– W ostatnich miesiącach problemy z dostępnością kredytów i niepewność co do przyszłych cen mieszkań spowodowały znaczne zmniejszenie liczby transakcji sprzedaży przy jednoczesnym wzroście zainteresowania wynajmem – mówi Artur Walczak, dyrektor rynku wtórnego w redNet 24.

W wyniku tego rosły czynsze pobierane przez wynajmujących. – Klienci dysponujący gotówką są teraz w komfortowej sytuacji. W związku ze spadkiem cen w najbliższym czasie będą mieli okazję kupić nieruchomość na wynajem o kilkadziesiąt procent taniej niż w 2008 r. – twierdzi Artur Walczak. Na przykład dwupokojowe mieszkanie na warszawskim Ursynowie można kupić za 360 tys. zł, a potem je wynajmować za 2100 – 2300 zł miesięcznie. – Będzie to na pewno bardzo dobra i pewna lokata kapitału – podkreśla dyrektor z redNet 24.

Według Marcina Drogomireckiego z serwisu Oferty.net czynsze najmu osiągnęły swój najwyższy pułap we wrześniu i październiku 2008, czyli na początku roku akademickiego. — Teraz już tak nie rosną, a gdzieniegdzie nawet spadają, ale są to kosmetyczne spadki, np. o kilkadziesiąt złotych. To efekt zmniejszonego, w stosunku do jesieni, popytu na rynku najmu oraz znaczącego wzrostu podaży ofert – mówi Marcin Drogomirecki.

Największy popyt na wynajmowane mieszkania widać w dużych aglomeracjach. Stawki osiągnęły tam już dość wysoki poziom. Z kolei w mniejszych miejscowościach podaż mieszkań jest bardzo mała, co przy choćby niewielkim wzroście popytu przekłada się na dość gwałtowny wzrost kosztów wynajmu.

Z najnowszego raportu portalu Wynajem.pl wynika, że w styczniu w Warszawie za metr kwadratowy mieszkania na wynajem trzeba było zapłacić średnio 51 zł. Następne w kolejności są: Wrocław – 41 zł, i Kraków – 38 zł, Poznań – 35 zł. Najtaniej jest w Łodzi – 32 zł.

Także zdaniem analityków portalu Wynajem.pl, sytuacja na rynku wynajmu mieszkań się stabilizuje. Można zakładać, że w dużych aglomeracjach czynsze utrzymają się na dotychczasowym poziomie. Niewielkie wahania uzależnione będą bardziej od rodzaju oferowanych mieszkań niż od sytuacji rynkowej.

Ale są też przesłanki wskazujące, że czynsze mogą zacząć spadać. Stanie się tak, jeśli niższe ceny mieszkań będą zachęcać do zakupu, a z drugiej strony więksi deweloperzy zaczną wynajmować gotowe mieszkania i zwiększą tym samym podaż na rynku. Będzie to jednak zależeć od uproszczenia zasad najmu, nad czym pracuje Ministerstwo Infrastruktury.

W tabeli pokazujemy miesięczne stawki za wynajem typowego mieszkania dwupokojowego o powierzchni około 50 mkw. w głównych polskich miastach. W ciągu trzech lat ceny w Warszawie wzrosły prawie o 100 proc., z 1365 zł w styczniu 2006 r. do 2638 tys. zł w październiku 2008 r. W innych miastach wzrost jest mniejszy. W Krakowie czynsze zwiększyły się z 1174 zł (w 2006 r.) do 1722 zł (w 2008 r.), we Wrocławiu (w tym samym okresie) z 1154 zł do 2063 zł, a w Poznaniu z 1038 zł do 1628 zł.

– Wynajem mieszkań to jedyny segment rynku nieruchomości, w którym w 2008 r. nastąpił wzrost cen – zauważają w raporcie analitycy Szybko.pl i Expandera. W porównaniu z czwartym kwartałem 2007 r. zwyżki te wynoszą od 3 – 4 proc. w Krakowie do nawet 30 proc. w Katowicach. Natomiast średni wzrost kosztów wynajmu w sześciu polskich miastach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk i Katowice) wyniósł 12 proc. dla kawalerek, 10 proc. dla mieszkań dwupokojowych, 11 proc. dla trzypokojowych i 16 proc. dla czteropokojowych.

