Zakup prawa rezerwacji lokalu wiąże się z dużym ryzykiem

Rosną ceny mieszkań, na rynku rozpoczął się więc handel rezerwacjami. Odkupienie takiej rezerwacji może się jednak skończyć stratą nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych

Publikacja: 12.05.2007 01:01

Ewa Usowicz

Chętni na mieszkanie od dewelopera doskonale wiedzą, że nie mają czasu do namysłu - efektem kilkudniowej zwłoki może być znacząca zwyżka ceny mieszkania. Dlatego mieszkania są rezerwowane, gdy deweloper nie ma jeszcze nawet pozwolenia na budowę. Stąd wzięły się tzw. umowy rezerwacyjne, które zapewniają wyłączność na mieszkanie w zamian za opłatę rezerwacyjną.

Okazuje się, że wiele osób zawiera takie umowy tylko po to, aby następnie odsprzedać prawa do nabycia mieszkania. Dla zainteresowanego jest to jednak transakcja wysokiego ryzyka. - Zamierzam odkupić taką rezerwację za prawie 40 tys. złotych -mówi nasz czytelnik.

Nie zdecydował się na mieszkanie u dewelopera, gdy kosztowało jeszcze 270 tys. zł. Wszystkie zostały już zarezerwowane, a w kolejnym etapie inwestycji identyczne mają kosztować prawie 100 tys. zł więcej.

- Jeśli odkupię rezerwację, i tak 60 tys. zł zostanie mi w kieszeni -argumentuje czytelnik.

Niestety, może się okazać, że na takiej transakcji zamiast zyskać -straci.

Problem w tym, że umowy rezerwacyjne nie mają formy aktu notarialnego (wymaganego przy przeniesieniu własności nieruchomości), dlatego wcale nie gwarantują nabycia mieszkania potencjalnym klientom - ani pierwotnym (którzy jako pierwsi zawarli taką umowę), ani wtórnym (którzy rezerwację odkupili). Klient ma niewielkie szanse domagać się przed sądem sprzedaży mieszkania na warunkach ustalonych w umowie rezerwacyjnej. Może się więc okazać, że ktoś odkupi rezerwację, a deweloper znacznie podniesie cenę mieszkania, zmieni jego rozkładalbo nawet wypowie umowę rezerwacyjną.

-W niektórych umowach deweloperzy zastrzegają, że zbycie rezerwacji może nastąpić tylko za ich zgodą - mówi Katarzyna Czwartosz, radca prawny w Kancelarii White & Case.

Bez niej umowa zbycia będzie więc nieważna.

Zdaniem Pawła Wójcika, radcy prawnego w kancelarii Grynhoff, Woźny i Wspólnicy, osoby, które decydują się na zakup praw z umowy rezerwacyjnej, powinny zastrzegać, że płatność nastąpi dopiero w momencie podpisania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Będą miały wówczas pewność, że nie stracą pieniędzy.

Umowy rezerwacyjne konstruowane są zwykle w taki sposób, aby deweloper mógł od nich dość swobodnie odstąpić bez ponoszenia jakichkolwiek konsekwencji. Taka transakcja jest zawsze obarczona ryzykiem, że deweloper zmieni jej postanowienia w zawartej później umowie przedwstępnej. Osoby, które zamierzają nabyć prawa do rezerwacji, powinny przede wszystkim sprawdzić, co kupują - może się okazać, że inwestycja w opisanym w umowie rezerwacyjnej kształcie w ogóle nie powstanie. Powinny również się dowiedzieć, czy deweloper nie odstąpił już od takiej umowy lub czy nie zakazał przenoszenia praw z niej wynikających.