Tak wynika z wyroku Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (sygn. XVII Ama 15/08) w sprawie spółki CD z Sosnowca, która buduje mieszkania. Sąd uznał, że deweloper naruszył zbiorowe interesy konsumentów, bo zastrzegał, że przysługuje mu kara umowna w wysokości 10 proc. ceny mieszkania w razie odstąpienia przez niego od umowy z konsumentem. Karę taką można było naliczyć klientowi w sytuacji, gdy do czasu zakończenia prac budowlanych nie uiścił całości należności za mieszkanie, a ponadto nie zapłacił zaległości w dodatkowym terminie co najmniej siedmiodniowym.
Deweloper tłumaczył, że kara umowna jest pobierana tylko wówczas, gdy opóźnienie wynika z winy klienta, czyli zwleka on z zapłatą. Zdaniem dewelopera zawsze bowiem jego klient ponosi odpowiedzialność za swoją zdolność płatniczą. Firma podkreślała więc, że nawet gdyby w umowie nie zastrzeżono uprawnienia do odstąpienia od umowy, to wynika ono z art. 491 kodeksu cywilnego. Przewiduje on możliwość odstąpienia od umowy i domagania się kary umownej w razie zwłoki dłużnika. Rozwiązanie stosowane przez dewelopera nie jest więc nietypowe, ale dopuszczalne przez kodeks cywilny.
Nie przekonało to ani Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, ani sądu. Brak wpłaty w ustalonym terminie nie zawsze jest bowiem okolicznością zawinioną przez konsumenta. Dłużnik odpowiada co prawda za swoją zdolność płatniczą i powinien dołożyć należytej staranności w dbaniu o stan swoich finansów. Nie zawsze jednak opóźnienie w płatnościach wiąże się ze złą sytuacją finansową konsumenta – mogą bowiem wystąpić sytuacje szczególne, które uniemożliwią wpłatę zarówno w pierwotnym, jak i dodatkowo wyznaczonym terminie. Taką sytuacją będzie np. nagła ciężka choroba klienta.
Tymczasem art. 471 k.c. przewiduje, że dłużnik musi naprawić szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że jest to następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.
Nawet gdyby przyjąć, że zapisy w umowie dotyczą tylko sytuacji zawinionych przez nabywcę mieszkania, to kara umowna w wysokości 10 proc. wartości lokalu jest i tak zbyt surowa. Na mocy art. 385
