Poczekaj z kupnem jeszcze chwilę, a obejmie cię nowa ulga

[b]Rz: Co zmienią nowe przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dla osób sprzedających nieruchomości kupione po 1 stycznia nowego roku?[/b]

[b]Dominika Dragan-Berestecka, doradca podatkowy, Kancelaria Ożóg i Wspólnicy:[/b] Zgodnie z nowymi zasadami podatku dochodowego nie trzeba będzie płacić, jeżeli uzyskany ze sprzedaży przychód zostanie przeznaczony na tzw. cele mieszkaniowe (czyli: zakup innego mieszkania, domu, gruntu, remont, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, spłatę kredytu mieszkaniowego). Pieniądze należy przeznaczyć na wymienione cele w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nieruchomość została sprzedana.

Ze zwolnienia od podatku dochodowego skorzystają również ci podatnicy, którzy uzyskany ze sprzedaży przychód przeznaczą na spłatę kredytu zaciągniętego na refinansowanie kredytu mieszkaniowego.

Ustawodawca dopuścił także możliwość skorzystania ze zwolnienia, jeżeli uzyskany przychód przeznaczymy na nabycie innej nieruchomości położonej w państwie członkowskim UE lub w innym kraju należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego (państwa Unii Europejskiej oraz Islandia, Liechtenstein i Norwegia) albo w Szwajcarii.

Nowe zasady opodatkowania dotyczące zbycia nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 r. mogą okazać się korzystne dla osób, które nabywają nieruchomość w celach zarobkowych: po kilku miesiącach, kiedy jej wartość wzrośnie, sprzedają np. mieszkanie, a uzyskane w ten sposób przychody przeznaczają przykładowo na zakup nowej, większej nieruchomości. Niestety, sytuacja na rynku nieruchomości nie sprzyja dziś takiemu działaniu. Przede wszystkim dlatego, że brakuje chętnych do nabywania mieszkań czy domów. Poza tym obecnie wartość nieruchomości nie rośnie już w tak szybkim tempie.

[b]Jaki formularz trzeba złożyć po transakcji?[/b]

Do rozliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2009 r. służyć będzie druk PIT-39. Konstrukcja wzoru PIT-39 nie odbiega od innych formularzy podatkowych. Trzeba m.in. podać dane identyfikacyjne i adresowe oraz obliczyć wysokość podatku. PIT-39 trzeba będzie złożyć do końca kwietnia roku podatkowego następującego po roku, w którym nieruchomość została zbyta.

[b]Czy wystarczy złożyć PIT-39 czy potrzebne są dodatkowe dokumenty?[/b]

Dla osób, które chcą skorzystać z nowej ulgi mieszkaniowej, złożenie PIT-39 jest jednoznaczne z deklaracją, iż dana osoba wyda w ciągu dwóch lat pieniądze na cele wymienione w ustawie. Nie trzeba składać w tym celu żadnych innych oświadczeń. W rubryce nr 26 wpisywać będzie się kwotę dochodu zwolnionego z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, a więc na własne cele mieszkaniowe.

Ponieważ opodatkowaniu podlega dochód (czyli przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodów), ustawa przewiduje określone zasady obliczania dochodu zwolnionego od opodatkowania.

Zgodnie z przepisami wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości. Oznacza to, że w celu skorzystania ze zwolnienia całości dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości na cele mieszkaniowe musimy przeznaczyć całą kwotę otrzymanego przychodu (patrz przykład w ramce obok).

[b]A co w sytuacji, gdy ktoś będzie sprzedawał mieszkania kupione w poprzednich latach, a nie po 1 stycznia 2009 r.?[/b]

Od tego, kiedy nieruchomość została nabyta, kiedy podpisany został akt notarialny, zależeć będzie to, według jakich zasad zapłacimy podatek i ewentualnie będziemy mogli skorzystać ze zwolnienia.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. podlegać będzie zasadom obowiązującym do końca 2008 r., zgodnie z którymi osiągnięty ze sprzedaży mieszkania zysk podlega opodatkowaniu 19-proc. podatkiem dochodowym.

Do tych nieruchomości zastosowanie będzie miała tzw. ulga meldunkowa. Dochód uzyskany ze sprzedaży mieszkania, w którym zbywca był zameldowany przez co najmniej 12 miesięcy, zwolniony będzie z opodatkowania.

Oświadczenie o skorzystaniu ze zwolnienia, tj. oświadczenie o zameldowaniu, trzeba będzie złożyć do 30 kwietnia roku następującego po tym, w którym nieruchomość została sprzedana.

