Regulacje zmorą deweloperów

Rynek deweloperski został mocno przeregulowany, co nie wyszło na dobre ani firmom budowlanym, ani tym bardziej klientom. Bez poprawy obowiązującego prawa i wprowadzenia  nowatorskiego programu wsparcia zakupu nowych mieszkań sektor nie wyrwie się z marazmu.  Musimy także zadbać o rozwój tzw. zielonego budownictwa.

Standard życia wyznaczony administracyjnie

Regulacje rynku mieszkaniowego, co do założeń, powinny korzystnie wpływać na cały rynek, jednocześnie stabilizując go w stronę podstawowego celu ekonomicznego, jakim jest zrównanie popytu z podażą. Ostatnie doświadczenia wskazują, że rynek mieszkaniowy jest podatny na czynniki zewnętrzne oraz makroekonomiczne. Tworząc instrumenty mające wspierać rozwój, należy rozważać ich konsekwencje dla całej branży, a przede wszystkim dla jego najważniejszego ogniwa, jakim jest klient.

Wprowadzanie programów rządowych wspierających zakup mieszkań na rynku pierwotnym jest, co do zasady, rozwiązaniem wskazanym. Branża mieszkaniowa, a ogólniej budowlana, odpowiedzialna jest za kilkuprocentowy udział w corocznym wzroście PKB kraju. Jest niewątpliwie jedną ze strategicznych branż dla całej gospodarki. Programy rządowe powinny stymulować rozwój branży i wspierać uczestników rynku, jednak pozostawić znaczną swobodę co do zakresu i kierunku zmian.

Odnośnie do instrumentów wspierania budownictwa musimy pamiętać, że wiele inwestycji mieszkaniowych nie jest objętych programami rządowymi, z uwagi chociażby na wyższe koszty za metr kwadratowy wynikające często z wyższej ceny zakupu działki. W takim wypadku, z całą pewnością, programy dopłat naruszają konkurencyjność rynku.

Wsparcie branży deweloperskiej to również pójście w kierunku systemowego poprawiania jakości budownictwa

Rodzą również różnego rodzaju sytuacje patologiczne, ponieważ administracyjnie wyznaczane są pewne standardy życia. Wsparcie uzależniane jest bowiem od określonej z góry liczby metrów kwadratowych czy też maksymalnej ceny mieszkania. Dlatego też w dużych miastach, gdzie ceny działek są wyższe, pomoc rządowa dotyczy głównie klientów mogących pozwolić sobie na kupno mieszkania jedynie na peryferiach.

Ograniczenia cenowe korzystania z programu powodowały deformację lokalnych rynków oraz tworzyły samonakręcającą się spiralę regulującą ceny. Fakt ten wpływał niekorzystnie na jakość wykonania osiedli i tym samym obniżał komfort życia ich mieszkańców, a także wstrzymał rozwój branży.

Z perspektywy czasu ocena programu jest z pewnością pozytywna – gdyż w konsekwencji program ten umożliwił zakup mieszkania wielu rodzinom – jednak wydaje się zasadne, aby kolejny program bardziej wspierał rozwój branży.

Klient potrzebuje prawnika

Ostatnie 20 lat doświadczeń na rynku mieszkaniowym potwierdziły również konieczność zmian regulacji dotyczących procesu inwestycyjnego. 29 kwietnia 2012 roku weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywców lokali mieszkalnych, czyli tzw. ustawa deweloperska. Teoretycznie w dokumencie tym zapewniono klientom szereg mechanizmów chroniących ich prawa. Mechanizm wynikający z zapisów ustawy wpływa korzystnie na uwiarygodnienie deweloperów na rynku oraz zapewnia bezpieczeństwo prawne i finansowe nabywców oraz samej inwestycji. Niestety, część zapisów ustawy jest niedoprecyzowana i kontrowersyjna.

