Taniej na razie raczej nie będzie

Siedemnastu deweloperów z rynku kapitałowego, którzy do tej pory opublikowali wyniki sprzedaży, w ciągu trzech kwartałów 2019 r. znalazło nabywców na 18,1 tys. mieszkań, o niemal 3 proc. więcej niż rok wcześniej. Notowani gracze, jako grupa, trzymają się zatem mocno, bo firma JLL prognozuje, że 2019 r. będzie drugim rokiem, tym razem nie kilkunasto-, ale kilkuprocentowej korekty w sześciu największych aglomeracjach.

Dobra koniunktura

Po trzech kwartałach 2019 r. stawkę otwiera działający w Warszawie, Trójmieście i Wrocławiu Dom Development, który zwiększył sprzedaż o 4 proc., do 2,7 tys. lokali. Drugie miejsce zajął budujący na siedmiu rynkach Atal, sprzedając 2,31 tys. mieszkań, o 28 proc. więcej niż rok wcześniej. Trzecia lokata przypadła działającemu w dużych i mniejszych miastach Murapolowi, który znalazł nabywców na 1,9 tys. mieszkań, o 7,8 proc. mniej rok do roku.

Spółka wcześniej podawała wyniki z uwzględnieniem umów rezerwacyjnych – licząc w ten sposób, Murapol po dziewięciu miesiącach br. zakontraktował 2,64 tys. lokali, o 1,9 proc. mniej rok do roku.

Wyniki poszczególnych firm są tradycyjnie mocno zróżnicowane (patrz infografika).

– Największych giełdowych deweloperów trudno wrzucić do jednego worka, bo u każdego na skuteczność i wynik składa się inny zestaw czynników – ocenia Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL. – W przypadku tych, którym mimo ogólnych spadków udaje się utrzymać sprzedaż, wspólnym mianownikiem może być skala działalności i ciągłość zarządzania. Część firm wykorzystuje portfel gruntów z wieloetapowymi inwestycjami do zwiększania podaży w sytuacji, w której mniejsi konkurenci mają wyraźny problem z rozpoczynaniem nowych inwestycji – dodaje. Ekspert zaznacza, że część firm stworzyła własne struktury wykonawcze, zyskując większą elastyczność we wprowadzaniu nowych inwestycji i szybkość reakcji na zmiany popytu. – Spółki, które odnotowują wzrost sprzedaży, to takie, w których proces podejmowania decyzji, zwłaszcza trafnych, jest krótszy niż u konkurentów, którzy przeżywają w ostatnich latach zmiany personalne i organizacyjne – podsumowuje Kirejczyk.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, ocenia, że z raportów większości deweloperów giełdowych wynika, że w widocznej od ponad półtora roku tendencji spadkowej sprzedaży nowych lokali III kwartał przyniósł dość nieoczekiwane odbicie o iście imponującej skali.

– Jest to zapewne w głównej mierze pokłosie równie niespodziewanej prosperity na rynku kredytów mieszkaniowych w dwóch minionych kwartałach – uważa Jędrzyński. – Oczywiście, nic nie dzieje się bez przyczyny. Na temat „cudownego ożywienia w spowolnieniu" w pierwotnym segmencie mieszkaniówki również krążą różne teorie, jednak niepotwierdzone, więc niewarte rozpowszechniania. Dopóki nie będzie wiadomo, skąd ten wzmożony popyt na kredyty, a następnie na mieszkania, trudno będzie prognozować rozwój koniunktury w bliższej i dalszej perspektywie.

Nie ma presji na spadek

A co z cenami mieszkań, które sukcesywnie rosną?

– Obecnie, po dwuletnim rajdzie, wzrost cen zdecydowanie wyhamował, dążąc do stabilizacji, która w średnim terminie wydawała się najbardziej realnym scenariuszem, z możliwym następnie korekcyjnym spadkiem – mówi Jędrzyński. – Tymczasem aktualne wydarzenia, w korelacji ze wciąż zdecydowanie „byczymi" statystykami GUS z placów budów mieszkaniówki, zaczynają podawać w wątpliwość wszelkie przewidywania rynkowej korekty, także w kwestii deweloperskich cenników. Jednak dalsze wzrosty cen mieszkań w skali znacznie przekraczającej tempo wzrostu płac stanowiłyby już element rynkowego ryzyka o trudno przewidywalnych skutkach – dodaje.

– W najbliższych kwartałach będziemy obserwować dalszy, choć prawdopodobnie coraz słabszy, wzrost cen mieszkań. W sytuacji rosnących wynagrodzeń, niskiego bezrobocia i niskich stóp procentowych obecnie nie występuje presja na obniżenie cen – ocenia Marcin Jański, szef działu nieruchomości alternatywnych i gruntów inwestycyjnych w CBRE. Doradcza firma, kojarzona głównie z nieruchomościami komercyjnymi, właśnie zawarła strategiczne partnerstwo ze spółką redNet Property Group, obsługującą rynek mieszkaniowy.

– W dalszym okresie można przewidywać ograniczenie popytu – bądź na skutek wzrostu cen, bądź z powodu wystąpienia czynników zewnętrznych, takich jak przewidywane spowolnienie gospodarcze. Jednak pierwszą reakcją deweloperów na tę sytuację nie będzie obniżanie cen ofertowych, lecz akceptacja dłuższego okresu sprzedaży mieszkań. W rezultacie ceny ulegną stabilizacji, a wskaźnik przeciętnej ceny ofertowej może nawet statystycznie rosnąć z powodu wyprzedaży tańszych mieszkań – mówi Jański.