[b]Jak rozliczyć się z fiskusem w przypadku sprzedaży mieszkania kupionego przed 1 stycznia 2007 r.?[/b]

Zasadniczo uzyskany ze sprzedaży przychód podlegać będzie opodatkowaniu zryczałtowanym 10-proc. podatkiem dochodowym.

Ci podatnicy nie będą mogli uwzględnić kosztów nabycia nieruchomości – opodatkowany jest przychód, a zatem cała kwota uzyskana z jej sprzedaży.

Zasady korzystania ze zwolnienia są podobne do tych, jakie obowiązywać będą w stosunku do nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 r.: podatnicy nie zapłacą podatku, jeżeli w ciągu dwóch lat od daty zbycia uzyskany ze sprzedaży przychód przeznaczą na zakup np. innej nieruchomości (mieszkania, domu, gruntu), budowę, rozbudowę lub remont własnego lokalu mieszkalnego (domu), a także spłatę kredytu mieszkaniowego. Pamiętać należy także o złożeniu oświadczenia o przeznaczeniu przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości na cele mieszkaniowe. Oświadczenie takie trzeba będzie złożyć w ciągu 14 dni od daty zbycia nieruchomości. W tym czasie należy złożyć także PIT-23, w którym podatnik wykazuje przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości.Trzy różne reżimy prawne dotyczące zasad opodatkowania nieruchomości będą obowiązywały do końca 2011 r. Z końcem tego roku minie bowiem pięcioletni termin, po upływie którego podatnicy, którzy nabyli nieruchomość do 31 grudnia 2006 r., nie będą musieli płacić podatku.

W przypadku podjęcia decyzji o zbyciu nieruchomości szczególną uwagę należy zwrócić na moment nabycia nieruchomości, która będzie przedmiotem sprzedaży.

Dobra znajomość bieżących regulacji oraz tych obowiązujących na mocy przepisów przejściowych przyda się z pewnością w przypadku planowania transakcji zbycia nieruchomości.

[ramka][srodtytul]Jeśli chcesz podarować warto się pospieszyć[/srodtytul]

Rodzice Piotra planują darować swojemu synowi mieszkanie. Jest to mieszkanie, w którym Piotr jest zameldowany od trzech lat. Piotr planuje otworzyć własny biznes. Bierze pod uwagę sprzedaż mieszkania, które otrzyma od rodziców. Być może część zysku ze sprzedaży będzie musiał przeznaczyć na rozwój firmy.

W takiej sytuacji warto pospieszyć się z darowizną mieszkania. Jeżeli Piotr otrzyma od rodziców mieszkanie do końca grudnia 2008 r., sprzedaż tej nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu na zasadach przewidzianych dla nieruchomości nabytych w latach 2007 – 2008.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest minimum 12-miesięczny okres zameldowania w zbywanym mieszkaniu. Piotr spełnia ten warunek. Jeżeli zdecyduje się na sprzedaż mieszkania otrzymanego od rodziców w 2008 r., nie zapłaci podatku dochodowego. Będzie mógł uzyskane ze zbycia dochody przeznaczyć na dowolnie wybrany cel.

Jeśli jednak darowizna zostanie dokonana w 2009 roku, sprzedaż takiego mieszkania będzie się wiązać z koniecznością zapłaty podatku dochodowego według 19-proc. stawki podatkowej, jeżeli uzyskany przychód nie zostanie przeznaczony na konkretne cele wskazane w ustawie (np. zakup innego mieszkania, domu, gruntu, rozbudowa domu, remont itd.).

źródło: Kancelaria Ożóg i Wspólnicy[/ramka]

[ramka][srodtytul]Zmiany w prawie[/srodtytul]

Od 1 stycznia 2009 r. wchodzą w życie przepisy zmieniające ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zmiany dotyczą także zasad opodatkowania dochodu osiągniętego ze zbycia nieruchomości.

W porównaniu z obowiązującym stanem prawnym nie ulegnie jednak zmianie stawka podatku – w dalszym ciągu będzie to 19 proc.

Podstawę opodatkowania, tak jak dotychczas, stanowić będzie dochód, czyli różnica między przychodem (kwotą uzyskaną ze zbycia nieruchomości) a kosztami uzyskania przychodów (wydatkami na nabycie nieruchomości, nakładami poczynionymi na nieruchomość w czasie jej posiadania).