Uwłaszczeniowe wątpliwości

Szczególną uwagę na szykującą się nowelizację ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego powinni zwrócić użytkownicy wieczyści gruntów gminnych, a także osoby planujące sprzedaż lokalu, z którego własnością związany jest udział w użytkowaniu wieczystym.

Próby już były

Ustawodawca już kilkakrotnie podejmował próbę skłonienia użytkowników wieczystych i właścicieli gruntów, na których prawo to zostało ustanowione, do przekształcenia go we własność. Dotychczasowe próby rozwiązania tego problemu kończyły się jednak niepowodzeniem i zakwestionowaniem przepisów regulujących kwestię przekształcenia użytkowania wieczystego we własność przez Trybunał Konstytucyjny.

Problemem była przede wszystkim odpłatność, a dokładniej bonifikaty od opłaty za przekształcenie. Przepisy zmuszały dotychczas właściciela gruntu (np. gminy) do udzielania bonifikat, których wysokość sięgała nawet 90 proc. tej opłaty. Bonifikaty miały zachęcić do dokonania przekształcenia także osoby niezamożne oraz tych użytkowników wieczystych, którzy swoje prawo uzyskali przed 5 grudnia 1990 roku, a więc ponosili już ciężary związane z opłatami rocznymi przez kilkadziesiąt lat (w przypadku takich osób wysokość opłaty bez jakiejkolwiek bonifikaty mogłaby wynosić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych).

Stan ten budził jednak opory właścicieli gruntów – zwłaszcza gmin. Nie dość, że były one zmuszone do wydawania decyzji, na mocy których traciły własność należących do nich gruntów, z których rokrocznie czerpały niemałe dochody, to na dodatek często w zamian otrzymywały zaledwie 10 proc. jego wartości. Obowiązek udzielania bonifikat przez gminy został uznany za sprzeczny z konstytucją przez Trybunał Konstytucyjny i od 9 sierpnia 2011 roku gminy będą udzielały bonifikat tylko dobrowolnie.

Nie czekając na wejście w życie wyroku Trybunału, część gmin zdecydowała się we własnym zakresie przyznawać pewne bonifikaty, często nawet na poziomie wyższym niż przewidziane ustawowo. Mają one jednak w tym swój interes – bonifikatami chcą zachęcić użytkowników wieczystych do korzystania z możliwości uwłaszczenia, licząc na co prawda jednorazowe, ale stosunkowo wysokie wpływy do gminnych budżetów. Była to jednak strategia dobrowolnie obrana przez część gmin, w szczególności tych ratujących swoje finanse w czasie kryzysu.

Sytuacja diametralnie zmienić się może 9 sierpnia. I to nie za sprawą wejścia w życie orzeczenia Trybunału, ale przez zgłoszony projekt nowelizacji ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego, który wejść ma w życie właśnie z tą datą i który gremialnie poparły ostatnio niemal wszystkie kluby parlamentarne.

Z mocy prawa

Głównym założeniem planowanego rozwiązania jest uwłaszczenie wszystkich użytkowników wieczystych z mocy prawa. Miałoby się ono odbyć odpłatnie, przy czym właściciel lokalu znajdującego się na gruncie gminnym miałby dwie możliwości obliczenia wysokości tej opłaty:

- na dotychczasowych zasadach – opłata za przekształcenie zostałaby określona jako wartość nieruchomości gruntowej pomniejszona o wartość prawa użytkowania wieczystego. Tak obliczona wysokość opłaty może wynosić dla jednego lokalu nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych (zwłaszcza w przypadku gruntów położonych w większych miastach, w których nieruchomości osiągają znaczne wartości). Kwotę tę można byłoby, podobnie jak obecnie, rozłożyć na raty na okres od dziesięciu do dwudziestu lat. Jednak ze względu na to, że raty te byłyby oprocentowane, ich wysokość może (bez bonifikat) przekraczać kilkukrotnie wysokość obecnie uiszczanej rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste. Perspektywa opłacalności przekształcenia pojawiłaby się w takim wypadku dopiero za kilkadziesiąt lat. Ponadto, aby skorzystać ze starych zasad obliczania opłaty, konieczne byłoby złożenie wniosku w terminie do 31 grudnia 2012 roku.

