Wspólnoty mieszkaniowe, na równi ze spółdzielniami, towarzystwami budownictwa społecznego i samorządowymi jednostkami organizacyjnymi, zostały obarczone 19-proc. podatkiem z tytułu uzyskiwania dochodu z działalności innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Muszą płacić także wtedy, gdy dochód z działalności gospodarczej nie będzie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.

Przepisy obowiązują od 1 stycznia tego roku, ale do tej pory budzą wiele pytań i wątpliwości.

- Ustawa nie zawiera definicji pojęcia gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Brakuje przepisów wykonawczych, które określiłby to pojęcie. A jest to niezwykle istotne, bo uzyskane środki finansowe właśnie z tego tytułu są zwolnione z podatku dochodowego, jeśli zostaną przeznaczone na te cele - tłumaczy Eugenia Śleszyńska z Polskiej Federacji Zarządców Nieruchomości.

Czym w ogóle jest wspólnota mieszkaniowa? - Według prawa jest to ogół właścicieli - zarówno osób fizycznych, jak i prawnych. Nie posiada przy tym cech typowych dla osób prawnych, charakterystycznych dla spółek, takich jak organ, statut, majątek czy zdolność prawna jednostki. - Pogląd ten ma jednak przeciwników, którzy twierdzą, że we wspólnocie mieszkaniowej organem jest zarząd wspólnoty. Będzie to jednak tylko część prawdy, bo zarządy, które z reguły i tak spełniają wyłącznie funkcje reprezentacyjne, wybierane są tylko w dużych wspólnotach mieszkaniowych, powyżej siedmiu lokali, i wyłącznie wtedy, gdy nie powierzono zarządzania zarządcy - mówi Eugenia Śleszyńska.

Jej zdaniem wspólnota mieszkaniowa oznacza stosunek prawny łączący współwłaścicieli danej nieruchomości, którzy we władaniu częścią wspólną mają pewne prawa i obowiązki. Prawo związane z nieruchomością wspólną jest przy tym podrzędne i nie może istnieć bez prawa nadrzędnego wynikającego z własności lokali w danej nieruchomości.

Każda osoba będąca właścicielem lokalu jest też więc współwłaścicielem części nieruchomości wspólnej. Władając więc swoim mieszkaniem, jest dysponentem praw i zobowiązań wynikających z prawa własności.

- Nie należy tego jednak mylić z zupełnie innym zakresem praw i zobowiązań wynikających z prawa współwłasności do części wspólnej nieruchomości. Mowa o między innymi prawie do decydowania o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej czy też prawie do pożytków z części wspólnej - zaznacza Eugenia Śleszyńska. Zaś do tzw. zobowiązań należą m.in. obowiązki podatkowe każdego ze współwłaścicieli, np. podatek od nieruchomości, nie tylko od lokalu własnego, ale też od części wspólnej nieruchomości.

- Skoro taka zasada prawna stosowana jest w zobowiązaniach współwłaściciela nieruchomości w podatkach majątkowych, analogicznie mogłaby być także stosowana w zobowiązaniu współwłaściciela nieruchomości w podatku dochodowym, a zatem w należnym zobowiązaniu podatkowym CIT lub PIT osoby fizycznej lub prawnej, oczywiście, jeśli powstałby dochód z mienia wspólnego, czyli z nieruchomości wspólnej i jeśli przepis prawa podatkowego jednoznacznie to zobowiązanie określi - ocenia Eugenia Śleszyńska.

W tym drugim przypadku rodzi się jednak problem. Bo jednoznacznego określenia zobowiązań w prawie brak. - Dyskusyjne jest np. zobowiązanie współwłaścicieli nieruchomości wspólnej w podatku dochodowym, jeśli źródłem nadwyżki finansowej we wspólnocie mieszkaniowej są zaliczki na eksploatację i remonty części wspólnej.

Nie wiadomo też, jak traktować dochód uzyskiwany z innej działalności, na przykład z wydzierżawienia ściany na cele reklamowe. Bowiem według ustawy o własności lokali uzyskane w ten sposób środki finansowe mają służyć niezbędnym wydatkom, a ich nadwyżki przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów - twierdzi Eugenia Śleszyńska.

- W takich sytuacjach bardziej racjonalnym rozwiązaniem były stare przepisy, obowiązujące do grudnia 2006 r., które zwalniały wspólnoty z podatku dochodowego - dodaje.