Jedno mieszkanie, pięć różnych cen

Problemu z ustaleniem faktycznych cen nie rozwiązują też średnie stawki obliczane na podstawie cen ofertowych. Często bowiem do jednego worka wrzucane są lokale w różnym wieku i stanie, w tym różne ceny tego samego lokum.

Przykład: sprzedająca lokal przez kilka różnych agencji zapytana przez klienta o cenę, prosi, by zapytać pośrednika, bo... nie pamięta. Okazuje się, że jej lokal, w zależności od agencji, kosztuje od 280 do 320 tys. zł.

[srodtytul]Zależy od prowizji[/srodtytul]

– Takie sytuacje zdarzają się dość często – przyznaje Anna Łukasik z agencji Polanowscy Nieruchomości. – O cenie mieszkania zawsze decyduje sprzedający. Jednak do tej kwoty pośrednicy dodają swój procent prowizji plus VAT – tłumaczy.

Potwierdza to Marcin Jańczuk z Metrohouse. – Różnice w cenach nieruchomości oferowanych przez kilku czy kilkunastu pośredników wynikają z faktu, że ci za każdym razem indywidualnie ustalają prowizję – mówi.

Anna Łukasik podaje przykład: mieszkanie za 500 tys. zł po dodaniu prowizji może się pojawić w ofertach w cenie 518 tys. zł. Albo za 510 tys. zł – wszystko zależy od tego, jak wysoką prowizją zadowoli się agencja – jednej wystarczy 1 – 1,5 proc., a są też takie, które nie mogą obniżyć prowizji poniżej 2,5 proc.

Marcin Jańczuk zwraca uwagę, że różnice w cenie wynikają też z faktu, że do jednej agencji to samo lokum trafia nierzadko w różnym czasie.

– Jedna agencja ma więc ofertę od początku jej wystawienia na rynku, inna dopiero po jakimś czasie, w którym być może cena została obniżona – wyjaśnia przedstawiciel Metrohouse.

Marcin Drogomirecki, analityk portalu Oferty.net, podkreśla zaś, że niektóre biura próbują uzyskać zgodę właściciela na pośrednictwo w sprzedaży jego nieruchomości, deklarując, że znajdą klienta, który zapłaci oczekiwaną przez niego cenę powiększoną o prowizję dla agencji. – Właściciel oferuje lokal np. za 400 tys. zł, a w ofercie agencji figuruje on z ceną np. 420 tys. zł – opowiada Drogomirecki. – Zdarza się też, że agencja celowo podaje jeszcze wyższą kwotę, np. 450 tys. zł, po to, by potencjalnego klienta już na wstępie kusić obniżką. Rezerwę stanowią te dodatkowe 30 tys. zł – dodaje.

Jeśli do ceny mieszkania od razu doliczona jest prowizja, to – jak mówi anonimowo jeden z pośredników – upada mit, że kupujący jej nie płaci. – Płaci, tyle że w cenie mieszkania – mówi.

Według Jacka Kriese, szefa stołecznej agencji Okazja, oferowanie tych samych mieszkań w różnych cenach przez różne agencje, co wynika z ich polityki prowizyjnej, nie jest niestosowne.

[srodtytul]W jednym worku[/srodtytul]

– Kupujący, mając wybór, kieruje się ceną albo zaufaniem do konkretnej agencji – wyjaśnia Jacek Kriese. – Jeżeli sprzedającego to razi, a chce współpracować z wieloma pośrednikami, wystarczy to odpowiednio zapisać w umowach. Coraz częściej się zdarza, że sprzedający mówi: możecie oferować moje mieszkanie, pod warunkiem że wasza prowizja wyniesie np. 7 tys. złotych – zauważa.

Joanna Iwanowska z agencji Polanowscy Nieruchomości ocenia zaś, że dopóki nie będzie w Polsce zwyczaju pracy z jednym pośrednikiem, dopóty sytuacje z różnymi cenami będą się zdarzać.

– Sprzedający często sami wprowadzają galimatias, umieszczając ofertę, gdzie popadnie – zauważa.

Jak zatem ustalić rzeczywiste ceny mieszkań? Brać pod uwagę średnie stawki wyliczane na podstawie cen ofertowych?

– Na przykład w części osiedla Piaski na Bielanach, w nowych blokach przy niewielkiej ulicy Literackiej, średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym – wg moich obserwacji – wynosiły w latach 2006 – 2007: 9 – 11,5 tys. zł za mkw., w 2008 r. – 8,6 – 10,3 tys. zł za mkw., a w tym roku – 8 – 9,9 tys. zł za mkw. Po drugiej stronie ulicy Literackiej, w starych blokach, ceny były i są niższe, o 1 – 2,5 tys. zł za mkw., przy czym najmniejsza różnica wystąpiła w drugiej połowie 2006 r., czyli w szczycie szału zakupowego – wylicza Jacek Kriese. – Aktualna średnia dla całej ulicy wypadnie więc na poziomie ok. 7 tys. zł za mkw. Tylko czy ten ostatni wskaźnik ma jakiś sens? Ja i mój pies mamy średnio po trzy nogi, a pośrodku ulicy Literackiej nie ma bloków „staro-nowych” – dodaje.

I zestawia dane ze średnimi cenami ofertowymi podawanymi przez jeden z portali, według którego średnia cena ofertowa w maju br. dla pobliskiej ulicy Broniewskiego to 8265 zł za mkw., a dla całych Bielan – 8227 zł za mkw. – Wynikałoby z tego, że ceny mieszkań w wyniku negocjacji topnieją średnio o 1,2 – 1,3 tys. zł na metrze – lub więcej, bo Broniewskiego jest tańsza od Literackiej. Wynik absurdalnie zawyżony, wynikający zapewne z przyjętej metodologii, która do jednego worka obliczeniowego wrzuca wszystko, co ktoś zamieścił – mówi szef Okazji.

Marcin Uryga, analityk z firmy Emmerson Nieruchomości, podkreśla, że ceny ofertowe prezentują wyłącznie oczekiwania sprzedających i, będąc jedynie ceną wyjściową, nie są najbardziej wiarygodnym wskaźnikiem poziomu cen.

Dlatego warto się kierować cenami transakcyjnymi. – W ubiegłym roku w Warszawie różnice między średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi sięgały w zależności od dzielnicy od 2,5 proc. na Białołęce do 17 proc. w Śródmieściu i na Pradze-Północ – podaje Marcin Uryga. – W Krakowie ta rozbieżność w ubiegłym roku wyniosła średnio ok. 11 proc., we Wrocławiu ok. 13 proc., a w Poznaniu ok. 6 proc. – podaje analityk z Emmersona. Zastrzega jednak, że nawet dziś cena transakcyjna może być wyższa od ofertowej.

– Nie można więc tego generalizować – przyznaje Piotr Wieszczyk z Maxon Nieruchomości. – Przyjęło się mówić, że dziś można wynegocjować 10 czy 15 proc. A prawda jest taka, że czasem można, a czasem nie. Wszystko zależy od sytuacji sprzedającego – podkreśla.

[srodtytul]Gdzie po wycenę[/srodtytul]