Jest użytkowanie, opłata roczna należna

To, że użytkownik wieczysty nie może realizować celu umowy, nie upoważnia go do domagania się zwrotu opłaty za korzystanie z gruntu.

Może się ewentualnie domagać odszkodowania od właściciela nieruchomości.

To sedno wyroku Sądu Najwyższego (sygnatura akt I CSK 533/10).

Nie mogą budować

Spółka z o.o. jest użytkownikiem wieczystym działki w okolicach Sejmu i nieodległej ambasady. Zgodnie z umową użytkowania wieczystego ma być tam postawiony budynek mieszkalno-usługowy.

Od ośmiu lat spółka nie jest jednak w stanie uzyskać decyzji o warunkach zabudowy i w konsekwencji uzyskać pozwolenia na budowę. W tej sytuacji wystąpiła przeciwko właścicielowi gruntu (miastu st. Warszawa) z pozwem o zwrot opłaty rocznej za 2006 r. wynoszącej 210 tys. zł (za kolejne lata są inne sprawy sądowe). Spółka wystąpiła ze swoim roszczeniem na podstawie art. 410 § 2 kodeksu cywilnego, uznając, że miasto otrzymało nienależne świadczenie. Przepis ten stanowi, że świadczenie jest nienależne m.in. wówczas, gdy zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty. W tej sprawie chodzi właśnie o tę sytuację.

Swoisty ekwiwalent

Mec. Tomasz Konczewski, pełnomocnik spółki, przywoływał przed SN jego własne orzeczenia wskazujące, że opłata roczna ma być ekwiwalentem za korzystanie z nieruchomości. A ponieważ spółka nie może z niej korzystać zgodnie z umową, to opłata roczna właścicielowi się nie należała. Tym bardziej, że organy miasta utrudniają spółce zagospodarowanie działki. Pełnomocnik sugerował także, że to szczególne sąsiedztwo działki może być przyczyną trudności w skompletowaniu pozwoleń.

Pełnomocnik powoływał się też na niedawny (i precedensowy) wyrok warszawskiego Sądu Apelacyjnego, który rozstrzygając kwestię tzw. starych opłat rocznych, powiedział, że można je zmniejszać, jeśli nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości – sygn. I ACa 1012/10 (szerzej: „Można zmniejszać dawno ustalone opłaty", „Rz" z 18 marca).

Mec. Robert Rupociński, pełnomocnik miasta, mówił z kolei, że to do użytkownika należy przygotowanie inwestycji i uzyskanie stosownych zezwoleń. Jeżeli nie da się osiągnąć pierwotnego celu umowy, to może ją renegocjować. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje zaś trybu zwrotu opłaty rocznej, nie ma zatem takiej możliwości.

Sąd Najwyższy oddalił pozew.

– Przepisy o nienależnym świadczeniu nie mogą być podstawą domagania się zwrotu opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego – powiedział w uzasadnieniu sędzia Mirosław Bączek, zauważając precedensowy charakter sprawy. Dlatego że cały czas obowiązywania umowy użytkowania wieczystego jest też podstawa do uiszczania opłaty rocznej. Spółka mogłaby natomiast, powiedział sędzia, wystąpić o odszkodowanie na podstawie art. 471 k. c.

Roszczenie na tej podstawie wymaga jednak nie tylko wykazania szkody (to jest tu proste), ale też zawinienia miasta. A ono zapewne będzie twierdzić, że jako właściciel gruntu nie ma wpływu na wydawanie pozwoleń budowlanych.

Wyrok SN jest ostateczny.

Sygnatura akt I CSK 533/10

Należyte wykonywanie umów

- Wieczysty użytkownik uiszcza opłatę roczną przez cały czas trwania swego prawa (art. 238 kodeksu cywilnego).

- Świadczenie jest nienależne, jeżeli spełniający je nie był w ogóle zobowiązany albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty (art. 410 k.c.).

- Dłużnik zobowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (umowy), chyba że jest ono następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności (art. 471 k.c.).