Kiedy trzeba zapłacić CIT

Wspólnoty mieszkaniowe muszą odprowadzać podatek dochodowy od osób prawnych. Tymczasem ich przedstawiciele biją na alarm, że chociaż nowe prawo obowiązuje od ośmiu miesięcy, to wciąż brakuje przepisów wykonawczych

Aktualizacja: 03.09.2007 09:48 Publikacja: 03.09.2007 01:01

Dorota Kaczyńska

Wspólnoty mieszkaniowe, na równi ze spółdzielniami, towarzystwami budownictwa społecznego i samorządowymi jednostkami organizacyjnymi, zostały obarczone 19-proc. podatkiem z tytułu uzyskiwania dochodu z działalności innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Muszą płacić także wtedy, gdy dochód z działalności gospodarczej nie będzie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.

Przepisy obowiązują od 1 stycznia tego roku, ale do tej pory budzą wiele pytań i wątpliwości.

- Ustawa nie zawiera definicji pojęcia gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Brakuje przepisów wykonawczych, które określiłby to pojęcie. A jest to niezwykle istotne, bo uzyskane środki finansowe właśnie z tego tytułu są zwolnione z podatku dochodowego, jeśli zostaną przeznaczone na te cele - tłumaczy Eugenia Śleszyńska z Polskiej Federacji Zarządców Nieruchomości.

Czym w ogóle jest wspólnota mieszkaniowa? - Według prawa jest to ogół właścicieli - zarówno osób fizycznych, jak i prawnych. Nie posiada przy tym cech typowych dla osób prawnych, charakterystycznych dla spółek, takich jak organ, statut, majątek czy zdolność prawna jednostki. - Pogląd ten ma jednak przeciwników, którzy twierdzą, że we wspólnocie mieszkaniowej organem jest zarząd wspólnoty. Będzie to jednak tylko część prawdy, bo zarządy, które z reguły i tak spełniają wyłącznie funkcje reprezentacyjne, wybierane są tylko w dużych wspólnotach mieszkaniowych, powyżej siedmiu lokali, i wyłącznie wtedy, gdy nie powierzono zarządzania zarządcy - mówi Eugenia Śleszyńska.

Jej zdaniem wspólnota mieszkaniowa oznacza stosunek prawny łączący współwłaścicieli danej nieruchomości, którzy we władaniu częścią wspólną mają pewne prawa i obowiązki. Prawo związane z nieruchomością wspólną jest przy tym podrzędne i nie może istnieć bez prawa nadrzędnego wynikającego z własności lokali w danej nieruchomości.

Każda osoba będąca właścicielem lokalu jest też więc współwłaścicielem części nieruchomości wspólnej. Władając więc swoim mieszkaniem, jest dysponentem praw i zobowiązań wynikających z prawa własności.

- Nie należy tego jednak mylić z zupełnie innym zakresem praw i zobowiązań wynikających z prawa współwłasności do części wspólnej nieruchomości. Mowa o między innymi prawie do decydowania o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej czy też prawie do pożytków z części wspólnej - zaznacza Eugenia Śleszyńska. Zaś do tzw. zobowiązań należą m.in. obowiązki podatkowe każdego ze współwłaścicieli, np. podatek od nieruchomości, nie tylko od lokalu własnego, ale też od części wspólnej nieruchomości.

- Skoro taka zasada prawna stosowana jest w zobowiązaniach współwłaściciela nieruchomości w podatkach majątkowych, analogicznie mogłaby być także stosowana w zobowiązaniu współwłaściciela nieruchomości w podatku dochodowym, a zatem w należnym zobowiązaniu podatkowym CIT lub PIT osoby fizycznej lub prawnej, oczywiście, jeśli powstałby dochód z mienia wspólnego, czyli z nieruchomości wspólnej i jeśli przepis prawa podatkowego jednoznacznie to zobowiązanie określi - ocenia Eugenia Śleszyńska.

W tym drugim przypadku rodzi się jednak problem. Bo jednoznacznego określenia zobowiązań w prawie brak. - Dyskusyjne jest np. zobowiązanie współwłaścicieli nieruchomości wspólnej w podatku dochodowym, jeśli źródłem nadwyżki finansowej we wspólnocie mieszkaniowej są zaliczki na eksploatację i remonty części wspólnej.

Nie wiadomo też, jak traktować dochód uzyskiwany z innej działalności, na przykład z wydzierżawienia ściany na cele reklamowe. Bowiem według ustawy o własności lokali uzyskane w ten sposób środki finansowe mają służyć niezbędnym wydatkom, a ich nadwyżki przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów - twierdzi Eugenia Śleszyńska.

- W takich sytuacjach bardziej racjonalnym rozwiązaniem były stare przepisy, obowiązujące do grudnia 2006 r., które zwalniały wspólnoty z podatku dochodowego - dodaje.