Na stronie internetowej Ministerstwa Rozwoju i Technologii widnieje zapowiedź ważnych zmian legislacyjnych. W krótkiej publikacji zatytułowanej „#PrzyjazneMiejsce, czyli mieszkać po ludzku” ministerstwo diagnozuje zjawisko tzw. patodeweloperki i przedstawia propozycje rozwiązań mających mu przeciwdziałać. Niestety, zaproponowana recepta może doprowadzić do śmierci pacjenta, jakim jest rynek deweloperski, zamiast do jego wyleczenia.
Działalność deweloperska, jak każda działalność gospodarcza, realizowana jest w celu osiągnięcia zysku. Strategie są różne. Jedni stawiają luksusowe budynki, gdzie cena metra kwadratowego osiąga bajońskie sumy. Inni budują mieszkania w normalnym standardzie, przeznaczone dla przeciętnego Kowalskiego, któremu dziś coraz trudniej o zdolność kredytową. Są też tacy, którzy budują i sprzedają najtaniej, jak się da. Można przyjąć, że o zjawisku patodeweloperki należy dyskutować jedynie w odniesieniu do tej ostatniej kategorii inwestycji. Jeśli wyznacznikiem projektowym jest minimalizacja kosztów realizacji inwestycji, to oczywiste jest, że odbędzie się to jakimś kosztem.
Czytaj więcej
Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiada porządkowanie zasad budowy budynków wielorodzinnych.
Ogromny popyt na najmniejsze lokale
Najmniejsze i najmniej luksusowe lokale, na które popyt jest notabene ogromny, choć może trudno się z tym pogodzić, są odpowiedzią na rzeczywiste potrzeby rynku. Jest bardzo duża rzesza wcale nie tak biednych ludzi, których stać tylko na naprawdę małe mieszkanie. I tu pojawia się oczywiste pytanie. Gdzie bardziej „po ludzku” – parafrazując chwytliwy tytuł ministerialnej publikacji – się mieszka: w swoim własnym, często pierwszym, 20-metrowym mieszkaniu, czy też w 10-metrowym pokoju u rodziców?
Nie podejmujemy się w tej publikacji analizy przyczyn zbyt wysokich dla większości z nas cen mieszkań. Możemy być jednak pewni, że zaostrzenie przepisów techniczno-budowlanych, prowadzące do znacznego zmniejszenia chłonności terenów, cen tych nie tylko nie obniży, lecz przeciwnie – doprowadzi do podwyżek. A wzrost cen mieszkań zwiększy i tak już wielką liczbę ludzi wykluczonych z rynku.
Dla poprawy jakości mieszkań proponuje się, by minimalną odległość budynku z oknami od strony granicy działki zwiększyć z 4 metrów obowiązujących obecnie do 6 metrów. Czy to naprawdę potrzebne, żeby polepszyć komfort mieszkania? Przecież dziś można wskazać tysiące inwestycji, w przypadku których budynki wzniesiono 4 metry od granicy, a mieszkańcy żyją w nich komfortowo. Odległość budynku od granicy działki nie wpływa bowiem na komfort mieszkania. Jest jedynie jednym ze współczynników przesądzających o efektywności inwestycji. Im większa będzie minimalna odległość budynku od granicy, tym mniejszy obszar pozostający do zabudowy, ergo: tym droższe mieszkania. Bo ceny działek przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną nie spadną tylko dlatego, że prawodawca nakaże odsuwać budynki dalej od granicy.
Podobnie rzecz ma się z tzw. linijką słońca. Według dzisiejszych przepisów każde mieszkanie, poza strefą śródmiejską, musi mieć zapewnione trzy godziny nasłonecznienia w pierwszy dzień wiosny i pierwszy dzień jesieni. Jest to norma powszechnie akceptowana, choć przez to, że systematycznie zaostrzana – coraz trudniejsza do spełnienia. I to wcale nie w „patodeweloperskich” projektach.
Już dziś inwestorzy, nie będąc w stanie inaczej spełnić przepisów, budują małe mieszkania niespełniające linijki słońca i oferują je taniej, jako lokale użytkowe, nie ukrywając cech oferowanego towaru.
Czy nawet jeśli uznamy ten proceder za godny potępienia, to musimy karać za niego również tych wszystkich, którzy go nie stosują? Gdyby rzeczywiście zapowiedź tej zmiany została zrealizowana to szybko okaże się, że w Polsce nie będzie można budować kameralnych podwórek i uliczek, a wzdłuż ulic poprowadzonych w pewnych szczególnych kierunkach ze względu na linijkę słońca w ogóle nie da się budować.
Przykłady „patodeweloperki” publikowane w mediach to często budynki, które z całą pewnością nie spełniają również obecnych norm. Czy coś zatem pomoże zaostrzenie przepisów? Ci, którzy dziś je obchodzą lub łamią, będą to robić dalej. Jakoś sobie z tym – jak widać – radzą. Za to praworządna większość inwestorów i projektantów zacznie mieć poważne trudności. Będą musieli albo zrezygnować z wielu nierentownych inwestycji, albo i oni dadzą się wciągnąć w projektową szarą strefę.
By nie tylko ganić ministerialne zapowiedzi zmian legislacyjnych, trzeba uczciwie przyznać, że są wśród nich także te wymagające pochwały. Jak choćby propozycja wyłączenia powierzchni balkonów z obowiązku wliczania ich do powierzchni zabudowy. Bo powierzchnia zabudowy to parametr związany z intensywnością zabudowy, którą zapisuje się w planie miejscowym, a plan powinien określać ilość powierzchni przeznaczonej do zamieszkania. Na balkonach z zasady nikt nie mieszka.
Czytaj więcej
Gdy najnowszymi danymi GUS dotyczącymi budowy mieszkań pochwalił się w mediach społecznościowych resort rozwoju, na rynku zawrzało.
Parę razy się udało
Można zrozumieć motywy, którymi kieruje się ministerstwo. Ale dobre chęci polepszenia warunków mieszkaniowych powinny jednak iść w parze z tworzeniem mechanizmów generujących spadek cen mieszkań i zwiększenie ich dostępności. Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, oraz inne akty prawne można poprawić i to się ministerstwu już parę razy udało. Jednak zmiany polegające na drastycznym zaostrzeniu przepisów będą z całą pewnością prowadzić do wzrostu cen, do pozbawienia Polaków możliwości uzyskania własnego mieszkania, do zahamowania i tak już mocno ograniczonych na skutek kryzysu w branży nieruchomości, inwestycji mieszkaniowych.
Za chwilę okaże się, że nie będzie komu budować i nie będzie komu kupować.
Rafał Dębowski jest adwokatem, wspólnikiem w kancelarii Dębowski i Wspólnicy sp.k., członkiem Naczelnej Rady Adwokackiej
Piotr Szaroszyk jest architektem, wspólnikiem firmy Szaroszyk & Rycerski Architekci, członkiem Komisji Legislacji Zarządu Głównego SARP