- na nowych zasadach, znacznie mniej korzystnych niż obecnie obowiązujące – wysokość opłaty byłaby wówczas równa sumie pozostałych jeszcze opłat rocznych za użytkowanie wieczyste i byłaby płatna w rocznych ratach aż do końca okresu, na który prawo to zostało ustanowione. Biorąc pod uwagę, że roczna rata to 1 – 3 proc. wartości nieruchomości, a użytkowanie wieczyste jest ustanawiane na okres do 99 lat, w niektórych przypadkach (np. przy lokalach garażowych) wysokość opłaty za przekształcenie mogłaby wynosić w sumie blisko trzykrotność obecnej wartości nieruchomości.

Bonifikaty w gestii gminy

Te wysokie opłaty były dotychczas łagodzone dzięki bonifikatom. W znacznej mierze to właśnie bonifikaty sprawiały, że przekształcenie było opłacalne dla użytkowników wieczystych. Jednak w znowelizowanej ustawie, uwzględniającej orzeczenie Trybunału, kwestia, czy bonifikaty będą udzielane, na jakich zasadach i w jakiej wysokości, została pozostawiona gminom.

O ile jednak dotychczas część gmin decydowała się na zachęcanie użytkowników wieczystych do przekształcenia przez udzielanie bonifikat, o tyle po uchwaleniu zmian w obecnym kształcie zachęty takie nie będą miały sensu. Przekształcenie ma bowiem nastąpić z mocy prawa, niezależnie od ewentualnej opłacalności takiego przekształcenia dla użytkowników wieczystych. Dla gmin oznacza to zatem, że w jednej chwili co prawda stracą własność swoich nieruchomości, jednak będą miały do byłych już użytkowników wieczystych roszczenia, których wartość będzie zbliżona do wartości wszystkich należących do nich gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste lub też w skrajnych, ale wcale nierzadkich przypadkach wartość tę przekraczać będzie kilkukrotnie. Udzielenie bonifikat w takiej sytuacji mogłoby wręcz świadczyć o niegospodarności rady gminy.

Czyżby niedźwiedzia przysługa

Proponowane przekształcenie z mocy prawa może być szczególnie kłopotliwe dla właścicieli mieszkań i lokali użytkowych, z których własnością związany jest udział w użytkowaniu wieczystym gruntu. Spłata należności za przekształcenie użytkowania wieczystego zabezpieczona będzie bowiem hipoteką przymusową na lokalu. Wpis takiej hipoteki może praktycznie uniemożliwić sprzedaż takiego lokalu na rzecz nabywcy, który chciałby zakup sfinansować z kredytu bankowego. Wiadomo bowiem, że bank zawsze chce, aby jego hipoteka została wpisana w księdze wieczystej na pierwszym miejscu.

Zresztą potencjalny nabywca lokalu może w ogóle zrezygnować z transakcji w obliczu ustanowienia hipoteki przymusowej na rzecz gminy. Wówczas nabyłby bowiem lokal poważnie obciążony. Bezpieczne przeprowadzenie transakcji wymagałoby w takiej sytuacji spłaty całej należności na rzecz gminy w momencie sprzedaży lokalu, co spowoduje, że sprzedający co prawda „oczyści" lokal z długu, ale realnie uzyska mniejszą kwotę dla siebie.

Alternatywą jest obniżenie ceny sprzedaży lokalu o wysokość hipoteki i przeniesienie obowiązku spłaty rat na nowego właściciela lokalu (do czego konieczna byłaby dodatkowo zgoda gminy). Brak jakichkolwiek uzgodnień w tym zakresie między sprzedającym i kupującym lokal doprowadzi do tego, że pierwotny właściciel nadal będzie zobowiązany spłacać raty na rzecz gminy, a gmina – w razie powstania zaległości – będzie mogła egzekwować ich spłatę albo z jego majątku osobistego, albo ze sprzedanego lokalu, który będzie już własnością nowego nabywcy. Prosta transakcja sprzedaży mieszkania stanie się więc dość skomplikowana od strony prawnej.

Przygotowywany przez ustawodawcę prezent dla użytkowników wieczystych może okazać się zatem niedźwiedzią przysługą.

Autor jest prawnikiem w Kancelarii Radców Prawnych Kuczek-Maruta

Przeczytaj więcej ciekawych opinii i analiz w naszym serwisie: