Wspólnoty mieszkaniowe: licytacja lokalu coraz częściej stosowaną bronią

Podmioty zarządzające budynkami na podstawie ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000 nr 80, poz. 903; dalej: ustawa) są obowiązane do utrzymania budynku w stanie co najmniej niepogorszonym pod groźbą rygorów z art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2004 r. nr 261, poz. 2603), a także uzasadnionego inwestowania w nieruchomość.

Naturalną tego konsekwencją muszą być realne opłaty pokrywające te potrzeby.

Tymczasem nie ma wspólnot mieszkaniowych, a już tym bardziej kilkudziesięcio- lub kilkuset lokalowych, w których stuprocentowa byłaby miesięczna ściągalność zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, o jakich mowa w art. 14 i 15 ustawy. Rozmiar zaległości jest różny, w zależności m.in. od regionu kraju i struktury społecznej właścicieli. Na marginesie: grupą najbardziej zdyscyplinowanych płatników są emeryci i renciści.

Skutki tego stanu rzeczy są oczywiste: perturbacje w płynności finansowej całej wspólnoty, a w krańcowych wypadkach - odcięcie mediów przez dostawców, np. prądu, wody, gazu.

Jeśli właściciel nie płaci należności maksymalnie przez kilka miesięcy, a ustne napomnienia, a później listowne wezwania do zapłaty nie odnoszą rezultatu, zazwyczaj wspólnoty składają pozwy w postępowaniu upominawczym (art. 15 ust. 2 ustawy). Gdy orzeczenie sądowe (nakaz zapłaty) także nic nie daje, wtedy do egzekucji, na wniosek wierzyciela, przystępuje komornik. Nawiasem mówiąc, kiepska skuteczność komorniczej windykacji jest przyczyną powszechnego utyskiwania zarządców nieruchomości.

Niewywiązywanie się z obowiązku płacenia należności jest doniosłym problemem społecznym i nie trzeba być wizjonerem, by dojść do wniosku, że będzie on narastał. Jest to też dobry przykład na to, jak brak skuteczności egzekwowania orzeczeń władzy publicznej (wyroków) uderza w niczemu niewinnych solidnych mieszkańców wspólnoty -to po pierwsze; a po drugie -pogłębia problemy samych dłużników.

Bez względu na źródła przyczyn zadłużenia zarząd, ustawowo zobligowany do dbania o interesy wspólnoty mieszkaniowej, musi wykorzystać wszystkie dostępne środki w celu ściągnięcia długu. Najdalej idącym uprawnieniem jest wystąpienie do sądu z pozwem o zezwolenie na sprzedaż lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Wbrew pozorom i wbrew dotychczasowej praktyce, gdy korzystano z tego środka niezwykle rzadko, jest on równie dostępny, co drastyczny w konsekwencjach.

Art. 16 ust. 1 ustawy stanowi: "Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości". Dalej w ust. 2 odmawia właścicielowi, którego lokal został sprzedany, prawa do lokalu zamiennego.

Jest to sankcja drastyczna, mimo to zasadna, bo chroni inne dobro prawne: majątek pozostałych we wspólnocie właścicieli.

Powództwo o upoważnienie do sprzedaży licytacyjnej lokalu długotrwale zadłużonego musi zawsze poprzedzać uchwała wspólnoty upoważniająca zarząd do jego wytoczenia, jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Wyraźnie o tym stanowi art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 7 ustawy.

Powództwo to nie musi być poprzedzone pozwami o zapłatę, a tym bardziej prawomocnym postanowieniem komornika o bezskuteczności egzekucji. Na marginesie dodać można z przekąsem, że to właśnie wobec powszechnej bezskuteczności egzekucji tytułu wykonawczego z postępowania upominawczego o zapłatę -przy uporczywych dłużnikach "długotrwale zalegających z zapłatą należnych od nich opłat" -powództwo o licytacyjną sprzedaż jest najszybszą i najprostszą drogą efektywnego dochodzenia roszczeń.

Sam proces ogranicza się w istocie do wykazania przez wspólnotę mieszkaniową łącznie dwóch przesłanek ustawowych: że doszło do zaległości opłat oraz że ma ona cechę długotrwałości. O ile pierwsza przesłanka sprowadza się do arytmetyki i poprawności księgowej (w tym wykazania obowiązujących uchwał lub innych aktów i czynności będących podstawą skutecznego zobowiązania właściciela lokalu), o tyle długotrwałość budzić może opór ze względu na skutek orzeczenia.

Dość obrazowy jest przykład, kiedy właściciel lokalu wartego kilkaset tysięcy (powiedzmy 400 tys. zł) zalega z czynszem za kilkanaście lub kilkadziesiąt miesięcy w maksymalnej kwocie kilkunastu tysięcy złotych. Widać, iż relacje dobra zagrożonego(mieszkanie dłużnika) i dobra chronionego (opłaty pozostałych właścicieli) wydawać się mogą dość chybotliwe.

Niezależnie od powyższego, oczywisty jest fakt, iż zaległości w takim rozmiarze są "długotrwałe" w rozumieniu art. 16 ust. 1 ustawy.

Oczywistość tego faktu jest tym bardziej jasna, jeśli zestawimy daty przedawnienia roszczeń dla opłat okresowych, tj. trzy lata (art. 120 kodeksu postępowania cywilnego w związku z art.15 ust.1 ustawy).

A jeśli trzy lata to granica długotrwałości zalegania ze względu na niechybne ryzyko podniesienia zarzutu przedawnienia, to okres zalegania przez ponad rok jest wystarczający do uznania zaległości za długotrwałą. Dotyczy to zwłaszcza wariantu pozwu licytacyjnego bez poprzedzającego go pozwu (i nakazu) upominawczego o zapłatę.

Doktryna prezentuje pogląd, że orzeczenie o sprzedaży mieszkania jest zasadne nawet wówczas, gdy podczas procesu dojdzie do większościowej lub całkowitej spłaty zadłużenia (tak np. Edward Drozd, "Prawa i obowiązki właścicieli lokali" Rejent 1995/3, Adam Doliwa, "Prawo mieszkaniowe", wyd. C. H. Beck, Warszawa 2003).