Można wypowiedzieć dzierżawę, gdy zalega z czynszem

Jeśli dzierżawca zalega z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności, można zerwać dzierżawę bez zachowania terminów wypowiedzenia

Aktualizacja: 27.10.2010 04:45 Publikacja: 27.10.2010 04:31

Można wypowiedzieć dzierżawę, gdy zalega z czynszem

Foto: Fotorzepa, Jerzy Dudek JD Jerzy Dudek

Przedtem jednak trzeba w myśl art. 703 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=0044D992D188ABA2DC055FCA58058480?id=70928]kodeksu cywilnego [/link] wyznaczyć dodatkowy trzymiesięczny termin do uregulowania zaległości. [b]Sąd Najwyższy w wyroku z 21 października 2010 r. (sygn. IV CSK 215/10)[/b] uznał, że jeśli wydzierżawiający go nie wyznaczył, dzierżawa ulega rozwiązaniu z upływem trzech miesięcy od złożenia wypowiedzenia. Wypowiedzenie bowiem należy w takim wypadku traktować jak uprzedzenie, o którym mowa w tym przepisie.

Taką istotną wykładnię art. 703 k.c. przedstawił SN na tle jednej z kilku spraw toczących się między Skarbem Państwa ministrem Skarbu Państwa a spółką z o.o. METRON Fabryka Zintegrowanych Systemów Pomiarowych i Rozliczeń.

Wszystkim tym sporom początek dała umowa z 2000 r. o oddaniu jej do odpłatnego korzystania (i pobierania pożytków) przedsiębiorstwa pozostałego po zlikwidowanym przedsiębiorstwie państwowym. Podstawą jej zawarcia były art. 39 ust. 1 pkt 3 oraz art. 51 i 52 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=9EBB6536B7A92266F1B22FF8CE2BF2D0?id=167147]ustawy z 1996 r. o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych[/link]. Przewidziano w niej, że Skarb Państwa może wypowiedzieć tę umowę ze skutkiem natychmiastowym w razie zalegania przez spółkę z zapłatą należności za korzystanie.

Wśród składników przedsiębiorstwa przekazanego umową było 940 udziałów spółki z o.o. Metron Term o wartości nominalnej 470 tys. zł. Skarb Państwa 1 lutego 2007 r. złożył Fabryce oświadczenie o wypowiedzeniu umowy i wezwał do zwrotu przedsiębiorstwa z powodu zalegania z ratami za korzystanie oraz z należnościami publicznoprawnymi (podatkami, składkami na ZUS). Fabryka w 2003 r. uzyskała odroczenie rat kapitałowych na rok, a od 2004 r. do dziś nie zapłaciła żadnej.

Po wypowiedzeniu Skarb Państwa wystąpił do sądu o ustalenie, że przysługuje mu prawo do wykonywania uprawnień majątkowych i korporacyjnych ze wskazanych 940 udziałów. W następstwie bowiem skutecznego wypowiedzenia umowy własność tego i innych składników majątku nią objętych wróciła do Skarbu Państwa.

Wygrał w obu instancjach. W skardze kasacyjnej Fabryka nadal twierdziła, że skoro nie został jej wyznaczony termin do zapłaty zaległości, to wypowiedzenie jest nieważne i umowa trwa. W rezultacie żądanie dotyczące udziałów Metron Term jest bezpodstawne. Fabryka przekonywała ponadto, że żądania Skarbu Państwa są sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i stosownie do art. 5 k.c. nie zasługują na ochronę. Trudności finansowe, które uniemożliwiły spłatę rat kapitałowych, wywołał sam minister finansów, podnosząc znacznie opłatę legalizacyjną od produkowanych przez Fabrykę urządzeń pomiarowych i tymi opłatami spłaciła więc także owe raty.

Sąd Najwyższy skargę kasacyjną oddalił. Sędzia Barbara Myszka stwierdziła, że umowa zawarta na podstawie ustawy z 1996 r. jest umową nienazwaną. Ale strony postanowiły, że stosować się będzie do niej przepisy o dzierżawie. Odnosi się do niej zatem także art. 703 k.c. Z niego zaś wynika obowiązek uprzedzenia dzierżawcy o zamiarze wypowiedzenia i udzielenia mu trzymiesięcznego terminu do zapłaty czynszu. Pozostaje kwestia konsekwencji naruszenia tego trybu tłumaczyła sędzia. Najlepszym rozwiązaniem jest tzw. bezskuteczność czasowa, bo odpowiada celom i założeniom regulacji zawartej w art. 703 k.c. Wypowiedzenie umowy bez wyznaczenia trzymiesięcznego terminu jest właśnie takim uprzedzeniem. Jeśli w tym terminie dzierżawca nie ureguluje zaległości, umowa ulega rozwiązaniu. Sędzia m.in. odniosła się do spornej kwestii, czy wypowiedzenie może uzasadniać także niewykonywanie przez dzierżawcę obowiązku wnoszenia opłat publicznoprawnych. Przypomniała, że SN udzielił już na to pytanie odpowiedzi twierdzącej (sygn. II CSK 454/09).

Argumenty dotyczące art. 5 k.c. SN uznał za zgłoszone niejako obok problemów występujących w tej sprawie (sygn. IV CSK 215/10).

Przedtem jednak trzeba w myśl art. 703 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=0044D992D188ABA2DC055FCA58058480?id=70928]kodeksu cywilnego [/link] wyznaczyć dodatkowy trzymiesięczny termin do uregulowania zaległości. [b]Sąd Najwyższy w wyroku z 21 października 2010 r. (sygn. IV CSK 215/10)[/b] uznał, że jeśli wydzierżawiający go nie wyznaczył, dzierżawa ulega rozwiązaniu z upływem trzech miesięcy od złożenia wypowiedzenia. Wypowiedzenie bowiem należy w takim wypadku traktować jak uprzedzenie, o którym mowa w tym przepisie.

Pozostało 86% artykułu
Konsumenci
Pozew grupowy oszukanych na pompy ciepła. Sąd wydał zabezpieczenie
https://track.adform.net/adfserve/?bn=77855207;1x1inv=1;srctype=3;gdpr=${gdpr};gdpr_consent=${gdpr_consent_50};ord=[timestamp]
Sądy i trybunały
Dr Tomasz Zalasiński: W Trybunale Konstytucyjnym gorzej już nie będzie
Konsumenci
TSUE wydał ważny wyrok dla frankowiczów. To pokłosie sprawy Getin Banku
Nieruchomości
Właściciele starych budynków mogą mieć problem. Wygasają ważne przepisy
Materiał Promocyjny
Bank Pekao wchodzi w świat gamingu ze swoją planszą w Fortnite
Prawo rodzinne
Przy rozwodzie z żoną trzeba się też rozstać z częścią krów