Wspólna własność uszczuplona

Zarząd spółdzielni nie może zmniejszyć ustalonych już udziałów właścicieli lokali w częściach wspólnych budynku

Publikacja: 16.11.2010 03:50

Foto: Fotorzepa, Raf Rafał Guz

Tak wynika z uchwały Sądu Najwyższego (sygnatura akt III CZP 77/10)

wyjaśniającej wątpliwości na tle zażalenia Spółdzielni Mieszkaniowej Na Skarpie na odmowę dokonania czynności notarialnej.

Zmniejszenie udziałów w nieruchomości wspólnej może być skutkiem zwłaszcza wyłączenia z niej strychów, suszarni, pralni itp., które po adaptacji na samodzielne mieszkanie czy lokal użytkowy mogą się stać przedmiotem odrębnej własności.

W uchwale z lutego 2006 r. wydanej na podstawie art. 42 ustawy z 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m.) zarząd spółdzielni określił przedmiot odrębnej własności lokali mieszkalnych w jednym z należących do niej budynków, w tym m.in. wielkość związanych z tymi lokalami udziałów w nieruchomości wspólnej (we współwłasności). Uchwałą z września 2008 r. zarząd zmienił ją, zmniejszając te udziały.

Część mieszkań już wcześniej została wykupiona od spółdzielni, część – ze wskazaniem skorygowanych udziałów – po uchwale z 2008 r. W rezultacie udziały wynikające z wpisów w księgach wieczystych lokali wcześniej wykupionych różniły się.

Wśród mieszkań objętych tymi uchwałami znajduje się lokum Zofii U., która zdecydowała się na przekształcenie spółdzielczego prawa do niego we własność. Jednakże notariusz Tomasz O. odmówił wyodrębnienia własności tego mieszkania z udziałem we współwłasności określonym w uchwale z 2008 r. W jego ocenie bowiem uchwała ta nie mogła doprowadzić do zmiany tego udziału i w akcie notarialnym należało wpisać udział ustalony w pierwszej uchwale.

Spółdzielnia skorzystała z przewidzianej w art. 82 prawa o notariacie możliwości zaskarżenia odmowy do sądu okręgowego. W odpowiedzi na jej zażalenie notariusz przekonywał, że spółdzielnia doprowadziła do stanu niezgodnego z prawem i że do czasu ujednolicenia ułamka określającego wielkość udziałów poszczególnych współwłaścicieli ustanowienie odrębnej własności kolejnych lokali jest niedopuszczalne.

SO przed merytorycznym rozpatrzeniem zażalenia zwrócił się do Sądu Najwyższego o wyjaśnienie: czy zarząd spółdzielni może zmienić własną uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych oraz czy różnice w udziałach spowodowane taką zmianą są przeszkodą w ustanowieniu odrębnej własności kolejnych lokali?

Zdaniem SO w rachubę wchodzą tu trzy rozwiązania:

» do czasu doprowadzenia do stanu, w którym suma udziałów wszystkich współwłaścicieli będzie równa jedności, nie można ustanowić odrębnej własności,

» można ją ustanowić na podstawie uchwały określającej odmienną od ustalonej w pierwotnej uchwale wielkość udziałów współwłaścicieli,

» można ją ustanowić tylko na podstawie uchwały pierwotnej, także gdy dokonano już wpisów na podstawie uchwały zmieniającej wielkość udziałów, jako że zmiana tej uchwały przez zarząd jest niedopuszczalna.

Za tą ostatnią koncepcją opowiedział się sąd okręgowy w uzasadnieniu pytania prawnego, a potem – w uchwale podjętej dla wyjaśnienia przedstawionych wątpliwości – SN.

U podstaw tej koncepcji tkwi założenie, że zarządowi nie wolno w trybie art. 42 u.s.m. zmienić swej uchwały określającej przedmiot odrębnej własności lokali. Uchwałę tę może podjąć tylko wówczas, gdy nieruchomość jest wyłączną własnością spółdzielni i własność żadnego lokalu nie została wyodrębniona i nie dokonano jej przeniesienia.

Zmniejszenie bowiem udziału oznacza uszczuplenia wspólnej własności. Takie zaś uszczuplenie nie może wynikać z jednostronnej decyzji zarządu.

SN uznał, że jeśli istnieje ważna uchwała określająca wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, nie ma przeszkód do ustanowienia odrębnej własności lokalu, nawet gdy na podstawie zmieniającej uchwały zarządu, która jest nieważna, wpisano już do księgi wieczystej udziały w nieruchomości wspólnej w nieprawidłowej wysokości.