Jesteśmy ostatnio świadkami ostrej debaty dotyczącej tzw. zasady korzyści oraz znoszącej ją noweli do ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mówi się o rzekomej grabieży mienia prywatnego i o przyszłych oszczędnościach Skarbu Państwa czynionych jakoby kosztem obywateli. Rzeczywistą grupą, w której interesy uderza zniesienie zasady korzyści, są jednak prawnicy i rzeczoznawcy korzystający z obecnego nieprzejrzystego systemu prawnego.
Czytaj więcej
Do końca 2023 r. każda firma z nieruchomością na gruncie państwa lub gminy, będzie mogła wykupić go na preferencyjnych zasadach.
Zacytujmy przepis: „Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia”. Jak widać, prawo w obecnym brzmieniu zakłada, że istnieją sytuacje, gdy sam fakt, iż nieruchomość jest „przeznaczona” na realizację celu publicznego, powoduje podwyższenie jej wartości. Taka domniemana zwyżka wartości powinna przypaść osobie wywłaszczanej, a nie inwestorowi publicznemu. Grzechem pierworodnym zasady korzyści jest jednak jej całkowite oderwanie od rzeczywistości. Przeznaczenie nieruchomości na cel publiczny nigdy nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jak trafnie zauważyli w swoim artykule Marian Wolanin i Mirosław Gdesz (uznani sędziowie NSA, niezwiązani z koalicją rządzącą), „jedynym wynikiem, chociaż dotkliwym, takiego przeznaczenia jest w istocie ograniczenie dotychczasowego właściciela”. Już rzetelna wykładnia przepisów nakazywałaby przyjąć, że zasada korzyści nigdy nie znajduje zastosowania.
Problem z określeniem wartości
Co więcej, nie da się ustalić wartości nieruchomości przeznaczonej na cel publiczny, ponieważ brakuje „rynku” dotyczącego takich nieruchomości. Aby transakcja była rynkowa, obie strony muszą działać w sposób wolny od przymusu. W momencie przeznaczenia działek pod cel publiczny trudno mówić o spełnieniu tego warunku – jedynym docelowym nabywcą nieruchomości jest inwestor publiczny, a jeżeli sprzedaż nie dojdzie do skutku, nastąpi wywłaszczenie. Nie sposób więc zmierzyć wartości nieruchomości przeznaczonych na cel publiczny, skoro od momentu ustalenia takiego ich przeznaczenia transakcje rynkowe de facto nie występują.
Namiastka „obrotu” nieruchomościami (oczywiście nie-rynkowego) wystąpiła jak dotąd wyłącznie w przypadku nabywania nieruchomości pod drogi publiczne. Zastosowanie zasady korzyści dawało tam na przestrzeni lat skrajnie różne wyniki. Zdarzało się np., że grunty rolne przeznaczone pod drogi publiczne były wyceniane jako działki „inwestycyjne”, co oznaczało nawet dziesięciokrotny wzrost ich wartości. W innych przypadkach – rozpoznawanych przez sądy administracyjne – interpretacja przepisów prowadziła do zubożenia wywłaszczanego, gdy grunty budowlane były wyceniane według średniej ceny mkw. nieruchomości nabywanych pod drogi.
