Nie tak łatwo podzielić kamienicę Wita Stwosza

[b]Sprawa będzie toczyła się nadal. Sąd Najwyższy uchylił bowiem ten werdykt i przekazał sprawę sądowi II instancji do ponownego rozpatrzenia (sygn. III CSK 10/08). [/b]

Chodzi o wybudowaną prawdopodobnie w XV w. kamienicę położoną na Królewskim Szlaku prowadzącym z Rynku Głównego na Wawel (przy ul. Grodzkiej). Tablica pamiątkowa informuje, że mieszkał w niej Wit Stwosz.

[srodtytul]Rozliczyć nakłady[/srodtytul]

Na początku lat 90. udziały wynoszące po 10/48 w tej kamienicy nabyły Jolanta O. oraz Maria K. Jako wspólniczki prowadziły one wówczas restaurację w lokalu użytkowym na parterze kamienicy. Poprzednio lokal ten wynajmowały. Po kupieniu udziałów przestały płacić czynsz. W wyniku kolejnych transakcji dotyczących udziałów w tej nieruchomości układ własnościowy jest taki: Andrzej S. ma udział wynoszący 2/48, Jolanta O. – 9/48, do małżonków Ł. należy 37/48.

W 1995 r. większościowi współwłaściciele, małżonkowie Ł., wystąpili do sądu o zniesienie współwłasności. Domagają się też rozliczenia nakładów poczynionych przez poszczególnych współwłaścicieli i uzyskanych przez nich korzyści, a także odszkodowania od pozostałych za szkody wyrządzone im przez nieuzyskiwanie pożytków z wynajęcia oraz niewłaściwie przeprowadzone remonty lub ich braki.

W trakcie sprawy sąd m.in. wyznaczył – na czas do jej zakończenia – zarządcę nieruchomości oraz tytułem zabezpieczenia powództwa przekazał do używania dwa lokale na parterze spośród 15 lokali mieszkalnych znajdujących się w kamienicy. Większość z nich zajmowali tzw. lokatorzy kwaterunkowi.

[srodtytul]Konserwator nie chce podziału [/srodtytul]

Pierwsze postanowienie zapadło w tej sprawie w I instancji w 1997 r. Potem były następne. Na wokandę SN trafiły 30 maja 2008 r. skargi kasacyjne Andrzeja S. i Jolanty O. od postanowienia sądu II instancji z maja 2007 r. Kwestionowali przede wszystkim pozbawienie ich udziałów.

Sąd II instancji zmienił postanowienie sądu I instancji znoszące współwłasność w ten sposób, że Andrzej S. otrzymał wyodrębnioną własność dwu mieszkań zajętych już przez niego, Jolanta O. wyodrębnioną własność zajmowanego przez nią lokalu użytkowego, a małżonkowie Ł. – pozostałe lokale.

Sąd II instancji dopuścił do udziału w sprawie [b]wojewódzkiego konserwatora zabytków, który twierdził, że niszczejąca kamienica wymaga pilnie bardzo dużych nakładów. Powinna się znaleźć w rękach jednego właściciela, bo tylko wówczas będzie możliwe przeprowadzenie całościowego kapitalnego remontu. [/b]Opierając się na opiniach konserwatora i jego decyzji o niedopuszczalności fizycznego podziału kamienicy (skarga na tę decyzję czeka na rozpatrzenie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny), sąd zniósł współwłasność w ten sposób, że wyłączną własność przyznał małżonkom Ł., Andrzejowi S. spłatę od nich w kwocie 360 tys. zł, a Jolantę O. pozbawił udziału bez przyznawania spłaty.

W postanowieniu sąd II instancji zajął się też rozliczeniem pożytków i nakładów. Ustalił, że nakłady poczynione przez Jolantę O. wyniosły ponad 400 tys. zł, przez Andrzeja S. – ponad 200 tys. zł, a przez małżonków Ł. tylko 27 tys. [b]Korzyści osiągnięte przez Jolantę O., z których stosownie do uchwały SN z 10 maja 2006 r. (sygn. III CZP 9/06) powinna się ona rozliczyć z pozostałymi współwłaścicielami, wyliczył na ponad 4 mln zł[/b].

Postawą był czynsz, jaki musiałaby płacić, gdyby wynajmowała to lokum. Sąd II instancji uznał, że korzyści przez nią uzyskane ponad te, jakie były jej należne, przewyższają o 1 mln zł wartość jej udziału. Ponieważ małżonkowie Ł. zrzekli się ich zwrotu, sąd przyjął, że niezgodne z zasadami współżycia społecznego jest żądanie przez Jolantę O. zwrotu – znacznie przecież niższych – nakładów.

[srodtytul]Uzasadnienie nie pozwala na ocenę [/srodtytul]

SN uchylił ten werdykt głównie [b]z powodu naruszenia art. 328 kodeksu postępowania cywilnego określającego wymagania dotyczące uzasadnienia wyroku.[/b] – Uzasadnienie jest tak wadliwe, tak lakoniczne, że uniemożliwia kontrolę rozstrzygnięcia i ocenę jego prawidłowości – mówił sędzia Dariusz Zawistowski.

– Sąd nie ocenił w nich dowodów, zwłaszcza odnoszących się do rozliczenia nakładów i pożytków, nie powołał się na przepisy uzasadniające rozstrzygnięcie, nie dokonał ich wykładni. Stwierdził tylko ogólnie, że pożytki przewyższają nakłady, ale ich nie rozliczył. Nie wskazał, dlaczego pożytki Joanny O. przekraczają wartość jej udziału. To nie są problemy drugorzędne – zaznaczył sędzia.

W rachubę wchodzą bardzo duże kwoty. Nie zostały też należycie rozważone okoliczności, które przemawiałyby za takim sposobem zniesienia współwłasności. – Mankamentem rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego – mówił sędzia – jest to, że sprawa, która toczy się już bardzo długo, jeszcze się przeciągnie. Ale sam ten fakt nie mógł zadecydować o zaakceptowaniu tak wadliwego rozstrzygnięcia [b](sygn. III CSK 10/08). [/b]

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: [link=mailto:i.lewandowska@rp.pl]i.lewandowska@rp.pl[/mail]