Budowa ruszyła, opłata za grunt poszła w dół

[b]Sąd Najwyższy w wyroku z 25 lutego 2010 r. (sygn. I CSK 397/09)[/b] uznał, że stawka podstawowa, tj. 3 proc., może ulec zmianie na preferencyjną 1 proc., przewidzianą m.in. dla gruntów wykorzystywanych na cele mieszkaniowe, dopiero po rozpoczęciu robót budowlanych zmierzających do osiągnięcia tego celu.

[srodtytul]Na przedpolu pałacu [/srodtytul]

Przepisy [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=A04133A1DA246A2123B59BA48F802826?id=248488]ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa[/link] dotyczące stawek opłaty rolnej są podobne, ale nie takie same jak przepisy [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=9E800C44C7C8CF5E4115CEF0D51B2798?id=175872]ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami[/link]. Właśnie te pierwsze mają zastosowanie do atrakcyjnej działki budowlanej oddanej przez Agencję Nieruchomości Rolnych w użytkowane wieczyste deweloperowi – Ryborg Wilanów II spółka z o.o. Działka ta, położona na przedpolach pałacu wilanowskiego, przeznaczona jest w planie zagospodarowania pod budownictwo mieszkaniowe.

W 2006 r. deweloper uzyskał ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę kompleksu budynków mieszkalnych z garażem podziemnym. Budowa wedle dziennika budowy ruszyła w grudniu 2006 r. W związku z tym użytkownik wieczysty zwrócił się do agencji o zmianę dotychczasowej stawki opłaty rocznej (3 proc. wartości) na stawkę preferencyjną, przewidzianą w ustawie z 1991 r. dla nieruchomości wykorzystywanych, według słów tej ustawy, na cele mieszkaniowe (1 proc.). Agencja odmówiła.

Deweloper wniósł odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego, a po jego negatywnej decyzji skierował sprawę do sądu. W myśl art. 17 ust. 2a ustawy z 1991 r. do ustalenia nowej albo zmiany dotychczasowej wysokości opłaty rocznej do nieruchomości nią objętych stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z 1997 r. dotyczące postępowania w razie wypowiedzenia opłaty rocznej.

[srodtytul]Decyzja o pozwoleniu nie wystarczy [/srodtytul]

Sąd I instancji uwzględnił żądanie dewelopera i obniżył mu stawkę opłaty rocznej do 1 proc. Odwołał się do art. 73 ust. 2a ustawy z 1997 r. przewidującego zmianę stawki, jeśli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z niej. Sąd przyjął, że o takiej trwałej zmianie świadczy decyzja o pozwoleniu na budowę.

Sąd II instancji zmienił ten wyrok i oddalił żądanie dewelopera. Uznał, że w odniesieniu do nieruchomości znajdujących się w Zasobie Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa nie ma w tym zakresie zastosowania ustawa z 1997 r. Podstawą do zmiany stawki jest art. 17b mówiący o tym, że o stawce tej decyduje „sposób wykorzystywania”. Chodzi więc o rzeczywiste realizowanie celu mieszkaniowego. Nie wystarczy decyzja o pozwoleniu na budowę – argumentował sąd. Dlatego nie jest istotne, czy budowa została rozpoczęta czy nie. O tym, że cel mieszkaniowy jest realizowany, może – zdaniem sądu – świadczyć dopiero pozwolenie na użytkowanie budynków mieszkalnych.

[srodtytul]Można przywrócić[/srodtytul]

Sąd Najwyższy uchylił ten wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.

– Sąd II instancji – mówiła sędzia Katarzyna Tyczka-Rote – nazbyt skupił się na słowie „wykorzystywanych”. Trzeba się zgodzić, że dla zmiany stawki nie wystarczy pozwolenie na budowę. Budowa musi zostać podjęta. Nie jest natomiast potrzebne wybudowanie budynków mieszkalnych czy wręcz ich zasiedlenie. Gdyby jednak budowa została wstrzymania, nie ma przeszkód, by przywrócić stawkę podstawową 3 proc. – zaznaczyła sędzia. To, czy budowa została podjęta, było w tej sprawie sporne. Ze względu na przyjęte założenie sąd II instancji tej kwestii nie badał. Dlatego sprawa musi wrócić do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy nie zgodził się, że sąd II instancji naruszył art. 32 konstytucji statuujący zasadę równości wobec prawa. Deweloper upatrywał jego naruszenia w tym, że ustawa z 1997 r. traktuje użytkowników wieczystych, gdy chodzi o zmianę stawki opłaty rocznej, lepiej niż ustawa z 1991 r.

– Z art. 32 konstytucji płynie przesłanie równego traktowania – mówiła sędzia, odnosząc się do tego zarzutu. – Ze względu na charakter nieruchomości dopuszczalne są jednak pewne różnice w unormowaniach. Wykładnia nie może iść wbrew tym unormowaniom W tej sprawie obowiązuje art. 17b ustawy z 1991 r.; art. 73 ust. 2a nie wchodzi w zakres badania – zaznaczyła sędzia Tyczka-Rote.

[ramka] [b]Decyduje sposób wykorzystywania[/b]

W myśl art. 17b z 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego wynosi w odniesieniu do nieruchomości Zasobu Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa wykorzystywanych:

- na cele obronności państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej – 0,1 proc.,

- na cele rolne – 1 proc.,