Sprzedaż mieszkania po 1 stycznia 2019 r. - co się zmieni

Zapowiadają się problemy ze sprzedażą lokali mieszkalnych położonych na terenach, które dziś są w użytkowaniu wieczystym – twierdzą eksperci. Powód? Choć ustawa o przekształceniu tego prawa we własność mówi, że do powszechnego uwłaszczenia dojść ma już 1 stycznia 2019 r., to potwierdzeniem jego dokonania ma być zaświadczenie, na które trzeba będzie poczekać. Nawet 12 miesięcy. Z tą niedogodnością przyjdzie się zmierzyć wszystkim, którzy po Nowym Roku będą myśleć o zakupie czy sprzedaży mieszkania, które obejmie ustawa uwłaszczeniowa.

Czytaj także: Uwłaszczenie prawa użytkowania wieczystego pod blokami

Spowolniony obrót

– Nadchodzące skutki ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności mogą znacznie skomplikować obrót nieruchomościami. Wszystko przez rozdźwięk między datą przekształcenia a datą potwierdzenia tego faktu. Może się bowiem okazać, że do czasu uzyskania zaświadczenia nieruchomości objęte ustawą będą niesprzedawalne, a obrót nimi zostanie zamrożony – mówi adwokat Maciej Górski z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości.

Czytaj także: Będą niespodzianki przy sprzedaży nieruchomości

Zgodnie z art. 4 ustawy uwłaszczeniowej podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej ma stanowić zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, wydawane m.in. przez:

* starostę – dla gruntów Skarbu Państwa;

* dyrektora oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub dyrektora oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego – dla gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują te podmioty;

* odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta miasta), – dla gruntów jednostek samorządu terytorialnego.

Szkopuł w tym, że wskazane organy na wydanie zaświadczenia z urzędu dostały od ustawodawcy aż 12 miesięcy. Gdy natomiast o dokument zawnioskuje właściciel, powinny sporządzić go w terminie czterech miesięcy. Bez niego do zbycia nieruchomości nie dojdzie.

– Skoro użytkowanie wieczyste po 1 stycznia 2019 r. już nie będzie istnieć, bo z mocy prawa stanie się własnością, a nadal ta forma widnieć będzie w księdze wieczystej, to bez urzędowego potwierdzenia, że skutek przekształcenia nastąpił, notariusz nie będzie miał możliwości ustalenia przedmiotu sprzedaży. Nawet gdyby sam dokonał oceny i sporządził umowę sprzedaży z uwzględnieniem skutku przekształcenia, to nie byłoby możliwe późniejsze ujawnienie tego w księdze wieczystej – zauważa mecenas Górski.

– Przekształcenie może być ujawnione jedynie na podstawie zaświadczenia. Szach i mat – mówi wprost prawnik.

Samorządy w gotowości

Co ciekawe, problem dostrzega Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju.

– Przekształcenie następuje ex lege, ale zaświadczenie potwierdza je i jest podstawą wpisu w księdze wieczystej, więc stanowi niezbędną legitymację prawną do dysponowania prawem. Zatem bez zaświadczenia notariusz nie będzie miał podstaw (dokumentów) do zawarcia umowy – pokreśliło biuro prasowe resortu w odpowiedzi na pytania „Rzeczpospolitej". Srodtytul: Resort liczy, że się uda

Niemniej ministerstwo ufa, że podmioty odpowiedzialne za wydanie zaświadczeń nie każą czekać miesiącami na wystawienie dokumentów.

– Ustawa przewiduje, że zaświadczenie może być wydane w maksymalnym ustawowym terminie 12 miesięcy. To oznacza, że nie ma przeszkód prawnych, aby samorządy, kierując się interesem swoich mieszkańców, wydawały zaświadczenia już od 4 stycznia 2019 r. (pierwszy dzień roboczy obowiązywania ustawy). Urząd może je przecież przygotować wcześniej, podobnie jak inne urzędowe powiadomienia – uważa ministerstwo.

Czy zamieszanie z zaświadczeniami wpłynie na rynek deweloperski (tu do uwłaszczenia dojdzie, gdy budynek zostanie oddany do użytkowania)? W ocenie Polskiego Związku Firm Deweloperskich może się tak stać. Przemysław Dziąg, radca prawny związku, zauważa, że oczekiwanie na nie może spowodować opóźnienia w zawieraniu umów przyrzeczonych. Co może prowadzić do niewykonania umów deweloperskich.

– Ustawa deweloperska przewiduje natomiast, że nabywca może odstąpić od umowy, jeśli deweloper nie przenosi na niego prawa własności w określonym terminie. Przepis nie wspomina nic o winie dewelopera czy okolicznościach, za które ponosi odpowiedzialność, bądź też sile wyższej – podkreśla Dziąg.