Czy wspólnota może płacić za pielęgnację miejskiej zieleni

Mam pytanie związane z wydatkami wspólnoty mieszkaniowej na zasadzenie i pielęgnację zieleni na terenie, który nie należy do wspólnoty, a do Urzędu Miasta. Teren ten jest położony w najbliższym sąsiedztwie budynku mieszkalnego wspólnoty. Czy w przypadku przegłosowania uchwały o wydatkowaniu pieniędzy z Funduszu Remontowego na taki cel poniesione wydatki są zasadne?

– pyta czytelnik.

Wspólnota mieszkaniowa dba o utrzymanie nieruchomości wspólnej. A tę tworzą  grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali; dalej u.w.l.). Przykładowo – może to być plac zabaw dla dzieci, ale tylko taki, który znajduje się w granicach nieruchomości gruntowej wspólnoty. Jeśli plac zabaw położony byłby na działce sąsiedniej, to choćby dostęp do z niego miały tylko dzieci ze wspólnoty, nie będzie on częścią nieruchomości wspólnej.

Właściciel lokalu ma obowiązek uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Listę (otwartą!) najważniejszych wydatków składających się na takie koszty wymienia art. 14 u.w.l.: remonty i konserwacja, opłaty za media, podatki, wydatki na utrzymanie czystości i porządku, wynagrodzenia członków zarządu. Żaden z nich nie może dotyczyć cudzego majątku, a tylko wspólnej nieruchomości.

Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z 8 października 2008 r.  (sygn. V CSK 143/08). SN orzekł, że gospodarowanie cudzym terenem nie mieści się w zakresie uprawnień wspólnoty mieszkaniowej, a użytkowanie cudzej nieruchomości nie stanowi przejawu gospodarowania nieruchomością wspólną przez wspólnotę, lecz ingerencję członków wspólnoty w cudze prawo własności.

Sąd Najwyższy dopuszcza taką możliwość, że członkowie wspólnoty korzystają z cudzej nieruchomości, lecz tylko jako właściciele lokali, a nie jako wspólnota. Jeśli skrzykną się i podejmą decyzję o poczynieniu nakładów na cudzą nieruchomość, to decyzja ta nie powinna przybierać formy uchwały wspólnoty, a związane z nią koszty nie mogą być finansowane z zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną.

Zwróćmy również uwagę, że u.w.l. wyraźnie określa, iż ewentualne nadwyżki przychodów wspólnoty (np. z zaliczek wpłacanych przez właścicieli) nad wydatkami powinny być rozdzielone pomiędzy właścicieli lokali proporcjonalnie  do ich udziałów. Oczywiście mogą oni podjąć uchwałę o przeznaczeniu nadwyżki na inny, określony uchwałą cel, ale tylko wtedy, gdy jest on związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie. Tak orzekł m.in. Sąd Apelacyjny w Katowicach (sygn. akt IACa 514/09) Przeznaczenie nadwyżki na cel niezwiązany z nieruchomością wspólną, to nic innego jak  nieuprawnione dysponowanie cudzym mieniem, tu - pieniędzmi poszczególnych właścicieli lokali.

Uchwała wspólnoty o wydaniu pieniędzy z funduszu remontowego na pielęgnację zieleni na cudzym terenie jest zatem niezgodna  z prawem. Nie znaczy to jednak, że po jej podjęciu nie może być realizowana.

Może, jeśli nie zostanie zaskarżona. Więcej, staje się wiążąca - uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 23 lutego 2006 r. (sygn. akt  I CK 336/06). Potem może być zdyskwalifikowana tylko z powodu bardzo drastycznych uchybień.

Każdy właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty, która narusza jego interesy albo narusza  zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a także wtedy, gdy jest sprzeczna z prawem lub z umową właścicieli lokali. Termin na to jest bardzo krótki - 6 tygodni od dnia  podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia, w którym osoba wytaczająca powództwo  została powiadomiona o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Po tym terminie zaskarżenie nie jest już możliwe, nawet wtedy, gdy  zwłoka nie wynikała z winy skarżącego. Trzeba też pamiętać, że zgodnie z art. 25 ust. 2 u.w.l. samo zaskarżenie uchwały wcale nie wstrzymuje jej wykonania. Taką decyzję może podjąć sąd. Dlatego pozew powinien zawierać wniosek  o wstrzymanie wykonania uchwały do czasu zakończenia sprawy.

Zobacz serwis

»

Prawo dla Ciebie

»

Nieruchomości

»

Wspólnoty mieszkaniowe