Prawo pierwokupu może przysługiwać kilku osobom

Właścicielem gruntu rolnego można stać się na dwa sposoby: kupić od rolnika albo od Agencji Nieruchomości Rolnych.

W  pierwszym przypadku jest to dużo prostsze. ANR przysługują bowiem przywileje. Mówi o tym ustawa o ustroju rolnym oraz kodeks cywilny (k.c. stosuje się, gdy ta pierwsza ustawa nie reguluje danej kwestii).

Z pytaniem do ANR

Przepisy przyznają tej agencji prawo pierwokupu, które dotyczy tylko gruntów niezabudowanych o rolnym charakterze.

Bardzo często też sami przedsiębiorcy zastrzegają w umowach cywilnoprawnych prawo pierwokupu, na rzecz jednego z nich (m.in. w umowie: sprzedaży, zamiany, dzierżawy, najmu, spółki).

Przykład

Dzierżawcy udało się wynegocjować w umowie korzystny dla siebie zapis.

Mówi on, że w przypadku gdy właściciel dzierżawionego gruntu zechce go sprzedać, to jego nabycie zaproponuje najpierw dzierżawcy.

Prawo pierwokupu może być ustanowione na rzecz kilku osób, prawnych lub fizycznych, a także innych podmiotów, nieposiadających osobowości prawnej, które jednak, zgodnie z odpowiednimi przepisami, mogą nabywać we własnym imieniu prawa, np. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w organizacji, spółki osobowe.

W świetle kodeksu cywilnego uprawnionym względnie obciążonym umownym prawem pierwokupu może być każda osoba fizyczna lub prawna. Ponadto zobowiązanym lub uprawnionym może być jedna lub kilka osób. Jeżeli jest kilku uprawnionych, a niektórzy z nich nie chcą skorzystać z prawa pierwokupu, pozostali mogą wykonać je w całości.

Umowa warunkowa

Kupujący zawiera ze sprzedającym w formie aktu notarialnego warunkową umowę sprzedaży gruntu. Następnie sprzedający zawiadamia podmiot, któremu przysługuje prawo pierwokupu, że planuje zbyć nieruchomość. W praktyce robi to najczęściej notariusz.

Uprawniony ma 30 dni na podjęcie decyzji o nabyciu gruntu. Jeżeli zdecyduje, że chce skorzystać z pierwokupu, to wtedy na jego rzecz sprzedający zbywa nieruchomość na zasadach i po cenie z umowy warunkowej. Natomiast gdy nie zamierza korzystać ze swojego przywileju, nieruchomość nabywa chętny z umowy warunkowej. Wtedy dochodzi do zawarcia u notariusza kolejnej umowy notarialnej.

Uwaga!

Sprzedający nie może się w umowie warunkowej zobowiązać się, że podmiot, któremu przysługuje prawo pierwokupu, z niego nie skorzysta.

Prawo pierwokupu wynikające z umowy może być ujawnione w księdze wieczystej.

Może ono dotyczyć zarówno prawa pierwokupu nieruchomości, jej części oraz udziału we współwłasności nieruchomości, jak i prawa pierwokupu użytkowania wieczystego i udziału w tym prawie oraz prawa pierwokupu ograniczonych praw rzeczowych regulowanych w prawie spółdzielczym.

Dlatego przed  planowanym zakupem nieruchomości trzeba przejrzeć aktualny odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla interesującej nas nieruchomości.

Kodeks cywilny przewiduje, że jeżeli grunt zostanie sprzedany, bez wcześniejszego powiadomienia podmiotu, któremu przysługuje prawo pierwokupu, to taka transakcja jest nieważna.

Dotyczy to tylko sytuacji, kiedy prawo pierwokupu przysługuje na podstawie przepisów, natomiast jeżeli wynika ono z umowy, to przysługuje jedynie odszkodowanie. Na podstawie art. 59 k.c. można żądać uznania umowy za bezskuteczną, jeżeli strony wiedziały o roszczeniu. Trudno jest jednak udowodnić w sądzie, że tak było.

Często jednak  trudno jest rozstrzygnąć, czy pierwokup przysługuje czy nie, jeżeli np. przedsiębiorca kupuje użytkowanie wieczyste do dwóch działek, jedna jest zabudowana, a druga nie jest.

Uwaga! Jeżeli kupisz grunt niezabudowany objęty prawem pierwokupu, nie wiedząc, że to prawo przysługiwało, nie oznacza to utraty tego, co kupiłeś, gdy w przyszłości dojdzie do ujawnienia wady umowy sprzedaży.

Jeżeli nieruchomość ma księgę wieczystą i prawo własności zostało do niej wpisane a działka  została zabudowana, nabywcę chroni rękojmia wiary ksiąg publicznych.

Sytuacje wyjątkowe