Samo opóźnienie nie daje wspólnocie odsetek

Sąd Najwyższy wydał precedensowy wyrok dla wspólnot mieszkaniowych oraz ich członków. Uznał, że samo opóźnienie w uiszczaniu opłat za dostarczaną wodę czy prąd nie daje prawa wspólnocie do żądania odsetek.

Jak przyznał sam SN, taką kwestia jeszcze się nie zajmował.

Członek nie płaci

Kwestia ta wynikła w sprawie Tomasza M., właściciela kilku lokali w dużej wspólnocie mieszkaniowej w Pruszczu Gdańskim. Wystąpił on do sądu o uchylenie uchwały z 20 stycznia 2014 r. w sprawie naliczania odsetek od nieterminowo wnoszonych przez właścicieli zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością, a zwłaszcza za media. Uchwała przyznała wspólnocie prawo pobierania odsetek za opóźnienie w regulowaniu opłat za wodę zimną i ciepłą, odprowadzanie ścieków oraz za elektryczność.

Wspólnota niczym pośrednik (to określenie budzi też spory) najpierw pobiera te opłaty od swoich członków, a potem płacił jej dostawcom mediów. Gdańskie sądy zajęły rozbieżne stanowiska. Sąd Okręgowy nie uwzględnił pozwu. Wskazał, że gdyby Tomasz M. w terminie regulował opłaty, nie miałby żadnych problemów z uchwałą, a nie można chronić zawinionego zadłużenia.

Z kolei Sąd Apelacyjny uchylił uchwałę. Wskazał, że odbiorca mediów nie może płacić więcej niż wspólnota, która jest w tych relacjach pośrednikiem dostawcy. Mówi o tym m.in. art. 26 ust. 2 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków: suma obciążeń za wodę lub ścieki nie może być wyższa od ponoszonych przez zarządcę budynku na rzecz przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego.

Problem wspólnot

– O odsetkach za zwłokę mógłby mówić ewentualnie dostawca mediów, a wspólnota, gdyby rzeczywiście poniosła takie koszty – broniła przed Sądem Najwyższym tego rozstrzygnięcia pełnomocnik powoda mecenas Agnieszka Jędrzejewska-Stanko.

Pełnomocnik wspólnoty mecenas Daniel Jurewicz powoływał się z kolei na 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, który stanowi, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem lokalu, oraz na ogólną zasadę z art. 481 kodeks cywilnego, że jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, to wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia. Inaczej mówiąc: wspólnota, a dokładniej inni jej członkowie, ponosi koszty zwłoki niesolidnych członków.

Nie przekonał jednak Sądu Najwyższego. Ten nakazał ponowne zbadanie sprawy. Wskazał jednak, że te ogólne zasady to za mało, by wspólnota mogła żądać odsetek.

– Aby wspólnota mogła się ich domagać, musi wskazać, że łączy ją z członkami jakiś stosunek obligacyjny, w szczególności umowa – wskazał sędzia SN Mirosław Bączyk. – Jeśli jednak wspólnota pobierała odsetki od pewnego czasu, to może była jakaś taka umowa, np. przy wyodrębnianiu lokali. Mógł się też faktycznie ukształtować taki zwyczaj, że odsetki były pobierane. Nie wystarcza jednak samo opóźnienie w zapłacie, by je pobierać.

Profesor Bartosz Rakoczy z Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu sceptycznie ocenia werdykt.

– Odsetki mogą wynikać albo z ustawy, albo z czynności prawnej, a moim zdaniem uchwała wspólnoty spełnia to kryterium. Wspólnoty nie są przy tym zupełnie bezbronne, mogą żądać umów i powiedzieć: nie płacicie na czas, to płaćcie odsetki albo sami się rozliczajcie z dostawcami mediów – tłumaczy.