Usługa najmu może mieć charakter kompleksowy

Tak wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 31 maja 2011 (I FSK 740/10).

Gminna spółka komunalna we wniosku o interpretację przepisów o VAT pytała o prawidłowość wystawiania not obciążeniowych na opłaty za media dostarczane do lokalu mieszkalnego.

Na podstawie zawartej umowy z gminą administruje gminne lokale mieszkaniowe. Zawiera umowy najmu, nalicza czynsze i opłaty według faktycznie poniesionych kosztów przez lokatorów i z otrzymanych przychodów pokrywa w całości koszty utrzymania lokali. Lokale znajdują się zarówno w budynkach komunalnych, jak i budynkach wspólnot mieszkaniowych (część gminna).

Problem z fakturowaniem

Spółka wskazała, że ma problem przy wystawianiu faktur dla lokatorów mieszkań w budynkach wspólnot mieszkaniowych. W celu należytego utrzymania lokali ich właściciele są zobowiązani do ponoszenia kosztów zarządzania nieruchomością wspólną oraz pokrywania kosztów związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali. Stroną umowy o dostawę wody, ciepła jest wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd.

Zdaniem spółki nie ma podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami, bo nie jest to sprzedaż w rozumieniu przepisów o VAT. Pytała, czy prawidłowo postępuje wystawiając fakturę VAT tylko na czynsz i noty obciążeniowe za opłaty związane z dostarczaniem do lokalu mieszkalnego wody, ciepła itp. dla najemcy lokalu (traktując tę czynność jako zwrot wyłożonych środków pieniężnych).

Stanowisko fiskusa

Organ podatkowy uznał, że nie. Jego zdaniem refakturowanie kosztów nie jest możliwe, bo spółka nie otrzymuje faktury VAT, która byłaby podstawą refakturowania. Wspólnota mieszkaniowa, która nabywa media oraz inne usługi od ich dostawców, pobierając od właścicieli lokali (członków) opłaty z tytułu dostarczonych usług i wystawiając w związku z tym noty księgowe, nie dokonuje sprzedaży w rozumieniu przepisów o VAT.

Wpłaty te stanowią partycypację w kosztach wspólnoty przez jej członków. Skoro więc w rozliczeniach wewnątrz wspólnoty nie występuje obrót, to tym samym przy  umownym zastrzeżeniu, co do odrębnego sposobu rozliczania opłat za media, nie można mówić o odsprzedaży mediów przez członka wspólnoty na rzecz osób trzecich. Jest to tylko zwrot wyłożonych środków pieniężnych, który nie podlega VAT.

Zatem jeżeli spółka nie jest stroną umowy o dostawę mediów i ponosi koszt ich dostawy na podstawie dokumentów niedających prawa do odliczenia podatku naliczonego (w tym wypadku not księgowych), to w rozliczeniach między nią a najemcą lokalu nie występuje odsprzedaż mediów.

Fiskus stwierdził jednak, że opłaty te mogą zostać wkalkulowane w cenę świadczonej usługi najmu, czyli mogą być częścią składową czynszu, pozostając w związku ze świadczoną usługą najmu. Obrotem będzie cała wartość świadczenia, jaką spółka pobiera od najemców. Świadczenie można udokumentować jedną fakturą VAT i zastosować zwolnienie przewidziane dla najmu lokali mieszkalnych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, do którego spółka zaskarżyła interpretację, uznał, że odsprzedaż towarów i usług związanych z udostępnieniem mediów przez skarżącą najemcom lokali nie może być uznana za element usługi najmu. Takie orzeczenie nie satysfakcjonowało skarżącej, więc wniosła skargę kasacyjną.

Podatnik ma wybór

NSA uznał, że co do zasady rozstrzygnięcie sprawy jest prawidłowe. Podzielił stanowisko WSA, że zarówno wspólnota mieszkaniowa, jak i skarżąca spółka jest podatnikiem VAT. To, że wspólnota nie jest czynnym podatnikiem, nie ma znaczenia dla refakturowania. Jednak NSA nie zgodził się z dalszą częścią uzasadnienia sądu pierwszej instancji.

Uznał, że w spornej sprawie mamy do czynienia z usługą jednolitą. – Skarżąca może tak ukształtować swoje stosunki gospodarcze, że cena najmu będzie obejmować także opłatę za media – podkreśliła sędzia NSA Grażyna Jarmasz.

Jeżeli będzie to jedna usługa obejmująca czynsz i media, to można wystawić jedną fakturę VAT i zastosować do niej zwolnienie. NSA zauważył, że inaczej będzie w przypadku wyodrębnienia mediów. Jeżeli będą sprzedawane osobno, to trzeba je też odrębnie opodatkować. Wybór takiego sposobu rozliczania może zdaniem NSA spowodować podwójne opodatkowanie z uwagi na  brak prawa do odliczenia.

Czytaj też artykuły:

Zobacz więcej w serwisie:

Dobra Firma

»

Podatki i księgi

»

VAT

»

Refakturowanie

Dobra Firma

»

Podatki i księgi

»

Nieruchomości

»

Najem, dzierżawa, użyczenie

»

VAT od najmu, dzierżawy, użyczenia