Uchwała wspólnoty musi mieć poparcie większości. Ważne rozstrzygnięcie SN

Sąd Najwyższy opowiedział się w środę przeciwko tzw. uchwałom negatywnym, czyli wyinterpretowanym.

Publikacja: 21.11.2024 05:14

Uchwała wspólnoty musi mieć poparcie większości. Ważne rozstrzygnięcie SN

Foto: PAP/Paweł Supernak

Niepodjęcie uchwały z powodu nieuzyskania wystarczającej liczby głosów właścicieli lokali nie może prowadzić do uwzględnienia powództwa o jej uchylenie jako uchwały negatywnej. To sedno środowej uchwały siedmioosobowego składu SN pod przewodnictwem prezes Izby Cywilnej Joanny Misztal-Koneckiej, która nie dopuszcza tzw. uchwał negatywnych, czyli wyinterpretowanych.

Czytaj więcej

Przyczyną zalania mieszkania mogą być niesprawne instalacje, dlatego nie warto ignorować usterek. Na

Nieruchomości

Sąsiad zalał ci mieszkania? Nie trać głowy i pamiętaj o tych kilku ważnych krokach

Zalanie mieszkania to jedna z częstszych awarii zdarzających się w blokach. Przyczyn może być kil...

Sąd Okręgowy w Warszawie uwzględnił powództwo spółki z o.o., właściciela dużego lokalu użytkowego przy ul. Szucha w stolicy, i uchylił trzy uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Odmawiały one zgody na sprzedaż tam napojów alkoholowych i odpowiedniego przygotowania lokalu do tej roli m.in poprzez zainstalowanie na elewacji kasetonu reklamowego. Sąd apelacyjny był innego zdania i oddalił żądanie spółki, wskazując, że uchwały nie otrzymały wymaganej większości (za głosowało 0,22 proc. udziałów, przeciw 0,52 udziałów), a fakt głosowania przez właścicieli lokali reprezentujących większość głosów przeciwko podjęciu uchwały nie może być utożsamiany z oddawaniem przez nich głosów za podjęciem uchwały o treści przeciwnej.

Dodajmy, że ustawa o własności lokali nie definiuje uchwały. Stanowi jedynie w art. 23 ust. 2, że zapada ona większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów.

Głosowanie we wspólnocie. Jak właściciele lokali przyjmują uchwały?

Spółka odwołała się do SN, a jego trzyosobowy skład wystąpił do szerszego składu SN z pytaniem prawnym: Czy w przypadku, gdy większość właścicieli lokali nie wyraziła zgody na podjęcie określonej czynności przez jednego z nich, doszło w tym zakresie do podjęcia tzw. uchwały negatywnej.

W uzasadnieniu pytania wskazano, że w orzecznictwie wyróżnia się dwa przeciwne stanowiska. Pierwsze kwestionuje koncepcję uchwał negatywnych, o treści przeciwnej do treści poddanej pod głosowanie, a uchwałę stanowi wyłącznie akt podjęty w sposób pozytywny, przez wymaganą większość głosów. Według drugiego sytuacja, w której większość członków wspólnoty głosuje przeciw uchwale sformułowanej w sposób pozytywny, np. „wyraża zgodę”, dochodzi do podjęcia tzw. uchwały negatywnej (np. niewyrażającej zgody), co umożliwia zaskarżenie takiej uchwały do sądu na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Wspólnota nie wyraziła swego stanowiska. I co wtedy?

Tego stanowiska broniła przed SN pełnomocnik spółki adwokat Katarzyna Michałkiewicz. Jak argumentowała, uznanie, że były to uchwały negatywne, pozwoli spółce domagać się merytorycznego ich skontrolowania przez sąd.

Nie przekonała SN. Sędzia Marcin Krajewski wskazał w uzasadnieniu, że nie ma czegoś takiego jak uchwała negatywna. Za uchwałą musi głosować większość, a jej odrzucenie oznacza, że wspólnota nie wyraziła swego stanowiska i taka czynność nie wywołuje skutków prawnych – w tym wypadku zgody na sprzedaż alkoholi. W konsekwencji sąd nie ma czego kontrolować.

Sygnatura akt: III CZP 20/23

Opinia dla "Rzeczpospolitej"

Stefan Jacyno, adwokat, kancelaria Wardyński i Wspólnicy

Wspólnoty mieszkaniowe to istotne elementy społeczeństwa obywatelskiego, to forum, na którym obywatele praktykują demokrację. Zasady jej działania muszą być jasne dla każdego, nawet nie uczestniczącego w inny sposób w życiu gospodarczym czy politycznym, nie ma miejsca na prawne zawiłości. Skoro ustawa mówi wyraźnie, że uchwały zapadają większością głosów, to gdy nie ma większości, nie ma uchwały. To jest czysta logika, która wyraża jeszcze inną zasadę: jeżeli wspólnota czegoś chce, to mniejszość może doprowadzić do zakazania tego poprzez sądową kontrolę uchwał, ale jeśli wspólnota czegoś nie chce, to nie można jej niczego narzucić wbrew jej woli. Przekonać do uchwały trzeba wspólnotę, a nie sąd.