Czy można być współwłaścicielem innego budynku w tej samej wspólnocie?

Publikacja: 25.11.2009 11:00

Foto: Fotorzepa, Jerzy Dudek

[b][i]Zwracam się z dwoma pytaniami:

1. W rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie ksiąg wieczystych w polu 1.4.2.15 jest nazwa pola: „Części wspólne po wyodrębnieniu lokali”. Wyodrębnianie lokali w spółdzielniach mieszkaniowych to proces rozłożony w nieokreślonym czasie. Pytanie: kiedy powstaje w nieruchomości własność wspólna do gruntu i części budynku, które nie służą do wyłącznego użytku lokatorów, z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu, czy po przeniesieniu własności wszystkich lokali?

2. Własność wspólna w budynku wielolokalowym nie może być zniesiona dopóki trwa odrębna własność lokali. Ale czy w przypadku nieruchomości składającej się z więcej niż jednego budynku, może być współwłasność rozciągnięta, decyzją zarządu, na wszystkie budynki w nieruchomości?

Budynki powstawały w różnym czasie. Koszt ich budowy był rozliczany każdego oddzielnie. Każdy z budynków ma dostęp do drogi publicznej. Łączy te budynki tylko wspólny grunt. Nieruchomość została utworzona przed dniem 31 lipca 2007 r. mimo protestów. Przeciętny spółdzielca nie zna prawa i liczy na jego przestrzeganie przez Zarządzającego, który zatrudnia prawników. Wydaje się kuriozalnym, że każdy z właścicieli lokali staje się współwłaścicielem pięciu pralni, pięciu suszarni, sześciu wózkowni i dwustu piwnic przyporządkowanych do poszczególnych lokali z chwilą zasiedlenia, do wyłącznego użytku, zgodnie z projektami technicznymi budynków. Podane ilości są zbliżone do stanu faktycznego. [/i][/b]

[i] - J.W.[/i]

Sytuacja, o której pisze czytelnik mogła się zdarzyć w spółdzielni mieszkaniowej, w której decyzja o wyodrębnieniu nieruchomości zapadła przed 31 lipca 2007 r. Tego dnia weszły w życie przepisy znowelizowanej [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169950]ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych[/link], które co do zasady wykluczyły możliwość wyodrębniania nieruchomości wielobudynkowej. Taka nieruchomość może być utworzona tylko wtedy, gdy budynki są posadowione w sposób uniemożliwiający ich rozdzielenie, lub działka, na której posadowiony jest budynek pozbawiona jest dostępu do drogi publicznej lub wewnętrznej.

Jednak przed 31 lipca 2007 r. zarząd spółdzielni mógł samodzielnie zdecydować, czy utworzy nieruchomość jedno- czy wielobudynkową. W utworzonej nieruchomości wielobudynkowej wspólnota mieszkaniowa powstała wtedy, gdy w jednym z budynków wyodrębniono własność choćby jednego lokalu. Właściciel lokalu stał się zatem współwłaścicielem całej dużej nieruchomości wielobudynkowej. To samo dotyczy właścicieli kolejnych wyodrębnianych lokali.

Oczywiście sytuacja taka rodzi poważne problemy, lecz Sąd Najwyższy uznał (uchwały SN z 17 kwietnia 2009 sygn. III CZP 16/09 i III CZP 17/09), że jeśli zarząd spółdzielni podjął uchwałę o wyodrębnieniu nieruchomości wielobudynkowej, członkowie spółdzielni nie mogą domagać się wyodrębnienia nieruchomości jednobudynkowej, gdy w nieruchomości tej ustanowiono już odrębną własność chociaż jednego lokalu lub spółdzielnia wszczęła procedurę przekształcenia, czyli podjęła czynności zmierzające do realizacji wniosku o przekształcenie. "W takim przypadku stosować się będą dotychczasowe [tj. obowiązujące przed 31 lipca 2007 r.] przepisy i prawomocnej uchwały zarządu spółdzielni zmienić nie można, ponieważ wszystkie lokale mieszkalne powinny być zbywane na tych samych zasadach, zwłaszcza że jeszcze dochodzą prawa do części wspólnych. Nie można ponadto doprowadzać do kolizji z zasadą ochrony praw słusznie nabytych" - czytamy w uzasadnieniu SN do jednej z uchwał. Pisaliśmy o tym w artykule [link=http://www.rp.pl/artykul/90574,298571_Nie_zmienia_sie_zasad__gdy_trwa_przeksztalcanie.html]"Nie zmienia się zasad w toku przekształceń"[/link].

Nie ma przeszkód, by współwłaściciele w nieruchomości wielobudynkowej podjęli uchwałę o dokonaniu jej podziału. Decyzja w tej sprawie nie należy jednak wyłącznie do spółdzielni, lecz do wszystkich właścicieli lokali, niezależnie od tego, czy pozostają członkami spółdzielni.