Jak wycenić lokatorskie po rozwodzie

W uchwale Sąd Najwyższy wyjaśnił, jak wobec takiej niezbywalności wycenić na potrzeby podziału majątku dorobkowego wartość lokatorskiego prawa do takiego mieszkania [b](sygn. III CZP 133/08)[/b].

Prawo do takiego lokum weszło w skład majątku wspólnego byłych małżonków: Krystyny N. i Zbigniewa M.

[srodtytul]Wątpliwe wyliczenie [/srodtytul]

W sprawie o podział majątku wspólnego wniesionej przez Krystynę N. sąd I instancji przyjął reguły określone w art. 11 ust. 2[sup]1[/sup] i ust. 2[sup]2[/sup] [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=007C6FB191454AF5F2F4B27EB9336190?id=169950]ustawy z 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych[/link], obowiązujące, gdy wygasa lokatorskie prawo do lokalu. W myśl pierwszego z tych przepisów spółdzielnia musi wtedy zwrócić osobie uprawnionej wartość rynkową mieszkania, ale nie wyższą od kwoty, jaką uzyska w wyniku przetargu na ten lokal. Z art. 11 ust. 2[sup]2[/sup] płynie dla spółdzielni nakaz potrącenia z wartości rynkowej zobowiązań spółdzielni związanych z budową i zaległych opłat. Jeśli spółdzielnia skorzystała z pomocy ze środków publicznych lub innych środków, potrąci również nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji na ten lokal.

Sąd uznał, że skoro ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewiduje wyjątków od wskazanych zasad rozliczeń, i to nawet gdy lokal został wybudowany ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (KFM), zasady te obowiązują także przy podziale majątku wspólnego. Nie ma już bowiem przepisów, wedle których w razie wygaśnięcia lokatorskiego prawa do mieszkania spółdzielnia wypłacała zwaloryzowany wkład mieszkaniowy.

Wartość rynkową mieszkania sąd ustalił na 430,7 tys. zł. Po pomniejszeniu obejmującym kwotę kredytu z KFM wartość lokatorskiego prawa do tego lokum wyniosła 288,6 tys. zł. Pomniejszył ją następnie o wartość nakładów na to prawo z majątku osobistego żony (o 33 tys. zł), a do majątku wspólnego doliczył wartość miejsca postojowego (30 tys. zł). Po potrąceniu obciążających męża wydatków okazało się, że należy mu się od byłej żony spłata w wysokości 124 tys. zł.

Sąd I instancji za nieaktualne wobec zmian we wskazanych przepisach uznał stanowisko SN, że w sprawie o podział majątku wartość lokatorskiego prawa do mieszkania odpowiada wartości zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego [b](sygn. CKU 47/97)[/b].

Sprawa trafiła do II instancji wskutek apelacji byłej żony. Argumentowała, że nie można wycenić lokatorskiego prawa do mieszkania kredytowanego z KFM jak własnościowego, skoro nie można go przekształcić we własnościowe prawo do lokalu ani w odrębną własność do 2048 r., tj. do spłaty kredytu.

[srodtytul]Nie ma obrotu prawnego[/srodtytul]

Sąd II instancji uznał, że stosowanie do wyceny art. 11 ust. 2[sup]1[/sup] może budzić wątpliwości. Lokal, o który chodzi, nie może być przedmiotem obrotu prawnego, nie ma więc realnej wartości rynkowej. Stąd pytanie prawne do SN. SN w uchwale podjętej dla wyjaśnienia przedstawionych mu wątpliwości stwierdził, że w sprawie o podział majątku wspólnego wartością lokatorskiego prawa do mieszkania wybudowanego z udziałem środków KFM jest kwota wkładu mieszkaniowego, jaką zobowiązany byłby wnieść członek spółdzielni zawierający w chwili podziału umowę o ustanowienie lokatorskiego prawa do tego mieszkania.

SN zaznaczył, że chodzi o wartość ustaloną po 31 lipca 2007 r., tj. po wejściu w życie aktualnych zasad wyceny lokatorskiego prawa do lokalu w razie jego wygaśnięcia, i że wartość ta może być podwyższona lub obniżona stosownie do szczególnych okoliczności [b](sygn. III CZP 81/09)[/b].