W czwartym kwartale najtaniej można wynająć kawalerkę w Poznaniu (1100 zł) i w Katowicach (1170 zł). W Gdańsku zapłacimy 1200 zł, w Krakowie 1215, we Wrocławiu 1400 zł, a w Warszawie 1640 zł.

[ramka][b]Popyt na mieszkania do wynajęcia może spaść[/b]

W ciągu ostatnich trzech lat koszty wynajmu mieszkań wzrosły średnio o 50 proc., a w miastach o najszybszym tempie rozwoju, takich jak Wrocław czy Warszawa, nawet więcej – twierdzą analitycy Szybko.pl i Expandera. Duże zwyżki miały miejsce w ostatnim półroczu, kiedy to zwiększył się popyt na mieszkania do wynajęcia, na skutek poszerzenia się grupy osób, które obecnie nie mogą bądź nie chcą kupować mieszkania. Wzrost stawek za wynajem to także konsekwencja wprowadzania na rynek wynajmu nowych mieszkań o wysokim standardzie wykończenia, dobrze wyposażonych.

Analitycy Szybko.pl i Expandera prognozują dalszy wzrost kosztów wynajmu pod warunkiem, że podstawowe czynniki zewnętrzne pozostaną niezmienne. Tymczasem wiele wskazuje na to, że sytuacja się zmieni. Jeśli ceny mieszkań nadal będą spadać, prawdopodobnie zwiększy się liczba osób kupujących własne lokum i tym samym spadnie popyt na mieszkania do wynajęcia. Na zahamowanie wzrostu cen najmu może też wpłynąć wzrost podaży, jeśli deweloperzy rzeczywiście zdecydują się na przeznaczenie pod wynajem niesprzedanych mieszkań.

W Krakowie i Gdańsku w czwartym kwartale 2008 r. ceny były niemal identyczne jak w czwartym kwartale 2007 r. W Krakowie wynajem był średnio tylko o 2,5 proc. droższy, a w Gdańsku kawalerkę można było wynająć taniej niż rok temu. Powtarzające się we wrześniu i październiku akcje protestacyjne studentów, którzy są liczną grupą wynajmującą mieszkania, wskazują, że stawki osiągnęły wysoki poziom, trudny do zaakceptowania przez dużą grupę najemców.

Wydaje się, że wszystko to, a dodatkowo widmo kryzysu gospodarczego, zatrzyma dalszy wzrost cen wynajmu mieszkań.

[i]źródło: prognoza na 2009 r. Szybko.pl i Expander[/i][/ramka]

[ramka][b]Małgorzata Kędzierska, analityk rynku nieruchomości Wynajem.pl[/b]

Wynajem mieszkania jest dobrym sposobem inwestowania w dłuższej perspektywie. Warto się zastanowić nad tą możliwością właśnie teraz, kiedy warunki są niezwykle sprzyjające. Trzeba tylko pamiętać, że w przypadku inwestowania w nieruchomości podstawową zasadą jest cierpliwość. Tak więc osoby, które liczą na szybki zysk, mogą się bardzo rozczarować. Wynajem mieszkania jest idealną propozycją dla tych, dla których niezwykle ważne jest bezpieczeństwo inwestycji.

Wysokość dochodów z inwestycji uzależniona jest przede wszystkim od lokalizacji i standardu wyposażenia lokalu. Przed podjęciem decyzji o wyborze mieszkania trzeba się więc dobrze zastanowić. Od tego będą zależeć późniejsze zyski.

Wynajmować można zarówno mieszkania z segmentu popularnego, jak i o podwyższonym standardzie (często niesłusznie nazywane apartamentami), poszukiwane przede wszystkim przez kadrę menedżerską. Można zdecydować się także na inwestycję w mieszkania w miejscowościach turystycznych (aparthotele), ale tu trzeba wziąć dodatkowo pod uwagę sezonowość, zwłaszcza nad morzem.

Osoby, które mogą teraz pozwolić sobie na zakup mieszkania, są w korzystnej sytuacji. W najbliższym czasie będzie można przebierać w ofertach i negocjować ze sprzedawcą cenę. Wynajem mieszkania zapewni dywersyfikację portfela inwestycyjnego, co w obecnej sytuacji na rynku kapitałowym wydaje się niezbędne.

b.kal.[/ramka]