Przedsiębiorca ma prawo do preferencji

Opodatkowanie obrotu nieruchomościami może być skomplikowane, o czym świadczy choćby ilość sporów, jakie na tym tle powstają między podatnikami a fiskusem. Problemy zaczynają się zwłaszcza wtedy, gdy transakcję finalizuje jednoosobowy przedsiębiorca. W takim przypadku szybko zaciera się granica między tym, co firmowe, a tym, co prywatne.

Na szczęście, jeśli chodzi o zbycie nieruchomości mieszkalnych, ustawodawca postanowił zasadniczo nie komplikować sprawy. Taką nieruchomość można co do zasady sprzedać bez PIT, nawet jeśli wcześniej była wykorzystywana do działalności firmowej. Wątpliwości co do tego nie ma nawet fiskus.

Proste rozwiązanie

Ustawa o PIT, która określa zasady opodatkowania przede wszystkim zwykłych Polaków, tj. osób fizycznych, zawiera katalog różnych źródeł przychodów. Do osobnych kategorii należą zyski z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych (i praw z nimi związanych) oraz z działalności gospodarczej.

O tym, czy prywatna osoba zapłaci 19 proc. PIT od odpłatnego zbycia mieszkania czy domu, przede wszystkim decyduje to, ile czasu upłynęło od ich nabycia, względnie wybudowania. Transakcja zrealizowana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku nabycia (wybudowania), oznacza zasadniczo konieczność rozliczenia się z fiskusem. Po upływie tego czasu podatkiem martwić się już nie trzeba, bez względu na to, na co zbywca przeznaczy pieniądze ze sprzedaży. Ustawodawca zastrzega przy tym, że odpłatne zbycie nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej.

Ma to związek z tym, że opodatkowanie zysków z działalności gospodarczej podlega osobnym regułom, ale w przypadku nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych na potrzeby firmy ustawodawca przewidział wyjątek.

Zgodnie bowiem z art. 14 ust. 2c ustawy o PIT do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się tych z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej:

- budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,

- lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (udziału),

- gruntu lub udziału w nim albo prawa użytkowania wieczystego gruntu bądź udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (udziału) oraz prawa do domu jednorodzinnego (udziału) w spółdzielni mieszkaniowej.

Nie ma PIT

Taka regulacja oznacza, że mieszkanie czy dom, który były wykorzystywany w firmie, można po odpowiednim czasie jak inne nieruchomości prywatne sprzedać bez PIT. Nie kwestionuje tego fiskus.

Potwierdzeniem tego może być choćby interpretacja indywidualna z 11 czerwca 2019 r., w której fiskus potwierdził stanowisko podatnika w zakresie skutków zbycia mieszkań wprowadzonych wcześniej do firmowych ewidencji (0113-KDIPT2-1.4011.203.2019.1.KU).

Przedsiębiorca wyjaśnił, że prowadzi jednoosobową działalność, głównie w zakresie wytwarzania energii elektrycznej, ale ma w swoim profilu także działalność objętą kodami PKD 50.10.Z, tj. hotele i podobne obiekty zakwaterowania, oraz 55.20.Z, tj. obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania.

W grudniu 2011 r. kupił sześć mieszkań, które w czerwcu 2012 r. zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej działalności gospodarczej. Od tego momentu mieszkania podlegały amortyzacji, odpisy amortyzacyjne były uznawane za koszt uzyskania przychodu. Jako koszt uzyskania przychodu uznawano także odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkań.

Z wniosku wynikało, że w ramach firmy lokale były oddawane w najem na cele mieszkaniowe, ale obecnie zostały wystawione na sprzedaż. Mężczyzna zapytał, czy ich sprzedaż w 2019 r. lub w latach kolejnych będzie wiązała się z koniecznością rozliczenia PIT.

Fiskus potwierdził, że nie. Przypomniał, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Ale wyjątkiem są nieruchomości mieszkalne wymienione w art. 14 ust. 2c ustawy o PIT.

Jak tłumaczyli urzędnicy, odpłatne zbycie poszczególnych lub wszystkich mieszkań w jednej transakcji, wykorzystywanych w działalności gospodarczej, nie będzie stanowiło dla podatnika przychodu z działalności gospodarczej z uwagi na ich mieszkalny charakter. A skoro do transakcji dojdzie po upływie pięciu lat, to PIT nie będzie.