodtytul]

Ryczałt od przychodów z najmu i dzierżawy może być w wielu sytuacjach nie tylko wygodniejszy niż opodatkowanie na zasadach ogólnych, ale i korzystniejszy.

W 2009 r. stawki tego ryczałtu są takie same jak w 2008 r. Ryczałt od przychodów z tego źródła:

- nieprzekraczających równowartości 4000 euro, czyli 13 510 zł (według kursu z 1 października 2008 r. – 3,3775 zł) wynosi 8,5 proc.,

- od części przychodów powyżej 4000 euro, czyli powyżej 13 510 zł – 20 proc.

[b]Jeśli przychody te osiągają oboje małżonkowie, limit 4000 euro dotyczy ich łącznie.[/b] Nie jest przy tym istotne, czy wynajmowany, wydzierżawiony majątek należy do ich majątku wspólnego czy do majątków odrębnych; przekroczenie tego limitu przez ich zsumowane przychody spowoduje, że od nadwyżki trzeba oddać fiskusowi 20 proc. Jeśli więc np. małżonkowie rozliczają się ze wspólnego majątku oddzielnie, każde od połowy przychodów, zaczną płacić daninę wedle stawki 20 proc., gdy przychód przekroczy u każdego z nich równowartość 2000 euro, czyli u obojga – 4000 euro.

[srodtytul]Bez doliczania do innych dochodów[/srodtytul]

Opodatkowanie przychodu z najmu itd. w formie ryczałtu oznacza, że należności uzyskanych z tego źródła nie kumuluje się dla celów podatkowych z innymi przychodami, np. z pracy, z umów-zleceń. Nie będą one zatem wpływać na progresję podatkową. Z wpływów opodatkowanych ryczałtem rozliczamy się po zakończeniu danego roku podatkowego w odrębnym zeznaniu podatkowym składanym do 31 stycznia roku następnego.

Ta forma opodatkowania jest więc korzystna zwłaszcza dla osób osiągających wysokie dochody opodatkowane wedle skali podatkowej. Ponieważ od 1 stycznia 2009 r. obowiązuje nowa, dwustopniowa, znacznie łagodniejsza skala podatkowa ze stawkami 18- i 32-proc., różnica nie jest już tak duża jak w latach ubiegłych, przy skali ze stawkami 19-, 30- i 40-proc. Opłacalność ryczałtu zmniejsza też obniżający się co roku – w związku ze spadkiem kursu euro – limit przychodów, do którego płaci się ryczałt wedle stawki 8,5-proc.

Ryczałt będzie w praktyce korzystny z reguły dla tych, którzy po doliczeniu dochodów z najmu do innych, opodatkowanych wedle skali podatkowej, oddaliby fiskusowi z najmu 32 proc. dochodu z tego źródła.

[srodtytul]Rozliczenie z kosztami uzyskania przychodów [/srodtytul]

Trzeba przy tym pamiętać o zasadniczej różnicy przemawiającej za opodatkowaniem na zasadach ogólnych: ryczałt płaci się od kwot czynszu otrzymanych od wynajmującego czy dzierżawcy. Natomiast przedmiotem opodatkowania na zasadach ogólnych jest dochód, czyli różnica między tymi kwotami a kosztami ich uzyskania. Do kosztów uzyskania należą nie tylko opłaty eksploatacyjne za mieszkanie ponoszone przez właściciela, podatek od nieruchomości czy rolny, ale także np. wydatki na remont i modernizację, odpisy amortyzacyjne od wartości wynajmowanego mieszkania, domu itd.

Może się okazać, że w 2009 r. nie warto już korzystać z rozliczenia wpływów z najmu w formie ryczałtu, zwłaszcza gdy właściciel planuje remont czy duże wydatki na wyposażenie mieszkania, jako że przedmiotem najmu ma być mieszkanie i jego wyposażenie. Ponieważ przy ryczałcie takich kosztów się nie uwzględnia, będzie on zawsze niekorzystny, jeśli dochody danej osoby, łącznie z tymi z najmu, będą opodatkowane stawką 18 proc. Tak się stanie, jeśli wszystkie te dochody nie przekroczą w 2009 r. 85 528 tys. zł.

[b]Uwaga: ryczałt płaci się od przychodów z najmu faktycznie uzyskanych.[/b] Oznacza to, że jeśli w danym miesiącu lokator nie zapłacił czynszu, to nie wystąpił przychód ani dochód i nie ma także podatku za ten miesiąc. Jeśli w następnym miesiącu lokator zapłacił czynsz za dwa miesiące, wynajmujący zapłaci podatek od całej uzyskanej od niego kwoty.

Ta sama zasada dotyczy podatku od dochodu z najmu opłacanego wedle skali podatkowej.

[ramka][b]Ważny termin[/b]

[b]Do 20 stycznia składa się:[/b]

- pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania wpływów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych

[b]Uwaga:[/b] nie składa się go, jeśli podatnik był w 2008 r. opodatkowany w tej formie i chce ją kontynuować,

- zawiadomienie o opłacaniu ryczałtu co kwartał

[b]Uwaga:[/b] nie składa się go, jeśli podatnik rozliczał się w 2008 r. w tej formie i chce ją kontynuować,

- oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu z najmu przez jednego z małżonków.

[b]Uwaga:[/b] to oświadczenia składa się corocznie.[/ramka]