Czy księdze można wierzyć

Rozmowa z notariuszami: Zbigniewem Sitko i Lechem Borzemskim.

Rz: Co to jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych? Czy zawsze można się na nią powoływać?

Zbigniew Sitko: Domniemywa się, że prawo ujawnione w księdze wieczystej jest tam wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone faktycznie nie istnieje. Zakup nieruchomości z księgą wieczystą podlega szczególnej ochronie. Oto przykład: kupujemy ziemię, w KW w dziale IV nie ma żadnych wzmianek ani ostrzeżeń. Jednak po dwóch miesiącach od transakcji dostajemy pismo z banku, że powinniśmy spłacać kredyt zaciągnięty przez poprzedniego właściciela. Okazuje się, że bank złożył wniosek o obciążenie nieruchomości hipoteką, ale dotarł on do sądu sześć dni po transakcji. Ta hipoteka nas nie obciąża, ponieważ w momencie sporządzania aktu nie było o niej wzmianki (wzmianka o tym, że wpłynął wniosek o zmianę wpisu, wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych).

Ale uwaga! Rękojmia nie chroni przy nabyciu nieruchomości tytułem nieodpłatnym (np. w drodze darowizny), a także nie chroni nabywcy w złej wierze. Takim nabywcą będzie osoba, która wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo mogła się o tym z łatwością dowiedzieć.

A co z prawem dożywocia? Kiedyś nie było obowiązku ujawniania go w księdze wieczystej.

Z. S.: Prawo dożywocia jest prawem o charakterze szczególnym. Przez umowę o dożywocie właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, nabywca zaś zobowiązuje się zapewnić zbywcy i/lub osobie mu bliskiej dożywotnie utrzymanie, w tym – mieszkanie. Nawet jeśli takie prawo nie jest ujawniane w księdze wieczystej, to obciąża ono nieruchomość z mocy prawa i nabywcę nieruchomości nie chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystej (art. 7. pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Po to księgi wieczyste są jawne, aby każda osoba, w tym także kupujący, mieli możliwość ich sprawdzenia w dowolnej chwili

Jeżeli sprzedający zatai fakt takiego obciążenia, ponosi względem nabywcy odpowiedzialność cywilną z tego tytułu. Ale to oznacza, że aby dochodzić swych roszczeń, nabywca będzie musiał złożyć przeciwko sprzedającemu pozew. Jak się bronić przed dożywociem? Warto poprosić sprzedającego o wskazanie dokumentów, na podstawie których stał się właścicielem zbywanej nieruchomości. Jeśli jest wśród nich umowa o dożywocie, to wskazana jest szczególna ostrożność. To nie jest sposób idealny, ale podstawa nabycia zawsze jest ważna.

Ile czasu mija od zawarcia np. umowy sprzedaży nieruchomości do zmiany wpisu w księdze?

Z.S.: Ustawowo notariusz ma trzy dni na przesłanie wypisu z aktu notarialnego do sądu prowadzącego księgi wieczyste. Od sądu zależy, jak szybko zmieni wpis, lecz niezwłocznie po wpłynięciu wniosku sąd powinien uczynić o tym wzmiankę w księdze wieczystej. Wzmianka jest sygnałem dla każdej osoby oglądającej księgę, że wpłynął jakiś wniosek. To zawsze trzeba sprawdzić. Wzmianka o wniosku wyłącza bowiem rękojmię publicznej wiary ksiąg wieczystych.

Czy u notariusza można dwa razy sprzedać tę samą nieruchomość? I kto jest wtedy jej właścicielem?

Lech Borzemski:

Teoretycznie ta sytuacja jest możliwa, chociaż przypadki takie należą do absolutnych wyjątków. Mamy tutaj bowiem do czynienia z przestępstwem, przy czym przestępca od początku wie, że przestępstwo zostanie ujawnione, a tożsamość sprawcy nie będzie budzić żadnych wątpliwości.

Pytanie dotyka w istocie trzech kwestii: odpowiedzialności sprzedającego, staranności kupującego oraz należytego wypełnienia obowiązku przez notariusza. Zaczynając od końca, trzeba wyraźnie powiedzieć, że podstawowym obowiązkiem notariusza – zgodnie z obowiązującym prawem o notariacie – jest dokumentowanie w przepisanej prawem formie oświadczeń stron z powołaniem się w razie potrzeby na okazane dokumenty. Co to oznacza? Najważniejsze przy każdej umowie, także tej w formie aktu notarialnego, są oświadczenia stron. Za składanie fałszywych oświadczeń strony ponoszą odpowiedzialność cywilną, a w niektórych przypadkach także odpowiedzialność karną.

Notariusz w żadnym przypadku nie ma obowiązku sprawdzania za strony umowy treści księgi wieczystej. W wielu przypadkach jest to wręcz niemożliwe, bo notariusze dokonują także czynności spoza miejscowości, w której mają kancelarię i w której jest sąd wieczystoksięgowy. Notariusz gwarantuje, że to, co zapisano w akcie notarialnym, zostało faktycznie wypowiedziane przez strony, a dokumenty powołane w akcie notarialnym faktycznie zostały przez określoną osobę okazane. Oznacza to, że nikt, kto podpisał akt notarialny, nie może bezkarnie wyprzeć się tego, co powiedział, albo twierdzić, że jakiegoś dokumentu nie okazał.

I tutaj dochodzimy do elementu staranności kupującego, który jest niezbędny w bezpiecznym obrocie. Po to księgi wieczyste są jawne, aby każda osoba, w tym także kupujący, mieli możliwość ich sprawdzenia w każdej chwili. Albo zatem kupujący może zażądać przedłożenia odpisu z księgi wieczystej z datą wydania jak najbliższą terminowi umowy (przy odpisach elektronicznych nie ma z tym żadnego problemu) albo może sprawdzić sam księgę wieczystą, nawet tuż przed przyjściem do notariusza, albo wreszcie – jeżeli sam godzi się na zawarcie umowy na podstawie odpisu z księgi wieczystej wydanego dwa tygodnie wcześniej – to musi polegać na oświadczeniach sprzedającego zapisanych w akcie notarialnym i godzić się na element nieuchronnego ryzyka.

Zakładając, że doszło do sytuacji, w której ta sama nieruchomość została sprzedana dwa razy, to kto jest jej właścicielem? Pierwszy czy drugi z nabywców?