Na przykład, w myśl nowych przepisów niezbędnym elementem umowy deweloperskiej jest prospekt informacyjny zawierający dane o planowanej inwestycji oraz o jej otoczeniu, udostępniany klientom. Część informacji jest trudna do pozyskania, a jego aktualizacja, przy z reguły długotrwałym procesie inwestycyjnym, to prawdziwe wyzwanie. Realizując inwestycję, deweloper często nie ma szczegółowej wiedzy o sąsiednich projektach albo ich planach. Zaś ich bieżący monitoring, w takich lokalizacjach jak centrum Warszawy, jest wręcz niemożliwy. Weźmy taki przykład: ustawa nakłada obowiązek śledzenia, identyfikowania i na bieżąco informowania klientów o tym, co się dzieje w odległości 1 km od inwestycji. Nie wiadomo jednak, od jakiego miejsca wyznacza się ten promień, co ma ogromne znaczenie i może być później przedmiotem prawnych sporów. A dodajmy, że w rozumieniu przepisów nowej ustawy inwestycją jest każda czynność, która wymaga uzyskania zgody lub zgłoszenia. Takim projektem może być np. rozbudowa strychu lub inne drobne czynności budowlane, których nie sposób jest „wyśledzić".

Programy rządowe powinny stymulować rozwój branży i wspierać uczestników rynku

Ustawowe przeregulowanie doprowadziło między innymi do tego, że z perspektywy dewelopera osobą wiodącą w procesie sprzedaży powinien być prawnik, a nie jak dotychczas doświadczony i wykwalifikowany specjalista ds. obsługi klienta. Z perspektywy klienta zaś kupno mieszkania stało się jeszcze bardziej skomplikowane i ryzykowne. Prawdopodobnie wielu klientów zostało zmuszonych do zatrudnienia prawników w celu analizy nowych procedur zakupowych i niejasnych zapisów narzuconych przez ustawodawcę. Paradoksalnie niektóre zapisy ustawy mające ułatwić klientom proces zakupu na rynku pierwotnym znacząco go skomplikowały i podniosły koszty obsługi transakcji.

Kredyt zabezpieczony III filarem

Przykładów jest wiele i nie dotyczą one wyłącznie pracy z klientem, choć jest on najważniejszy, ale także procesu finansowania i realizacji inwestycji. Mając ponadroczne doświadczenie funkcjonowania ustawy, warto pomyśleć o nowelizacji ustawy deweloperskiej.

Warto byłoby także pomyśleć o zupełnie nowym systemie wspierającym pozyskiwanie finansowania na budowę domu czy kupno mieszkania. Najlepiej skorzystać z doświadczeń zagranicznych. Dobrym przykładem jest tutaj Kanada, gdzie środki zgromadzone w ramach III filaru, czyli naszego IKE, IKZE oraz PPE, obywatel może wykorzystać w formie pożyczki na inwestycje nieruchomościowe.

Każda osoba ma możliwość pożyczenia zgromadzonych na własnym koncie emerytalnym pieniędzy, które musi zwrócić, aby w wieloletniej perspektywie mieć środki na swoją przyszłą emeryturę. Co więcej, nieporównywalnie łatwiej jest uzyskać takie finansowanie – gdyż te pieniądze już istnieją – aniżeli tradycyjny kredyt hipoteczny w banku. Jest to tym bardziej interesujące, że dzisiaj w Polsce toczy się burzliwa dyskusja na temat przyszłości systemu emerytalnego oraz roli w nim otwartych funduszy emerytalnych.

Zielone budownictwo to przyszłość

Już dzisiaj wiemy, jak ogromna ilość energii jest tracona przez źle skonstruowane i uszczelnione domy. Dlatego warto pomyśleć o naszej branży w kontekście kwestii środowiskowych. Przy tak wielu regulacjach całej procedury budowlanej w Polsce dotychczas nie wprowadzono żadnego ze standardów tzw. zielonego budownictwa. A jego celem jest nie tylko poprawa jakości życia  mieszkańców czy jakości środowiska pracy, jeśli mówimy o biurowcach, ale również w perspektywie wieloletniej oszczędność około 20–30 proc. energii, co w skali całego kraju ma ogromne znaczenie. A zatem, jeśli „zielone" budynki staną się pewnym standardem, to sprawi to, że w skali gospodarki zaczniemy systemowo oszczędzać energię.

Obecnie na świecie dominują dwa standardy zielonego budownictwa – amerykański LEED oraz brytyjski BREEAM, dzięki którym deweloperzy uzyskują certyfikat na danym poziomie, jeśli spełnią odpowiednie wytyczne. W Warszawie jest tylko około 10 budynków, które spełniają normy zielonej architektury. Ta znikoma liczba wynika z tego, że nie ma żadnej odgórnej zachęty do stosowania takich standardów, a z drugiej strony sam proces certyfikacji jest bardzo trudny i – co istotne – kosztochłonny.